房地產經濟理論論文模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產經濟理論論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).

[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.

[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

篇2

傳統的管理模式在房地產項目經濟管理中取得不錯的成績，為房地產帶來發展的機遇，為房地產工程項目管理積累的大量的經驗，隨著房地產事業的不斷發展，其管理模式已經不能滿足經濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經濟管理。下文將會詳細分析當下房地產工程管理項目存在的問題。

（一）對房地產工程項目管理觀念意識不強

房地產工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產事業的開發，因為房地產項目工程經濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產工程項目經濟管理中，都側重于房地產工程項目帶來的經濟效益，而不是將主要的精力放在項目經濟管理的模式上，并且認為工程項目經濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產工程項目風險加大，房地產事業也得不到最大限度的發展。

（二）缺乏完整的管理體系

缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現象，在當下的管理模式中很少房地產公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協助工程項目經濟管理。在實際的房地產項目工程管理中并沒有過多的規章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執行，從而導致很多房地產工程項目建設得不到有效的執行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產項目經濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產工程項目經濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產工程項目經濟管理，應加強對工程項目經濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質水平。這樣房地產工程項目經濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。

二、改善當下存在問題有效對策

（一）提高管理人員的素質水平

經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執行的，其素質的高低直接影響到執行相關規章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環節也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協調項目經濟管理工作的有效進行。

（二）注意施工階段的過程的控制和管理

在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環節，做好相關的監制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質監制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產工程監制中，各個環節的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環節的工程建設都要認真地執行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節約成本，降低消耗。

（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產工程項目經濟管理

縱觀當下的局勢，關于我國的房地產經濟管理的規章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產工程項目經濟管理的發展。因此，房地產工程企業想要做好經濟管理的工作，首先就要加強房地產工程項目經濟管理規章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經濟管理的約束，從而促進我個房地產事業的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產工程項目經濟管理制度的執行力度，況且執行才是制定相關規章制度的最終目的。

（四）各部門要加強溝通，對管理工作協調進行

房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協調進行。為此，房地產工程項目企業首先要充分認識到各部門協調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現的問題進行協調解決。這也要求房地產工程管理企業要改變傳統模式，尋找創新的管理模式，以滿足房地產發展的需要。創新是一個國家進步的靈魂，創新是一個企業永恒發展的前提。因此要不斷創新，從而經濟管理的各個環節進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協調工作中，還應加強監督，一個部門相互監督的模式進行，這樣可以充分發揮監督職能，保證經濟管理工作有效進行。

篇3

2房地產企業成本管理的內容

經濟學中的成本意味著“節儉”。因為資源的有限，就必須有以“節儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計成本、經濟成本、邊際成本、機會成本、沉沒成本、時間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產企業的成本管理，包含各部分成本：有融資時的資金成本、項目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學學者彼得•德魯克曾說，“在企業內部，只有成本！”每個環節的資金花費，便是成本。成本的發生伴隨著決策。當企業在決定投資某個項目時，就意味著成本的發生。雖然在投資這個還是那個項目經過詳細的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個額度以保證利潤最大化。從這個角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產企業的成本管理，根據房地產開發的各階段進行劃分，可分為投資階段的成本概算、設計階段的施工圖預算、施工前的招標合約管理、施工階段的預結算。以“預算不超概算、結算不超預算”為原則，房地產企業的成本管理已由側重施工預結算管理向以目標成本為中心的成本控制轉變。

3房地產企業成本管理中的市場經濟思維

3．1以目標成本為中心的成本管理體系

3．1．1目標成本的概念目標成本，顧名思議，是估算一個項目將要發生的成本，以此作為目標值，以保證項目利潤目標的實現。目標成本的數據來源于經驗值的積累。企業通過對市場的了解，對一些歷史數據的分析，得到這些數據。完整的目標成本應包含項目發生的所有費用，通過將目標成本根據成本科目分解為13項費用。

3．1．2體系的建立目標成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進行連接起來。如圖1所示，以項目目標成本表劃分，進行招標的招標控制價和合約規劃管理，保證每份合同有規劃、價格有依據。在施工過程中發生的簽證變更和沉沒成本要進行動態管理，保證成本數據的連續性。同時房地產成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項全員參與的工作。要涉及到財務、項目管理等各職能部門在計劃運營的管理下，協調各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項資源。

