房地產市場的特點模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產市場的特點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性。“房地產炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性。基于利益考慮，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業市場的連帶風險

房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

篇2

一、研究背景

從2005年開始,針對房地產市場發展中的有關問題,國家加強了房地產市場的宏觀調控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產市場仍然存在各個方面的問題,如住房供給結構不合理、市場風險加大、市場秩序混亂。

國外關于房地產市場秩序評價的研究比較少,對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內對于房地產市場秩序評價指標體系的研究比較多,而市場秩序評價方法的應用比較少,僅在建筑市場,電子信息產品市場中有所應用。

二、房地產市場秩序綜合評價指標體系的構建

1.構建思路

本文房地產市場秩序綜合評價指標體系的構建,主要遵循兩條思路:

(1)構建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導性原則、可比性原則、可操作性原則。

(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設計為三大類指標,即市場進出秩序指標、交易秩序指標、競爭秩序指標。

2.評價體系構建

房地產市場中包含的要素比較多,其發展也具有與其他市場不同的特點,要對房地產市場做出正確的評價,就有必要設置一個完整的評價體系,這些體系必須考慮整個房地產市場的各個要素,不僅要從微觀經濟活動層面反應各種市場要素的運行狀態,也要反應出與房地產相關的法律法規和公共習慣的認同和遵從情況。本文結合房地產市場發展的特點,借鑒市場秩序評價體系課題組的成果,對房地產市場秩序評價設置了一套比較完整的評價指標體系。

(1)市場主客體秩序指標

房地產市場的主體秩序指標可以分成市場主體經濟效益指標、市場主體進出秩序指標兩個二級子指標。

具體構成為:①房地產市場主體經濟效益指標:房地產企業產值利潤率、房地產企業稅收總額、房地產企業人均經營額、房地產上市公司凈資產收益率。②房地產市場主體進出秩序指標:房地產企業及中介咨詢企業條件合格率、房地產企業及中介咨詢企業證照齊全率、不合格房地產企業及中介咨詢企業退出率。

房地產市場客體秩序指標具體分成兩個二級子指標:房地產產品秩序指標和房地產中介咨詢服務秩序指標。

具體構成如下:①房地產產品秩序指標:商品房質量達標率、商品房質量事故率、商品房質量公眾投訴率。②房地產中介咨詢服務秩序指標:房地產中介行業總產值、房地產中介行業從業人數、房地產中介服務水平、房地產中介服務業主滿意度。

(2)市場交易秩序指標

房地產市場的市場交易秩序指標可以分成:房地產企業和消費者之間的交易秩序指標房地產企業和合作單位之間的交易秩序指標以及業主和中介咨詢企業之間的交易秩序指標這三個二級指標。

各二級指標的具體構成為:①房地產企業與消費者之間交易秩序指標:產品價格公開率、消費者投訴率、侵犯消費者權益案件率。②房地產企業與合作單位之間交易秩序指標:書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經濟合同糾紛案件指數。③業主和中介咨詢企業之間交易秩序指標:中介服務質量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。

(3)市場競爭秩序指標

市場競爭秩序指標用來評價房地產企業之間的競爭關系狀況。主要包括不正當競爭秩序指標、限制和阻礙競爭秩序指標兩類。

具體指標構成為:①不正當競爭指標:侵犯商業秘密案件指數、損害競爭對手商業信譽案件指數、商業賄賂案件指數、虛假廣告案件指數。②阻礙和限制競爭指標:行業壟斷情況、地區封鎖情況、濫用行政權利限制公平競爭案件指數。

(4)房地產市場運行秩序指標

本文結合房地產市場發展的特點,設置了房地產市場運行秩序指標,可以分為四大類二級指標。

具體構成為:①房地產與社會經濟發展的協調性指標:房地產投資總額占固定資產投資總額比重、房地產用地比、房價收入比。②房地產市場景氣程度指標:商品房預售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產市場均衡程度指標:商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產金融服務指標:房地產開發貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。

