營銷策劃行動方案模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇營銷策劃行動方案，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

頭腦風暴換來的是一個一個或新奇或生動的點子。活動如何將DCⅢ直流風扇“風神省電王”的賣點“省電”與艾美特致力于節能產品的研發和生產結合目前低碳環保的生活等貫穿在一個活動呢？于是，經過討論，有人提出，將騎自行車發電可以與電風扇的省電結合，再直接轉化為將自行車發電換算成省電使用“風神省電王”52天一度電的時間，或許更有沖擊性。于是，“發電擂臺賽”的活動雛形初現端倪。

騎自行車發電如何吸引社會的關注呢？有人提出可以與騎自行車的驢友組織聯合舉辦。于是，艾美特市場部找到了深圳較為知名的旅游網站“磨房網”，希望通過網站征集到擂臺賽的參賽者。而與磨房網溝通的過程中，他們提出將“發電擂臺賽”與騎車游西藏贊助結合到一起。因為，作為環保的圣殿，很多自行車愛好者都有騎車到西藏的愿望。尤其是每年的五六月份是最適宜的時間。所以，將“發電擂臺賽”與“騎車西藏行”就這樣巧妙地結合在了一起。

事實證明，這個策劃點受到了很多驢友的追捧，各地很快征集到了發電擂臺賽的參賽驢友。

點評：

策劃一個活動最大的難點除了要充分結合企業的本身特點，將活動做到潤物無聲地融入其中之外，在做促銷推廣的時候，都在講5W2H，但是如何在費用可控的情況下，如何將活動的亮點充分體現出來，更為重要。而本次發電擂臺賽的難點是將騎車發電等多個單點的事件聯系到一起，并串聯成連貫的活動。尤其是將騎車發出的電換算成使用DCⅢ直流風扇“風神省電王”的時間。

活動目的

以“騎自行車游西藏”為話題，傳達節能低碳出行的理念，用實際行動倡導大眾共同參與環保活動；通過活動，推廣艾美特DCⅢ直流風扇“風神省電王”系列產品的節能環保優勢，擴大品牌知名度。

活動合作伙伴—磨房網

磨房網站建立于2000年6月，起初是深圳驢友的聚集地，經過了十年發展，已成為聚集國內眾多戶外運動和自助旅行愛好者的交流平臺。磨房網提供的用戶服務越來越多，從一個簡單的討論版，發展成了一個提供論壇、圈子、活動約伴、相冊、二手裝備交易等服務的社區。目前用戶人數突破700,000大關。

活動簡介

在不斷強調“低碳出行、節能減排”的今天，越來越多的人開始選擇自行車作為代步工具。艾美特“發電擂臺賽，全國征集進藏騎行勇士”活動，旨在通過環保騎行宣傳低碳環保的理念。艾美特將為車手提供總額超過10萬元的贊助，幫助有西藏騎行計劃的車手實現心中的夢想。

活動主題

艾美特“發電擂臺賽”全國征集進藏騎行勇士

活動內容

艾美特在全國三大城市招募能騎車發電，供艾美特DCⅢ直流風扇“風神省電王”運行時間最久的9個人。

具體執行：艾美特在廣州、上海、北京設擂臺，看誰能騎單車發電量最多。參賽選手騎單車發的電，將轉換成供艾美特DCⅢ直流風扇“風神省電王”運行的時長。艾美特將贊助每個城市前三名的選手騎單車去西藏。

各地競選出前三名：第一名進藏獎金20,000元；第二名進藏獎金10,000元；第三名進藏獎金5,000元。

報名流程

點評：

與磨房網的合作，讓艾美特發電擂臺賽從紙面落地到了現實，也更加貼近消費者。磨房網不但在圈內擁有極高的號召力，同時更有著豐富的策劃和組織活動的經驗。借助磨房網的專業力量，整個活動的反應速度和參賽者覆蓋面都獲得了提升。每場次都有超過預計數量的驢友報名。磨房網與艾美特的市場部共同組成評委會，通過專業的測評，很快篩選出了足夠的驢友。這些測評包括對于環保的理解；是否有去西藏的計劃；平時使用微博的頻率；微博的粉絲數量等等。這些題目設置，保證了參賽驢友的質量和與艾美特活動結合的緊密性。因此，與磨房網的合作無疑是一個強強聯合的結果。