3．2企業內和企業外的競爭、合作

3．2．1企業內的運營市場經濟，意味著知識的分散性，認識若干事物取決于面對事物的人，準確來說，它們分散于每個人的大腦中。專業化的分工，是市場經濟的特點之一。一個造價工程師，他可以通過為地產公司提供專業服務，換取機械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業，如礦業、石油、塑膠、機械、電子、玻璃等成百上千種行業。專業的人做專業的事情，這樣可以提高工作效率，一個龐大的部門或者企業，只有通過精細化的分工，形成流水式的作業，才能提高工作效率。就如現在汽車制造業，在流水線上有若干工種配合，每個工種只做一小部分專業工作，然后越來越熟練，就會提高生產效率。專業分工讓每個人的生產效率得到了提高，因為一個人反復做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個工業化時代在自己專業聰明，卻在專業之外的事務一無所知的人，更需如此。正是由于專業劃分的優缺點，需要企業運營將企業內部資源進行整合。個人在資源整合中通過其他專業化人員的幫助和發揮自己的專業優勢中完成企業利潤目標。而知識的分散性又讓企業內部的合作、協調變得非常重要。

3．2．2產業鏈的競爭、合作市場經濟另一個重要的特點是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價廉的產品和服務滿足消費者的企業，才能脫穎而出。競爭讓各企業不斷提高自身業務管理水平，提高生產效率。科斯在《企業的性質》中提出交易成本的概念，提出當企業內部成本小于市場中的交易成本時，形成企業。在市場中，房地產企業將一些施工單位和材料供應等納入企業內部，實現縱向一體化管理；也有精簡企業業務，僅作投資部門，將項目外包建設的。本文章不做討論是企業越做越全，還是精簡業務更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業的利潤目標。而利潤的實現，需要項目全過程中各方的合作和競爭。

4某房地產企業內兩個項目成本管理對比

4.1目標成本管理體系減少合同發生數量A項目建設周期為2011年9月至2014年12月，項目開發時間較早，未建立目標成本管理體系，造成項目內工程界面劃分不清楚，產生大量交接工序的專業和零星分包工程。B項目建設周期為2013年12月至2016年10月，項目立項時建立目標成本，至2015年3月已發生合同94項，根據目標成本規劃預期將發生合同148項，該項目預估共發生242項合同。每產生一項合同，意味著造價工程師需完成清單、標底編制、招標工程師需組織招標談價、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業內部成本的增加。目標成本管理體系可以提前規劃項目發生各項費用，做好各工序交界面的劃分，減少專業和零星合同的發生。

4.2目標成本管理體系控制合同金額A項目屬于成本核算型，即在工程發生后通過控制簽證、結算金額，降低成本。而B項目的目標成本管理體系在方案設計階段測算成本，以預留成本金額作為招標控制價，若超出預留金額則修改設計方案或增加投標單位重新招標，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。

4.3與供貨商建立長期合作價格B項目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業供應商建立長期合作機制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價格；另一方面保證了材料供應質量。

篇4

房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。

（2）財務管理程序不健全

在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財務管理工作創新策略

（1）創新合理有效的投資計劃

企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。

（2）提高財務管理人員的創新意識

企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。

（3）創新財務管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。

（4）創新式的人員分配

將財務管理人員的分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。

（5）在規避風險上進行創新

由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。

（6）創新性資金管理

首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。

篇5

同時，房地產企業在進行投資決策時不可避免會涉及經營業態選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產業進入新常態，在房地產企業面臨轉型的壓力下，國家鼓勵房地產企業涉足養老地產、旅游地產、物流地產、醫療地產及長租公寓等新興業態，一批房地產企業已率先對這些新興業態進行了探索。然而，新業態的涉足是否會對企業績效產生影響，還有待考察。目前對房地產企業跨區域發展程度與績效關系研究的文獻較少，且大多未考慮業態選擇對企業績效的影響，雖然有學者考慮了產品多元化對房地產企業跨區域發展績效的影響，但并沒有將房地產產品細分到具體領域。

基于此，本文擬在國內外已有研究的基礎上，以我國40家房地產上市企業為研究對象，借助回歸分析法，對房地產企業跨區域發展程度與企業績效之間的關系進行探討，同時將企業經營業態作為影響企業績效的因素之一，分析新業態的涉足與房地產企業績效的關系，以期為房地產企業是否應進行跨區域發展及提升企業跨區域發展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設

1.企業跨區域發展程度與績效的關系

有學者曾將國際化與企業績效關系結論不一致的原因，歸結為企業國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業在國內各地域市場進行的跨區域發展與績效關系的研究。企業在進行跨區域發展的過程中會獲得一系列優勢，首先，跨區域發展可以擴大企業市場份額，進而提升企業的品牌知名度。其次，隨著企業跨區域發展程度的提高，企業可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現協同效應、規模經濟，提升交易優勢，節約交易成本。同時，隨著市場規模的擴大，企業市場地位提升，大大提高了與上下游產業的議價能力。最后，當房地產企業在不同類型的區域進行投資組合時，可以規避一定的政策性風險，減小國家宏觀調控對企業的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

篇6

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

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[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).