(5)市場監管秩序指標

房地產市場監管就是指對房地產市場的監督和管理。房地產市場監管秩序指標可以分成監管依據指標、監管體系指標和監管效果指標三個二級子指標。

各二級指標的具體構成為:①監管依據指標:房地產行政監管立法的人員情況、房地產行政監管立法的程序情況、行政監管法律法規數量、行政監管法律法規的變化情況。②監管體系指標:相關管理部門的數量、市場監管機關只能到位率、行業協會的發展、新聞機構的關注程度。③監管效果指標:違法違規項目總數、執法人員違法違紀和不作為行為發生率、監管系統的不良行為情況。

三、房地產市場秩序各指標權重與指標值的確定

本節主要利用層次分析法對房地產市場秩序評價體系中各指標的權重進行確定,并通過專家打分與現狀分析相結合的方法,確定模糊綜合評價中各指標的評價值。本文房地產市場秩序評價指標的各權重如表1所示。

四、房地產市場秩序模糊綜合評價實證分析

模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:

第一步,確定對象集,因素集和評語集。本文的對象集為房地產市場秩序,因素集為評價指標體系的各項指標。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價,為使結果更具有直觀性,對評價集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。

第二步,確定權數分配。本文采用層次分析法確定個因素的權重。

第三步,建立各因素的評分隸屬函數和綜合評價矩陣R。

第四步,計算每個對象的綜合評價結果。

為使結果具有可比性,本文主要針對全國房地產市場、北京房地產市場、長沙房地產市場進行評價,考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點。采用模糊綜合評價法通過計算,房地產市場秩序評價結果如表2所示:

五、改善房地產市場秩序的政策建議

房地產市場秩序各城市各有不同,整體來說房地產市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴重的問題,但是要改進的地方還有很多,不僅在市場實際操作方面需要進一步發展,在監管、調控方面也需要有更科學有效的措施。

1.堅決調整房地產市場的分配不公問題。可借鑒歐洲的公共財政政策,理順房地產商與消費者的分配關系,改變房地產行業的分配和再分配失衡問題。

2.加強金融監管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產業。要增加對資本市場的投入,做好企業股本募集、產業基金、創業基金和資產證券化,打開資本市場通向中小企業和自主創新的通道。

3.以市場調節為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學管制為公平之劍,架構房地產宏觀調控的鐵三角架構,實現房地產市場的公平、公正和效率的有機統一。

4.加強政府職能建設。在政府管制方面主要做好以下幾點:一是建立房地產的聽證制度,這有利于建設一個和諧的房地產市場;二是要嚴格監管房地產金融市場,堅決打擊各種違規行為;三是要加強對房地產中介的監管。

5.加強社會輿論監督。通過房地產市場秩序專項整治,進一步規范房地產市場秩序。查處房地產開發用地、房地產交易、中介和物業管理等環節中的違法違規行為,導企業樹立品牌意識,強化企業自律、依法誠信經營。

參考文獻:

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[3]宋巍巍:建筑市場秩序分析及評價[D].清華大學,2004

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一、我國房地產經紀行業的由來

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人,當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立,許多外商紛紛在中國投資房地產,在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產經紀活動隨之產生,在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期,民間房地產經紀活動比較混亂,在20世紀50年代初期,政府加強了對經紀人員的管理,整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部了修改的《城市房地產中介服務管理規定》,2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點,造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系,還取決于周圍其他房地產的狀況,受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

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1、美國房地產市場體系的特點

美國是房地產市場體系最發達的國家之一。目前，房地產業增加值約占美國國民生產總值的10％左右，住房約占美國家庭資產的30％，約2/3的美國家庭擁有自己的住房。總體上看，美國的房地產市場體系主要有兩個明顯特點：

(1)房地產金融市場高度發達。美國房地產金融市場的發展歷史悠久，擁有全球最發達的房地產金融市場，主要體現在四方面：

一是房地產金融一、二級市場互動發展。美國不僅擁有完善的房地產金融一級市場，而且也是房地產金融二級市場最發達的國家。19世紀末，美國為家庭直接提供住房貸款的商業性金融機構已達5000多家，房地產金融一級市場就得到了快速發展，逐漸出現了固定利率、可調整利率、漸進還款抵押貸款等豐富多樣的抵押貸款類型。20世紀30年代以來，房地場金融二級市場的發展，使抵押貸款成為可以自由交易的商品，大大提高了房地產融資能力，特別是住房抵押貸款證券化的開創，使美國成為各國爭相學習的典范。流動性高、違約風險低的抵押貸款證券方便了資金的流動，降低了整體的金融風險。