各場次活動流程

點評：

在各場次的戶外活動現場中，與在場觀眾的互動也成為吸引在場消費者，尤其是吸引了年輕消費者額參與。互動環節中競猜題目的設計為：本場次所有車手的發電總量是多少度？這個發電量換算成使用“風神省電王”電風扇的時間是多少？說出最接近實際值答案的觀眾獲得艾美特的“風神省電王”一臺，這無疑讓現場的氣氛活躍起來。

為了讓現場之外更多的消費者參與這個活動，艾美特的官方微博也提前做了活動的預熱，發起發起各場次驢友發電總量的競猜活動。由于網絡的無地域擴散效應，知道和參與這個活動的人數量不斷地攀升，對于活動現場與網絡的推廣都起到了很大的推動作用。

5月份，隨著北京、上海和廣州三地“發電擂臺賽”的成功舉辦，獲獎的11名戶外自行車愛好者帶著自己的環保愿望和艾美特的贊助金陸續出發騎車進藏。他們中有學生，有老資格的驢友，更有年逾花甲的自行車愛好者。截至到6月底，已經有4位獲獎者啟程。7月下旬，從湛江出發的驢友已經到了拉薩。這些驢友在行程中不斷將沿途的所見所聞通過微博到了網絡，吸引了更多的博友，也讓艾美特此次活動的意義更加非凡。有的驢友在粵藏公路上騎車，還主動撿拾路邊的垃圾，并告誡其他驢友不要亂丟垃圾，這更是體現了環保的理念，受到了其他驢友的響應。

效果：由于活動在三地的成功舉辦，市場上也獲得了回報。艾美特中國市場營銷總部總部長丁和華說，年初公司制定DCⅢ直流風扇“風神省電王”系列風扇15萬臺的銷售規劃，沒想到，7月中旬就已經達到了14萬臺，各地商都在催貨。而在廣西市場，4月份以來，均價在七八百元的“風神省電王”系列風扇的銷售更是供不應求。

另外，艾美特的經銷商反映，“發電擂臺賽”活動的場次太少，四川、廣西等艾美特的品牌占比高區域的經銷商希望將活動辦到那里的賣場舉辦。丁總說，2013年，艾美特還會再組織類似發電擂臺賽這樣的推廣活動，而且要將活動擴散到更多的城市。

編后語：

本次活動的成功，已成為家電企業品牌營銷中較為成功的案例而被行業媒體所關注。艾美特過去一直著重于產品力的用心耕耘，在品牌價值層面的主動傳播較少，以往多是靠產品品質打動經銷商或消費者，透過口碑傳播進行營銷。近年來，則開始注重品牌價值認知的傳遞，除了讓消費者感受到艾美特一如既往的產品力，也希望艾美特的品牌力能夠逐漸發光發熱。如此，在產品力與品牌力的良好交互作用下，艾美特才能更加成長茁壯，達到永續經營的目標。

篇2

旅游規劃，是一個地域綜合體內旅游系統的發展目標和實現方式的整體部署過程。規劃經相關政府審批后，是該區各類部門進行旅游開發、建設的法律依據。規劃要求從系統的全局和整體出發，著眼于規劃對象的綜合的整體優化，正確處理旅游系統的復雜結構，從發展和立體的視角來考慮和處理問題。因此，規劃必然要站在高屋建瓴的角度統籌全局，為旅游實現提供指導性的方針。

旅游策劃，是依托創造性思維，整合旅游資源，實現資源、環境、交通與市場的優化擬合，實現旅游業發展目標的創造過程。策劃強調的是通過創造性思維，找出資源與市場間的核心關系，建構可采取的最優途徑，形成可實施的明確方案，并對近期的行動進行系統安排。