[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.

[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

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中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02

房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業管理等房地產相關專業的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。

一、房地產經濟學實踐性教學的必要性

西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。

1.實踐性教學真正體現“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內容就是變被動學習為主動學習，激發學生的學習熱情，學生根據自己的興趣作出選擇，體現了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。

2.實踐性教學能夠做到理論聯系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業成長中先人一步。“理論聯系實際”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業評估標準中也強調理論聯系實際的重要性。通過課程實踐環節的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業發展。

3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養質量。“知識融合”理念體現了現代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現人才培養質量的飛躍。

二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析

1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。

2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。

3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區域經濟學、建筑、規劃、金融學、財政學、市場營銷、物業管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業于其他相關專業，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。

4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績為主，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環節的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。

三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議

1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現。

2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數據資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養了學生思考問題的能力和語言表達能力。

3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監督者轉變為學習的指導者和協調者。

4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數據，在數據處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握。可以安排學生選擇學校附近待開發的住宅或商業樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業的完成可以收到很好的教學效果。

5.加強校企合作。為了實現課程教學和企業人才需求的“無縫對接”，專業系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯系房地產相關行業的本校畢業生，爭取和一些房地產開發企業或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。

6.加強“雙師型”教師隊伍建設。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業鍛煉。

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近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發，房地產業嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰，美聯儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統，無論是發達程度、透明度、監管力度，還是融資規模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發原因做了深入分析。

一、金融監管制度缺陷

美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業嚴重缺乏監管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創新中過度利用金融衍生品有關。

在各種可能導致金融危機的因素中，美聯儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續膨脹；而且美聯儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。

二、超前消費陷阱

美國經濟發展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發出來。消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。

三、對自由經濟的過度迷信

新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發生，一般認為這場危機主要是金融監管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等。客觀而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業形勢得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現實基礎，而現實是在不斷發展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經濟安全于不顧，利用寬松的環境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經濟的虛擬經濟，比如：互聯網和房地產等，嚴重損害市場穩定的基礎，產生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經變化了的經濟狀況，過于迷信自由經濟理論，終于導致這次金融危機的發生。

通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發展失衡、經濟基本面出現問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因對維護我國金融體系的穩定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻:

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房地產預警是經濟界研究的熱點問題，目前國內外對房地產預警的研究比較多，主要是從房地產預警指標的選擇、房地產預警方法的選擇和房地產綜合預警三方面進行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產預警系統預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統的預警方法對資料的要求和我國房地產發展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產預警應注意的幾個問題。

1.房地產預警方法的選擇

房地產預警是經濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統進行全面系統的研究，可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。

1.1景氣指數法

我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經過長時間的發展，景氣指數的計算方法有了許多改進，景氣指數法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數法用合成指數的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經濟變動中非常重要的話，那么合成指數所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數法預警不利于對每個指標進行監控。景氣指數法預警利用合成指數和擴散指數顯示總體發展趨勢，綜合指數包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經濟周期性不明顯會影響景氣指數應用的范圍和效果。景氣指數法的預警基礎是經濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數可以提前預報經濟周期的轉折點。而我國房地產真正發展時間不過10多年，房地產經濟的發展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數法進行房地產預警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數據的分布不能滿足要求。單指標理想狀態的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統計預警方法，則要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設（如正態分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發展不過十來年的時間，統計數據難免出現錯誤和遺漏，而統計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態的。統計預警方法屬于靜態預警方法，而房地產的發展本身是個動態的過程，因此采用此方法難免出現理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區間進行不斷地修正，使之更接近現實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

1.3 BP神經網絡法

而近年來BP神經網絡的出現引起了人們極大的關注。BP神經網絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數據分布要求不嚴格等傳統方法不具備的優點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數據的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經濟環境。人工神經網絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經網絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。

BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。

但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經網絡學習算法是利用梯度下降法調節權值使目標函數達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

2.房地產預警存在的主要問題

國內學者在房地產發展時間不長，數據資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現在以下幾個方面：

2.1預警結果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數據，歐美一些國家因為房地產發展時間長，發展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發展不穩定，積累的歷史數據很少，統計數據不完整，統計口徑不一致，再加上房地產市場發展還不規范，受政策影響非常大，房地產經濟周期波動不明顯（或短期內難以體現），這些特征使得采用傳統的預警方法預警，輸出結果誤差較大。

2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性

在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經驗來判斷，缺乏客觀依據，而近期則主要采用正態歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數據，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態調整，目前我國房地產整體發展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。

2.3趨勢預測功能不強

預警系統有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統不穩定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。

2.4系統學習性不夠

目前的房地產預警系統研究的初步成果不具備很好的動態學習性，而“系統學習性”對于房地產預警系統，特別是我國目前的房地產預警系統構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數據，從而修正系統參數，使系統更趨完善和準確。

3.房地產預警未來發展趨勢

3.1多種預警方法協同預警

房地產是一個復雜的非線性大系統，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態與動態分析相結合，把統計分析與數學模型相結合。

3.2房地產預警指標的選擇和調整

隨著房地產業的不斷發展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現，因此，構建科學、動態的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經濟理論的指標下，結合當地實際，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態調整。

3.3建立動態的房地產預警系統

房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態的房地產預警系統將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現代計算機信息技術相結合。信息技術為開發動態的、智能的房地產預警系統提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發先進、實用的軟件，使建立的預警系統有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

參考文獻:

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[2]郭峰.基于大系統控制的房地產預警系統及應用研究[M].重慶大學博士學位論文，2005.

[3]劉廣利.基于支持向量機的經濟預警方法研究[M].中國農業大學博士學位論文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地產景氣預警中DI的改進及與CI的精度比較研究[J].系統工程理論與實踐,2003,23(1).

篇10

隨著經濟的不斷發展，國內外經濟環境的變化，房地產業的發展呈現了一種不健康的狀態，為了使人們真正的住有所居，安居樂業，加快完善房地產行業的市場規制，引導房地產行業健康有序的發展。

一、我國房地產制度的發展

說起我國房地產的發展，得追溯到1998年，國務院下發通知，對城鎮的住房制度進行了改革，從此結束了長達40年的住房實物分配制度，從此房地產有了市場。同年5月9日，《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》[銀發（1998）190號]出臺，隨著人們思想觀念的改變，越來越多的群眾熱衷于貸款買房，更加加速了房地產的發展。隨后的5年里，房地產瘋狂的發展，房價也一路走高。隨后，2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》“國18號文”出臺，促使了房地產由熱到狂熱。直到2005年，國家意識到了房價過高帶來的弊端，于是在《政府工作報告》中，第一次明確提出抑制高房價。隨后，國家陸續出臺了限制購房、提高首付款等等措施，然而都沒有起到根本的作用。房地產市場仍然蓬勃發展，房價仍然是居高不下。

二、房地產市場規制現狀

隨著我國市場經濟制度的完善，我國房地產行業的規定制度方面也有了一定的發展，然而面對殘酷的房價，不的不承認我國房地產市場規制方面還是存在著問題，還是有提升的空間ID機遇。

（一）法規之間缺少協調性

同其他的市場規制一樣，房地產市場規制是指現行的房地產市場的法律規范等。一個健全完善的法律體系是一個內部協調一致、內容豐富并且功能完善的動態體系。反觀我國房地產市場規制中的各法律規范，缺乏內部的協調一致性。既有同級法律規范之間的不協調，又有不同級法律規范之間的沖突。比如《反不正當競爭法》和《反壟斷法》，他們在內容上的設定有著一定的聯系和重合，然而在重合的事項上，兩條法律對責任人的行為認定以及處理方式上不同，由此導致在實際的實施過程中，兩個法律之間產生沖突。再比如《反壟斷法》和《產品質量法》，雖然都可以用于特殊的行業上，然而兩條法律在法律主體以及監管對象上存在著交叉和不同，于是給執法者、守法者都帶來了混亂和沖突的情形。