二是成立了多家專業化房地產金融機構。1861年美國成立了世界上第一家儲蓄銀行，1831年誕生了儲蓄與貸款協會，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美國政府先后創設了三家參與二級抵押貸款市場的金融機構。1938年，美國建立了“聯邦抵押貸款協會”，成為第一個為住房抵押貸款籌集資金的抵押金融機構。1968年和1970年，又分別建立了“政府抵押貸款協會”和“聯邦住宅貸借抵押公司”。專業化金融機構的誕生，加速推動了美國金融市場的多元化發展。

三是房地產投資信托業務(REIT)成熟。房地產信托業務起源于美國。1960年美國正式頒布了《房地產投資信托法》。但是由于資金不足等原因房地產投資信托發展緩慢，1992年房地產投資信托公司允許上市后，房地產投資信托業務在美國空前發展。1993-1994年兩年間，美國共有95家房地產投資信托公司上市，融資額達到165億美元。1997年，美國房地產投資信托公司的總值達到1405億美元。

(2)注重房地產市場宏觀調控。在房地產市場運行過程中，美國政府十分強調對市場的宏觀調控，努力保持房地產市場持續平穩發展，主要表現在四個方面：

一是強化區域規劃管理。美國政府對房地產市場進行區域規劃和管理的目的，主要是通過行政強制手段限制土地開發節奏，控制房地產市場結構。包括實施分區制度、再分類制度和開發規劃制度等。分區制度(Zoning Ordinance)是在統一規劃的前提下，將土地劃分為一系列不同的區塊，分別作為居住區、商業區、工業區等，除特殊情況以外，一般不能混雜。再分類制度(Subdivision Regulation)是在分區制度的基礎上，對土地的使用做出進一步的細分。如在居住區內，把不同的地塊劃分為獨立住宅區、多住戶住宅區和公寓住宅區。開發規劃制度(Growth Planning)是通過政府的預先規劃，引導和管理房地產的開發過程，以保護有限的資源和歷史風貌建筑。

二是注重財稅手段調節。稅收手段是美國政府調控房地產市場的常見手段。特別是在房地產市場發展低迷的情況下，美國政府通過稅收優惠刺激房地產市場的發展。例如在住宅買賣過程中，購買者可以獲得三方面的稅收優惠：①免稅。根據稅法規定，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5萬美元，無須繳納個人所得稅。②減稅。住房購買者在計算自己當年度的應稅收入時，可從自己的總應稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應稅收入。③延稅。購房者如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，可以將其售房所得，不計入當年應稅收入總額中。享受此稅收優惠的住房購買者必須是在出售舊住宅的前后兩年內購買新住宅作為自己的自用住宅，而且購買新住宅的價格必須不低于出售住宅的銷售價格。

三是依靠法律手段調節。美國政府為確保房地產市場行調控和管理的效果，先后出臺了一系列法律法規，為政府調控房地產市場提供依據。如1931年國會批準了《聯邦住房貸款法》，1934年美國第一部《國民住宅法》宣布實施，1965年的《城市住房發展法》以及《房地產執業法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分別制定法律，對房產交易、抵押貸款、中介服務等方面做出具體規定。美國聯邦政府制定的房地產法規，主要側重于土地規劃、住房目標和低收入家庭的住房補貼等；州政府的房地產法規，則注重于土地分區、房地產交易和管理等。

四是注重信息整合。為準確調控房地產市場，美國政府非常注重對信息資源的搜集、分析、整理。如，政府部門建立了龐大的數據庫，詳細掌握了房屋所有權人名單、家庭收入狀況、人口狀況、抵押情況、房屋性質、房屋狀態、交易歷史、資產評估信息等。這些基礎數據為分析判斷市場走勢，準確調控房地產市場發揮了重要作用。