、理念差異

規劃是一套法定的規范程序，是對目的地或景區長期發展的綜合平衡、戰略指引與保護控制，從而使其實現有序發展的目標。規劃是為旅游的發展設計的一個框架，所以這個框架必須是長期地、穩定地，必要地。

策劃是從創造性思維的角度出發，以資源與市場對接為目標，用獨樹一幟和鶴立雞群的方法解決旅游吸引力、產品、開發過程、營銷等方面的獨特性與操作問題；圍繞旅游吸引力、商業感召力、游憩方式、營銷方式、商業模式等問題的解決，旅游策劃必須具有創新性、可操作性。

、任務差異

旅游規劃的基本任務是：通過確定發展目標，提高吸引力，綜合平衡游歷體系、支持體系和保障體系的關系，拓展旅游內容的廣度與深度，優化旅游產品的結構，保護旅游賴以發展的生態環境，保證旅游地獲得良好的效益并促進地方社會經濟的發展

策劃的基本任務則是：針對明確而具體的目標，通過各種創造性思維和操作性安排，形成游憩方式、產品內容、主題品牌、商業模式，從而形成獨特的旅游產品，或全面提升和延續老旅游產品的生命力，或建構有效的營銷促銷方案，并促使旅游地在近期內獲得良好的經濟效益和社會效益。

二、對規劃的置疑與策劃的作用

由于中國的旅游規劃還非常年輕，規劃的編制標準尚未成熟，市場較為混亂，因此，出現了業界對旅游規劃極大的置疑。

可以說，傳統的規劃已經不能適應當今旅游產業發展的需求，走到了盡頭。

、旅游規劃的困境

旅游規劃編制已經普及到縣、甚至鄉鎮。然而，越來越多的人提出，旅游規劃不能指導產業的發展，不斷的要求修編。修編后發覺，仍不能解決招商引資、營銷促銷、景區經營等實際問題。

其實，這是由于兩方面原因共同作用形成的結果。一、規劃不能跟上旅游產業發展的要求；二、委托方對規劃的錯誤理解。

規劃本身存在的問題：規劃單位的資質、能力有限、顧忌成本、基礎資料不詳細等導致規劃深度不足，定位不準等。旅游規劃的重要性日益突出，從事旅游規劃單位也隨之增多，市場競爭因而變得激烈，導致了旅游規劃低價競爭的出現。縣級規劃普遍價格已經被壓低至20萬甚至更低，低價競爭導致產品的質量下降，規劃的深度降低，規劃單位因為顧忌各種成本，無力投入資金、人力進行市場調查；無暇與周邊競爭區域進行差異化比較；沒有投入足夠的精力對產品進行策劃以及對其可行性進行細致的評估。忽略了上述因素便導致規劃偏重于原則性的套話、空話，好比醫生告訴病人你病了，身體不好，但是病人想要知道到底哪里有問題，該怎么治，卻無從下手。這也就是現在規劃中雖然可能沒有方向性的錯誤，但是也找不到指導性、操作性的內容。

對規劃的誤解：要求規劃完成其所不能完成的任務。比如針對細分市場的營銷方式、對不同景區游憩方式的設計、對旅游收入模式的設計、對全套產品的策劃或者更有甚者說用規劃怎么來指導近期操作等問題，都是規劃所不要求解決的，因為規劃的使命并不在于此。

誤解可以消除，但是問題總要解決，這些問題的解決還有賴于旅游策劃！

、規劃做硬件，策劃做軟件

現今先進的思想強調的更多的是旅游的兩劃，是指對旅游城市建設進行系統整體規劃的同時也要進行系統地策劃，而且策劃要在規劃之前。旅游規劃就是相當于企業產品的生產過程，主要圍繞硬件來做，而策劃則是在生產該產品之前的軟件設計。要使旅游業得到健康、順利的發展，既要抓硬件又要抓軟件，軟件啟動硬件，軟件決定硬件。