（二）法規內容方面有缺失

一是房地產市場規制的內容不完整，尤其是缺乏市場退出機制。我國在市場準入方面的相關制度體制已然健全，然而卻是重進入，輕退出。退出市場的相關法律和機制不健全，缺乏執行力度。由此，很大一部分的市場主體決定退出市場時，不是選擇按照程序進行退出，而是通過不理會、逃避年檢的方式來進行逃避債務和法律責任。這些行為增加市場中的不穩定因素，因此建立完善的市場退出機制對于完善房地產市場規制是根本。二是市場規制缺少程序性規范。與宏觀調控法相比，房地產市場機制的立法更加重實體輕程序。在很多法律中，條文款項是無不具細，命令禁止的條文大家也是耳熟能詳。然而，對于如何實施法律的相關程序性規則則是很少或者是空白。

（三）執法不嚴難以起到效果

一是市場規制的執法理念需要改變。改革開放三十多年來，市場經濟的不斷完善，相關法律法規也有了進一步的完善。然而從社會行為和社會制度方面來說，社會行為較容易改變和被人所接收，而思想意識卻是根深蒂固的，是需要時間來，慢慢轉變的。我國由計劃經濟時代轉向法制的市場經濟社會，無論是人民群眾還是執法人員，都需要及時轉變觀念。二是市場規制執法的主體多，職權不清楚。從我國的政體監督來看，紀委是反腐的第一線。然而，紀委在上級紀委的領導下，要接受同級黨委的領導。同時，人事、工資等等都隸屬于同級的黨委領導下，由此，對于紀委而言，是難以對家長來實施反腐的。從我國的經濟實體來說，工商行政管理機關是主要的執法主體，但是，它也是雙向領導，由此導致無論干什么都是捉襟見肘，難以發揮市場中本來應該的執法作用。即使進行執法也難以保證執法公正性。三是市場規制的執法程序不規范。就我國而言，房地產市場規制法的程序規范方面是比較缺乏的，或者是缺乏相應的程序性規定，或者即使有也是很簡陋的規定，難以在具體實踐中操作實施。

三、淺析房地產市場規制的建立

（一）明確房地產市場規制的適用范圍

上面我們說到，房地產市場規制就是國家從社會整體利益出發，為維護房地產市場機制的正常運行，對影響房地產市場秩序、偏離市場的行為進行規制的法律規范的總稱。因此，對房地產市場規制法的范圍界定尤為重要。

1.明確界定市場準入與市場退出關系

隨著經濟全球化的發展，市場的參與主體越來越多，實力和水平也是良莠不齊，市場主體之間的相互影響越來越密切，因此，提高市場經濟主體的整體素質，有利于促進房地產市場的健康發展。一是要提高市場準入資格，從源頭提高市場經濟主體的素質。二是完善市場退出機制的執行性，對未按照規定退出市場的，一經發現，嚴肅懲處，從而增加市場經濟主體的違法成本。

2.維護市場競爭秩序

在西方經濟理論中，市場被認為是一只“看不見的手”，對資源進行著最有效的配置。然而，市場的調節是存在失靈的現象的，在市場失靈的情況下，是需要國家的宏觀調控的，而宏觀調控的核心就是保證市場公開透明的競爭。相對于此，市場經濟體制也是以維護公開透明的市場競爭秩序為核心目的的。在市場經濟條件下，一方面是市場本身的優化資源配置作用，一方面是維護公平競爭的市場體制，還有重要的一點就是加強自律。

3.房產質量保證

市場經濟主體進入市場，進行經營活動的核心目的是獲得利潤。但是，市場經濟主體的素質是高低不一的，因此，在利潤面前，在市場機制未健全的情況下，有些市場經營者會利用法律漏洞，提供劣質產品。后進入市場之后會為社會提品和服務。但是房產屬于特殊的商品，它的質量直接影響著人們的生命安全和生活質量。因此，為了保證人們真正的安居樂業，一方面要加強房產質量的硬性數據規定，保證質量。一方面要加強監管，提高執行力。最后，要增加法律的執行力度，提高違反法律的機會成本，從而減少人們的以身犯險。

（二）建立科學的房地產市場規制

房地產作為一個關系民生的大市場，對行業進行市場規制規制體系的建立是極為有必要的。首先，由與房地產相關的諸多法律部門按照一定的原則和位階層次形成的一定的市場規制法律規范表征樣態，然后在科學合理的立法模式下，把市場規制理論內容上升為法律規范內容并用來指導實踐，從而建立起科學的完備的市場規制法體系。

（三）加強房地產市場規制的執法