2、英國房地產市場體系特點

進入21世紀以來，英國的房地產市場持續繁榮，需求十分旺盛，2005年，英國房地產市場交易額達485億英鎊，成為歐洲最活躍的房地產消費市場。

(1)房地產租賃市場發達。房屋租賃是英國房地產市場上的主要業務之一。上世紀80年代后，隨著城市化進程的完成，英國每年新建商品房竣工量保持在很小的規模，房地產市場以二手房交易和房屋租賃業務為主。房屋租賃業務的迅速增加，促進了房地產租賃市場的繁榮發展。2004年，全國貸款購房用于出租的個人貸款行為從5年前的7.3萬英鎊猛增至47.3萬英鎊，成為住房需求的重要來源。目前，英國約有35％的居民租賃住房，其中約20％的居民從當地政府租賃公有住房、15％的居民租住私人住房。

英國房地產租賃市場發達與中介公司服務規范有直接關系。英國的租賃服務主要有四個特色：一是信息公開。英國所有合法出租房源的信息都要在網上公布，租房需求人可以在網上初步了解到房源的基本狀況、裝修標準、新舊程度等基本圖文信息。二是服務規范。中介公司嚴格按照相關規定進行收費，決不收取服務協議規定的傭金以外的任何費用，更不會賺取差價。三是全權。中介公司全權房屋產權人委托的租賃事務，租房人不與房屋產權人發生任何關系，包括租金、租期及其他相關細節都要與中介公司

打交道。四是全程服務。租賃合同簽訂后，中介公司將繼續為租房人提供服務，并負責對租賃行為的監督和管理，一直到租賃關系解除為止。

(2)物業管理成熟。英國是最早出現專業化物業管理的國家。19世紀60年代，英國就出現了物業管理行業，當時英國正處在工業化快速發展的階段，大量農民進入城市，房屋出租比較普遍。為了維護住戶的權益，需要一套行之有效的管理辦法，便產生了專業的物業管理。主要有兩大特點：

一是實行社會化的物業管理模式。政府一般不直接干預，具體工作由社會機構――住宅管理協會(ARMG)負責協調，采取行業管理。英國物業管理服務項目很多，涉及住區保安、物業維修、衛生清潔、綠化養護等項目，也包括物業建設前后及使用全過程的管理。

二是物業管理服務實行完全市場化。物業管理服務內容、收費標準完全由市場形成，具體提供什么服務、收多少管理費，由雙方協商決定。政府對具體服務內容和收費標準不作任何規定，一般無統一標準。英國的物業公司或機構大多數是自主經營、自負盈虧的經濟實體，一般只有少數固定工作人員，臨時聘用者較多。

3、香港房地產市場體系特點

香港房地產市場是在第二次世界大戰之后發展起來的。目前，香港房地產市場高度發達，在整個經濟社會領域中扮演了重要角色，被稱為香港經濟的寒暑表。

(1)市場開放程度高。香港房地產市場與香港經濟一樣，對全球的投資者和消費者開放，是世界上開放程度最高的房地產市場之一，主要表現在兩個方面：

一是對正常投資和消費行為不設任何門檻。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市場上自由轉讓。商品房租賃也沒有任何限制，不設房地產租賃許可證制度，業主擁有物業產權即可出租，租期也沒有限制，僅在香港《地產轉讓及物業條例》第六條規定，租期超過3年房地產租賃交易，需要簽訂書面租約。

二是房地產市場交易手續簡便。香港沒有規定房地產轉讓必須要辦理登記才能生效，房地產交易秩序雙方簽署買賣合同就具有法律效力，也不必經過任何公證程序。根據香港法律規定，房地產買賣合同必須以書面形式制定。

(2)政府進行積極的市場干預。一是土地調控。香港實行高度壟斷的土地供應制度，主要有四個特點：①土地所有權完全由政府壟斷，土地供應僅是批租土地使用權。②土地批租除一次性收取全部批租地價外，在批租期間內，每年還要收取象征性的地租，強化土地所有權的概念。③采取多元化的土地供應方式。根據土地不同用途、性質，確定劃撥、協議、招標、拍賣等不同土地批租形式。④嚴格控制每年的土地供應量。由政府專門部門土地發展委員會，根據計劃和需要確定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三個層次。①對中低收入者的居屋政策，主要是通過貸款擔保等政策支持月收入2萬港元以下的家庭購買政策性住房。②對低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根據低收入家庭的不同情況提供優惠租房。③對公務員等群體實行特殊的住房政策。主要包括分配住房和資助購房計劃兩方面政策，確保公務員隊伍穩定。