軟件的重要性體現于三個方面，一方面，對硬件的大量投入已經遇到了發展的瓶頸，投資幾千萬甚至上億不見效果已經不算什么，但是花十幾萬搞軟件，比如韶山的故居，硬件就是一棟農村的舊房子，而的影響就是軟件，這個軟件就決定了其旅游的發展。另一個方面，現今旅游產品的深層次開發和對市場需求的滿足較多的依賴于軟件的開發，也就是開發人文旅游資源和提高旅游服務的質量和水平等。第三個方面是因為旅游行為的特殊性，旅游景點所在的位置、旅游建筑等都是靜態的，它不可能搬動，而靜態的旅游要用動態的方法來進行推廣。旅游城市要能充分挖掘景區的服務功能，通過不斷變換景區的活動內容，推出新主題，延長產品壽命來推動旅游，讓每位顧客感受到山水依舊，感受常新。這些都是可以看出旅游發展對軟件的嚴重依賴性，也體現出了軟件的重要性。

三、用好策劃、發展旅游

由于人們對旅游規劃的認識遠較旅游策劃要深入，而對如何運用旅游策劃來實現工作目標不是十分清晰，我們特以規劃為參照，說明旅游策劃的運用：

、規劃前的策劃--總體策劃

在規劃之前導入總體策劃，可以解決目前規劃中存在的一些問題：

）深度進行市場研究，準確定位市場、定位主題、定位形象、確立核心吸引力；

）擬合資源與市場，大膽創意，形成表現吸引力的產品形態；

）運用韜略，建構戰略，并落實為戰術和行動計劃。

在旅游規劃之前要有策劃的介入，首先針對目的地或景區面臨的癥狀進行望聞問切，查出病因，決策采用何種治療方法，其次才是通過規劃部署治療方案。也就是首先尋找資源與市場的結合點，制訂旅游目的地吸引力構架及產品基礎；對目的地的資源進行整合，推出有旅游

地自身特色且為客源市場所接受的整體形象，也就是形象策劃；對形象有了定位之后，就可以針對細分的目標市場制訂營銷方案；在對旅游目的地進行上述策劃行為之后，旅游規劃就有了編制的依據，并且通過規劃確定其發展目標；落實形象訴求、開發格局、產品結構；對產業鏈、政策資金、基礎設施、執行措施等進行配套。并經過政府審批以法律的形式固定下來，以這樣的步驟來開發旅游，保證規劃有了依據，策劃有了落實，策劃先行的規劃才從根源上避免了現在規劃中存在的戰略目標依據不足、客源市場分析不夠詳細、形象設計不到位等問題，促使規劃與當地實際情況結合更為緊密，使規劃變得更具時效性、直接性和指導性。、規劃后的策劃――深度策劃（項目策劃、營銷策劃、招商策劃、融資策劃）

我們往往會發現，規劃完成了，但沒有形成具體可進行招商引資的項目，沒有形成營銷的具體戰略戰術及行動計劃，沒有開發運作的具體步驟。怎么辦？

特別是由一些粗糙空洞的言詞堆砌起來的規劃，甚至不能解決規劃應該解決的問題，又怎么辦呢？

我們認為，一個好的規劃，必然要高屋建瓴，高瞻遠矚，但由于規劃的任務在于把握規劃地長期的發展目標，涉及產業配套，用地控制與平衡等方向性的大問題，存在操作性上的空缺。這是，需要進一步進行策劃，來將規劃的大理念，轉變為產品、項目、行動計劃。依托策劃報告，就可以編制詳細規劃，進行建設了。