二、值得借鑒的主要經驗

雖然不同國家和地區的情況不同，其房地產市場體系具有各自不同的特點，但是健全的房地產市場體系具有一些共性的規律。總體來看，發達國家或地區房地產市場體系有四個共同特點：

1、市場架構比較完善

從市場發育情況看，發達國家或地區房地產市場的架構比較完善。包括三個方面：一是一二三級市場都比較成熟。存量住房交易成為市場主體，住房租賃市場充分發展，如2005年，英國、法國的租賃住房比例分別為35％和32％，美國的租賃住房比例達到30％。二是衍生服務市場發達。房地產金融支撐體系健全，中介服務市場規范，較好地保障了房地產市場交易的順利進行。三是物業管理市場規范。形成了高度專業化、人性化的物業管理市場。

2、市場功能比較齊全

發達國家房地產市場不僅具備市場交易、信息查詢等基本功能，還逐步形成了完善的專業服務功能。主要包括市場評估、分析咨詢、委托、法律支持等服務功能，同時，形成了強大的市場融資功能，如形成了債券、信托等新型融資產品，為房地產開發經營和交易活動提供完善的服務。齊全的市場功能推動房地產市場成為各國經濟社會發展的重要支撐。

3、市場秩序比較有序

規范的市場秩序是發達國家或地區房地產市場較快發展的重要前提。一般來講，典型國家房地產市場在交易標準方面統一規范，在交易過程方面透明有序，在市場監管方面嚴格執法，在土地出讓、房地產開發、交易、中介服務和物業管理等各個環節，依法嚴格限定和規范各種市場行為，形成了良好是市場秩序。

4、市場調控比較有效

從國外房地產市場發展實踐看，政府在注重發揮市場機制作用的同時，非常重視加強對房地產市場的宏觀調控，積極進行市場干預。主要運用經濟、法律等手段，不斷對房地產市場進行積極的調控，既保持必要的市場活力，促進房地產市場持續繁榮，又要最大程度滿足居民的正常居住需求。

三、完善我國房地產市場體系的基本設想

1、總體思路

借鑒發達國家或地區房地產市場發展經驗，結合實際，完善我國房地產市場化體系的總體思路是：完善制度、健全法制、合理引導、整頓秩序，盡快形成一個統一開放、公正公開、法治透明、規范有序的房地產市場體系。

――統一開放：就是在土地出讓和商品房產權交易等環節，實行統一的標準，對內對外一視同仁，形成架構完善、功能健全、高度開放的房地產市場。

――公正公開：就是在土地招標、拍賣、掛牌等市場交易和執行等具體政策的實施過程中，既要做到信息公開，又要做到結果公正，真正讓每一個市場主體享有平等的參與機會。

――法治透明：就是要進一步加強房地產市場法治建設，完善法律法規，加大執法力度，將房地產市場開發、交易、管理等環節全面納入法制化管理的軌道。

――規范有序：就是要整頓和規范房地產市場秩序，依法加強對房地產市場的監督管理，打擊各類違法違規行為，建立健全高效規范的房地產市場秩序。

2、基本原則

(1)有利于發揮市場配置資源的基礎性作用。我國房地產市場發展的實踐和典型國家或地區的經驗證明，市場機制是推動房地產業健康發展的內在動力，對改善老百姓居住質量和居住水平具有重要作用。完善房地產市場體系必須始終堅持市場化方向，充分運用市場機制，最大限度地發揮好市場配置資源的基礎性作用。

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房地產市場營銷活動過程相對復雜，涉及到房地產行業的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結合項目系統和房地產市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產市場營銷活動中，旨在獲取更多優勢，進一步提高房地產市場的資源配置效率。

一、房地產市場營銷與項目化管理

（一）房地產營銷與項目管化理內涵

所謂房地產市場營銷，其特指當前我國房地產市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產開發公司、企業或商等為了更好的實現企業預期的發展目標，針對住房產品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關的價格、渠道、服務策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現預期的項目目標，旨在對“項目”進行科學、有效的計劃、組織、協調主控制，實現既定有限資源優化配置的一種系統管理方式或方法。

（二）房地產市場營銷活動的項目特征

1.有項目不可復制的獨特性特點

具體到某個房地產市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產開發公司、或者同一房地產公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復制性。

2.要實現“項目”的質量、利潤目標

具體某個“項目”，要求要能夠實現預期的項目目標、能否滿足消費者的既定需求；房地產市場營銷活動的主要目的就是要實現房地產開發企業預期設定的一系列質量、利潤等具體目標而開展的營銷活動；二者的目標具有一致性。

3.要在一定資源條件限制下實現目標

社會主義市場經濟條件下，任何一家企業擁有的資源都不是無限的，房地產開發企業也是一樣；并且房地產開發企業同其它類型企業相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產開發企業要實現企業預期發展目標需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規定時間內實現企業預期發展目標的一系列營銷活動。

二、房地產市場營銷活動的項目化管理運作

關于房地產市場營銷活動項目化管理運作，實質上就是將房地產開發企業現有的戰略性營銷目標視為一個項目來進行管理和運作，依據當前最先進的項目管理思想、方法，將房地產市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務、工作目標和工作步驟，以便更加科學化的開展營銷活動，具體步驟如下：

（一）建立項目組織

要想成功實現房地產市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經理負責；一般情況下項目經理是從房地產開發企業內部來聘用，項目經理直接對房地產開發企業營銷副總負責；具體某個項目的項目經理選出后，要由項目經理依據項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產開發企業的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統的培訓，保證每一個團隊成員深刻、統一的了解與理解所要從事的項目管理工作。

（二）項目實施計劃

房地產開發企業在完成前期的市場調研后，需要進一步明確目標市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產開發企業的營銷戰略計劃、營銷預算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎，要想有效提高項目質量，保證營銷活動的科學性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質量的結合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學性與可操作性。

（三）項目實施與控制

房地產市場營銷項目的實施，其一般在房屋產品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準備過程卻很長，其則涉及到房屋的設計、建設過程；首先，需要配合房屋規劃、建設部門定位房屋產品，調查了解消費者的真正需求，以及對房屋產品戶型、周邊樓盤建設分布情況、周邊環境等提出建設性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產品建設進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據宏觀經濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預期營銷目標。

（四）項目終結

項目是否終結，是以是否完成營銷任務、實現銷售目標為前提的，但也并不是沒有明確的結束期限。如要在規定的工作計劃完成日期內完成營銷任務，實現銷售目標；如果提前完成目標，可以考慮追加營銷任務，在保留現有人力資源情況下，接著開展營銷。如果在規定時間內沒有完成任務，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續到下一個項目中。

結束語

房地產市場營銷活動是過程相對復雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統特征，結合項目管理和房地產營銷知識，將先進的項目管理思想、技術、方法運用到房地產市場營銷活動中，對進一步提高房地產市場營銷的資源配置效率具有重要意義。

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一、房價高居不下的原因

（一）土地價格上漲推動房價升高

影響房地產的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價格。在我國實行土地使用權轉讓制度以來，基于中國國情，即作為一個土地大國，必須保證充足的耕地面積；但另一方面，我國巨大的人口壓力，以及快速的城鎮化進程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地資源與迅速增長的對城市建設土地需求的矛盾使土地價格在矛盾的刺激下堅挺地上揚。

（二）房地產市場本身的特點

房地產市場是各種要素市場中的特殊市場，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價格形成機制的基礎是地租理論，它的利潤永遠高于社會平均利潤。所以房地產市場天然就具有高成本，高投入，高價格的特性。房地產市場是一種區域性市場，作為不可移植的物質載體，在一定區域范圍內有著區域壟斷的特點，這些特點、特性決定了只有很少部分的具有強大經濟實力的集團才有能力進入房地產市場，這樣，房地產市場就天然的具有行業壟斷、區域壟斷的特性。

由此，在競爭區域中，少數寡頭在擁有了對市場的控制力后通過努力擴大房地產差異，弱化競爭，通過先入企業的先發優勢，達到了壟斷地位，又通過其的壟斷地位，使房價維持在較高水準。