1、落地策劃

規劃的期限最少也有15年，性質要求其不可能對整個規劃期的發展進行詳細具體的安排，即使對近期（3年-5年）有了較為具體的說明，但是其分量遠遠不能用來指導實踐。這也就是規劃拿得起放不下的地方。委托方對照規劃中的近期重點項目章節是無法進行細化實施的，即便是對重點項目進行編制詳規，其項目也是依據總體規劃而來，只是進行了更為具體的設計，并沒有從旅游者的角度來看待問題，是否創造了新奇的游玩方式，是否帶給游客全新的旅游體驗，是否營造了獨具吸引力的營銷宣傳策略等等這些問題都沒有涉及。例如我國現在3000多個主題公園僅有10％盈利，1000多個億的不良資產躺在主題公園的現狀就說明，題材趨同化、主題創意缺乏獨特個性和商業感召力等這些先天性缺陷是最大的禍根，而創造性思維封閉或缺乏創新能力是現狀規劃發展的瓶頸。這里要說的是，針對單個旅游產品，策劃要比規劃切實的多，有力的多，旅游產品的生命周期也決定了規劃一個景區而其生命力還沒有它的規劃期長，而策劃更針對于近期設計出符合游客口味的產品，通過最出位的營銷方式講這種產品宣傳給游客，用最合理的收入模式促使游客在這里高高興興的花錢……這些都是規劃所反應不及的。策劃能立刻帶動經濟效益的增長，當游客口味發生變化時，策劃又能靈活的調整，同一個舞臺可以迅速上演不同的戲，這就是策劃的優勢所在。

2、營銷策劃

沒有專業的品牌規劃，沒有準確的品牌定位，沒有鮮明的品牌形象，沒有震撼的品牌口號，沒有整合的品牌傳播，這是當前旅游企業策劃缺失的種種表現。從具體表現看，企業大多混用馬踏飛燕、地球、ts等標志，沒有自己地方特色的品牌標志。宣傳資料也是大同小異，往往草草幾頁紙，行文也比較傳統，圖文編排呆板，讓人看完整個資料，也難以留下深刻印象，很難達到較好的宣傳效果。造成這些問題的原因是多個方面的，歸根結底是，雖重視宣傳，但沒有找到專業的策劃設計公司。

在更為個性化的今天，一個專業化的品牌帶來的是一種信任，更是不可估量的大規模回報，特別是旅游行為，一個優秀的標識給旅游者的是一種向往，一種懷念，這些特有的感觸遲早會發展成為旅游的實際行為。比如美國的象征是自由女神，每看到它一次都會加深一層對它的期盼，潛移默化之中成為了美國的潛在旅游者。經營管理上的策劃地重要性雖然不如產品策劃那樣看上去更為實際，但是它卻是一個成熟旅游地的標志。

3、招商融資策劃（包裝）

旅游景區的開發規劃工作，也是一個涉及如何利用資金發展旅游的問題，一個景區的發展到底是依靠全民、全國乃至世界來投資，還是依靠計劃撥款、財政恩賜或是銀行貸款？規劃在對旅游景區的研究中給出了很好的方向，但畢竟規劃不是單個項目，無法真正招商引資。由于有了單項策劃對規劃的分解，使投資者有了投資的機會點，而策劃追求商業化盈利的目標，正是符合投資者的利益目的的，策劃的創造性思維給投資者帶來了豐厚的回報！

從這個意義上說，規劃實施的可操作性應被單項策劃通過分解來一步一步實施。策劃作為可以馬上付諸現實的方案，對規劃進行細化、分解，將規劃的內容變成可以實施的工作，將定性的東西變成定量的東西，使旅游規劃擺脫地平線看得見，摸不著的尷尬局面，配合規劃成為指導旅游業發展的實實在在的工作。

4、策劃分類

篇3

無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。

一、獨創原則

無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：

(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。

(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅

小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。

(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。

二、整合原則

在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。

為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：

第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。

第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。

第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。

四、定位原則

所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：

第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。

第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。

第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。可行性原則就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。