（三）金融市場的影響

我國房地產的真正繁榮就是在我國對金融領域的改革的基礎之上，在金融領域放開對個人信用消費貸款的限制后大大刺激了消費者的消費欲望，增強了消費能力，成為房地產市場不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長是房地產價格不斷上揚的內在動力。同時，銀行等金融機構對房地產投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場供給能力也不斷增強。于是在有效需求與供給相互促進下房地產價格的上揚也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的幾點是房地產市場本身的特點，是其內部價格決定機制。而政府則是房地產價格決定機制的重要外部力量。他通過其本身對房地產市場的供求調節來影響房地產市場的價格。主要通過土地供應調節，市場監管，政策以及各種綜合調控手段以影響房地產市場。可以說正是政府的放開房地產市場，實行積極的財政政策，刺激投資拉動內需的政策促進了房地產市場的極大繁榮，也導致了房價的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經濟增長人為的對房地產市場的托市更是房地產市場失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房資源不能充分利用

世界公認的合理房價應該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國的絕大多數城市的房價已經遠遠超過了這個理論上的正常房價。曾有一個調查表明中國城市的實際房價超出正常房價的幅度。以北京、長沙、西寧為例，北京實際房價超出正常房價3.59倍，長沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實際上，在中國無論是相對發達的城市還是相對欠發達的城市，絕大部分的情況都是如此。

二、抑制高房價的措施

雖然政府出臺了很多局域性的措施政策來遏制房價，像限購、大力建保障房等，都起到一定成效但離抑制高房價還很遠。所以我們必須采取更有效的措施去打壓高房價：

首先，加強房地產市場宏觀調控。加強房地產市場宏觀調控的根本目的是為了促進房地產市場的持續健康平穩發展，更好地發揮房地產業對改進居民住房條件、拉動國民經濟持續健康發展。因此，調控要堅持積極穩妥、把握力度的原則。既要積極采取措施，盡快把房價上漲的勢頭控制住，又要防止措施不當而導致房地產市場大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低價位普通商品房以及經濟適用住房的供給；另一方面，要重點圍繞需求做好文章：要遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理引導住房消費。

其次，加強市場監測，完善市場信息披露制度。全面監測房地產市場運行，給老百姓創造一個透明有序的房地產市場。不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，更好地發揮市場功能，改善投資結構。

再次，高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任；切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度；認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查；建立房地產企業信用檔案，違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布；正確引導居民合理消費需求。

最后，積極貫徹調控住房供求的各項政策措施。強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產信貸管理，防范金融風險。

三、總結

當前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關，如果認識不到這一點，就根本不可能實現“住者有其屋”的理想，那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現象。經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預測房市。然而，當前的一些經濟學卻把自己置于經濟分析師的立場，局限于基于供求分析的狹隘領域和視角來觀察社會現狀并由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。

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1 引言

眾所周知，市場是連接商品生產者與商品消費者之間的橋梁。它是由于在社會生產的發展和進步基礎上產生了社會分工，導致生產者和消費者分離所帶來的，它是社會經濟發展到一定時期的必然產物。隨著社會商品交換關系的發展，市場在經濟生活中的地位日趨重要。

房地產市場是整個社會市場體系中的一個子市場，它首先具有市場的共性特征，在本質上與一般市場相同，也受價值規律和供求規律的制約。但由于房地產本身固有的特點，區別于其他一般商品，這就導致了房地產市場又具有區別于一般市場的獨特性。本文先探討目前我國房地產市場供求狀況，進而提出如何實現房地產市場供求均衡的策略，具有一定的現實意義和指導意義。

2 目前我國房地產市場供求狀況

目前，我國房地產市場既存在總量失衡，又存在結構不協調；既存在需求不足，供給停滯，又存在需求旺盛、供給短缺。總量的不平衡表現在投資規模過大，超過了經濟承受能力，房地產大量積壓，這不僅引發了房地產業內部的供求矛盾，而且造成國民經濟發展比例失衡，導致資源的浪費。房地產市場上還存在供給結構不協調的現象。由于受國外發達房地產市場的影響，我國房地產業把大量資金投向寫字樓、高級別墅、大型游樂場上，而對于需求量較大的中低檔住宅市場投資不足，既造成供給結構不平衡，又導致供求嚴重失衡。近兩年，國家針對這些現象采取了相應措施，限制在高檔地產方面的投資，推行安居工程，提倡經濟適用型住宅，改善了房地產市場的供求結構，緩和了供求矛盾。