(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。

房地產策劃全局原則的主要要求是：

(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。

(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。

(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。

(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：

(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。

(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。

(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。

八、應變原則

所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。

房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

(一)增強動態意識和隨機應變觀念。

(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。

(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。

(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。

房地產營銷策劃方案

前 言

在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。

經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。

2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

篇4

十年來，福來積累了許多經過時間沉淀的文化、理念和方法，這些寶貴的無形資產是福來未來發展必須堅持和深化的。

福來能力

“發現問題”和“解決問題”的能力是福來核心能力之一。

發現問題

正確的發現問題是解決問題的前提，重要性不言而喻！

千萬不要小看發現問題的能力，發現問題等于解決問題的一多半。

發現問題需要極強的洞察力，這種能力不是一朝一夕所能具備的，需要對行業、企業、產品及競爭環境的深度理解，更需要對未來機會的敏銳把握！

現在主流的智業公司（包括本土和國際4A），絕大多數是任務接收型公司。客戶下任務，交由他們完成；客戶讓他們做什么，他們就做什么。這樣的作業觀念和服務定位，應對大型的企業和客戶沒有問題，例如可口可樂、聯想、海爾、蒙牛等。這種類型客戶的特點是，戰略清晰成熟，營銷能力很強大，他們既有強大的運營團隊，又從多個層面聘請專業外腦，分工明確，運作成熟。中國的本土企業有幾家具備這樣的能力和資源呢？他們給智業公司下的自認為是重要的任務有時也會出現錯誤，問題找錯了，智業公司無論開什么藥方都是南轅北轍，于事無補。

福來十年來，在客戶的推動和團隊的用心努力下，磨練了敏銳和獨特的發現問題的能力。例如南方食品找到福來的時候，本想做一個利樂裝的飲品項目。經過深入分析后，福來發現南方的問題不是利樂飲品一個產品所能解決的：

戰略問題：南方黑芝麻糊飄香20載，中國糊老大，但是整個沖調品類老化，消費人群、終端柜臺都在逐漸被邊緣化，企業的很難取得跨越式突破；

產品問題：黑芝麻糊、高山玉米糊、核桃糊等沖調產品，產品嚴重老化，不時尚、不快消哪里來銷量？

團隊問題：營銷團隊及商業合作伙伴雖然穩定，但缺乏激情與突破，急需一次全新的營銷革命，全面激活。

這些問題背后的本質是什么呢？福來認為，根本在于南方食品的戰略定位和戰略目標必須進行實質性大突破。福來建設性提出從南方黑芝麻糊到南方黑芝麻的戰略升級，定位“南方黑芝麻”，做中國黑芝麻品類的品牌老大，退一步海闊天空。在戰略指導下，打響兩大戰役：糊類防御戰和飲料進攻戰，推出全新產品南方黑芝麻糊“愛心杯”和南方黑芝麻露，實現品牌時尚化、人群年輕化和產品快消化。

解決問題

福來解決問題的邏輯：

先制定戰略方向，解決企業主的思想問題；

在戰略定位和目標的指導下，制定營銷策略和品牌策略；

制定和開發合理的產品結構，選擇明星產品，以支撐和實現營銷戰略目標；

創意設計系列營銷工具，包括影視、平面、戶外及終端應用物料，為市場打造武器彈藥；

傳播及推廣的手段應用，包括廣告、公關、網絡互動，包括大眾傳播及專業傳播。

福來解決問題的要求：

第一，要有高度、系統地解決。

不能簡單的就事論事，靠一個創意、一個包裝、一個推廣活動等單點解決問題，而是要從戰略入手，解決方向問題并完成企業思想、觀念的提升，圍繞戰略，系統地解決產品、創意、傳播推廣、團隊建設等營銷問題。

第二，要有創意、創新地解決。

如何事半功倍？如何以小博大？如何創造奇跡？這都是要結合企業情況拿出創新的解決方案，這一點是客戶成功的重要保證，更是福來發展的源動力。

福來理念

堅持團隊作戰的經營理念：

中國從不缺乏有想法、有能力的個人，真正稀缺的是“一群”有想法、有能力的人走在一起，長期合作，形成穩定而強大的團隊。這在智業行業顯得尤為難能可貴。

福來十年，核心團隊極其穩固，新一代福來人用心努力，沖勁十足！福來團隊的很多成員都是五至八年以上的老員工，很多人在這里完成了自己職業生涯的一次次蛻變，也有不少人走了再回來……。也正是這樣的團隊推動著福來不斷前進！福來人各自都有各自的優點，當然也有缺點，但是把他們放在一起，優勢疊加，是最厲害的。他們共同的優點是：低調、干練、務實而又不乏激情、活力和創造力！

在福來，大家敢于直言，我想這與福來一直注重的團隊作戰、人性化管理的公司文化密切相關。

團隊作戰是福來必須堅持的核心競爭力之一！一個有戰斗力的穩定團隊，對客戶意味著什么？意味著每個環節都出精品，意味著成功！

堅持以“客戶滿意度”為中心的服務理念：

客戶憑什么滿意？開始是一套好方案，其次是扶上馬還送一程的系統服務能力，最后是市場給了真金白銀的反饋和回報。這樣客戶滿意了，可以談談續約合作的事了，第二年周而復始。

當然，福來也不是對所有客戶都追求滿意度的。有些客戶喜歡讓外腦改方案、改作品，有些人放著大事、原則性的事不思考，卻用心在雞蛋里挑骨頭。這些人福來建議他自己回家開個廣告公司，或者去找個沒有原則“超級配合”的外腦一起娛樂吧。福來更愿意把有限的時間和精力，留給那些以企業成功、市場贏利為導向的客戶！同時，我們更需要不斷學習，向行業學習、向客戶學習，時時進步，與客戶共同成長，永無止境！

福來定位

職能與模式定位：打造以“品牌營銷顧問”為根的全服務鏈服務

福來10年取得了不錯的成績，在營銷策劃行業立住了腳，奠定了自己的江湖地位。但是，無論在服務的深度和廣度上都需要取得質的突破。圍繞“品牌營銷顧問”這個核心，在影視制作、名人代言、公關及網絡互動營銷上進行全力拓展，將福來打造成為品牌營銷傳播全服務鏈一站式服務平臺。

服務目標：以“大健康、大食品”為重點行業定位

大健康是福來服務的傳統優勢行業，十年來，福來在大健康行業沉淀下了絕對領先的經驗和資源，宛西制藥、華北制藥、滇虹藥業、神威藥業、沈陽紅藥、水仙藥業.......，月月舒、康王發用洗劑、神威藿香正氣軟膠囊、水仙風油精、果維康、午時金銀花露、仲景西洋參地黃丸.......。通過對這些王牌企業及優質產品的全程策劃和深度服務，福來對整個行業的理解和洞察非常深入。

以“廚房餐桌食品”品牌為重點的大食品行業，將是福來未來5的重點行業，溫總理說得好，“沒有農業的現代化就沒有全國的現代化”！品牌農業時代已經到來，福來在品牌農業領域的發現和精耕，五年不動搖！

福來文化

福來今天之所以能留下一支穩定的精英團隊，取得不錯的成績，這和福來獨特的文化緊密相關。

責任文化

“對客戶負責，對福來負責，對自己負責”是福來人十年如一的經營信條。我們堅信：福來能走多遠取決于福來服務的客戶能走多遠！作為外腦，受人之托，就要盡心盡力，把客戶的事情當作自己的事業，設身處地為客戶著想。世界上沒有超人，只有努力和拼命，讓客戶成功換來的成就感，讓福來人深刻體會到痛并快樂的職業真諦。

有溝通，就有可能！

溝通創造價值，無論對客戶還是內部的溝通，都非常重要。

有層次而無邊界的溝通是一切成功的基礎。溝通的質量決定市場的業績。坦誠決定溝通的質量，包容決定溝通的順暢。溝通的本質決不是單純改變別人，更要改變自己。

福來“家”文化

在福來大家庭中強調的是，人和事分開，工作和生活分開。

對福來人的要求是，做人比做事更重要，態度比能力更重要，學習比資歷更重要，激情比年齡更重要。

打造有理想、有追求、誠實、堅持、快樂的福來大家庭！

鏈子文化

關鍵時刻決不能掉鏈子，這句話在福來內部已形成強烈共識，無論任何人，任何事情，在關鍵時刻必須頂得上、靠得住、干得好。

責任是第一生產力，雜交是第一創新力，團隊是第一保障力。這是客戶成功的保障，更是福來成功的秘訣。

福來十年路，堅守理想志。