3 實現房地產市場供求均衡的途徑

房地產市場供求均衡是暫時的、相對的，不均衡是普遍的、絕對的，但是，我們可以采取相應的措施，改善供求關系，使之達到相對的均衡。一般來說，保持房地產市場供求均衡主要有兩種途徑。

1、利用市場自我調節功能

我們都知道完全競爭市場可以通過自我調節實現供求均衡。房地產市場雖然不是完全競爭市場，但它也有一定的自我調節功能，可以通過自我調節，達到一定程度上的供求均衡。房地產市場調節的主要手段還是通過價格變化影響供求關系。即當供給大于需求時，房價下降，供給減少，需求增加，供求趨于平衡；供給小于需求時，房價上漲，供給增加，需求減少，供給趨于平衡。

2、國家宏觀調控

國家宏觀調控手段主要有產業經濟政策、行政手段、經濟手段、法律手段等，可以通過調整房地產供給和需求兩種方式促使供求均衡。

調整房地產供給促使功能供求平衡是指國家根據房地產市場供求狀況，運用宏觀調控手段，刺激或抑制供給，使供求達到平衡。如果需求適度、供給過剩時，可以通過提高稅率和利率、控制土地出讓數量、指導性信息等手段減少供給，使供求趨向平衡。當供給不足時，則可以通過減稅，降低利率，增加土地出讓數量等方法刺激供給增加，以實現供求平衡。

調整房地產需求促使供求平衡是指運用宏觀調控手段調整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地產供給和價格均適度時，需求過旺，可以通過提高房地產有關稅費和房地產抵押貸款利率，限制購房貸款規模等措施抑制需求；當需求不足時，可通過降低房地產有關稅費，降低抵押貸款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 結語

房地產業是國民經濟發展的支柱產業之一，是國民經濟尤其是城市經濟發展的基礎產業，它的發展能帶動一批相關產業的發展，所以無論是發展中國家，還是發達國家，都對房地產市場采取不同程度的各種措施加以干預。另外，由于房地產商品具有固定性、使用周期長、價值大、產權性質多樣的特點，所以使得需求者需求具有多樣性，在這種情況下，要發展房地產市場，實現房地產市場均衡供求，還要依靠市場的自我調節功能。只有從國家和市場兩個方面雙重下手，采取有力措施，才能促進我國房地產市場的良好、健康、可持續發展！

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一、中國股票市場與房地產市場發展的現狀

（一）股票市場發展現狀

我國股票市場建立只有短短的二十幾年，但在經歷了初期制度探索階段，我國股票市場已形成了與我國經濟發展相適應的特色道路，相關市場機制與法律法規逐步健全完善。隨著我國股權分置改革工作的一步步落實，一些長期限制我國股票市場發展的歷史遺留問題也逐步得到解決。

（二）房地產市場發展現狀

1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。在國家積極的財政政策刺激下，房地產市場持續快速繁榮發展，甚至局部地區出現投資增長過快，房價迅速上漲等問題。

二、中國股票市場與房地產市場的聯動性分析

為了更好的分析我國股票市場和房地產市場的關系，本文選取了1998年至2012年上證綜合指數和全國國房景氣指數的月度數據作為股票市場和房地產市場發展狀態的變量來具體分析。從數據來看，股票市場與房地產市場之間呈現顯著的階段性特征（圖一）。

1.階段一：1 998年-2001年上半年，二者總體呈上升式波動。

受自然災害和經濟危機的影響，我國股市持續了兩年的整理行情。后期，在宏觀經濟好轉和支持股市發展的政策措施等利好因素影響下，上證綜合指數慢慢啟動上漲行情至2001年到達2245的頂峰，持續了在此階段的小牛市。而1998年以來，在城市化和市場化大背景下，我國房地產業投資與銷售增長均出現穩步上揚，我國房地產市場整體出現了飛躍。

2.階段二：2001年下半年至2005年，二者走勢呈現蹺蹺板現象。

由于中國證券市場發展不成熟，公司治理結構不完善和上市公司業績作假等重重因素困擾著市場，導致指數逆經濟增長態勢而動，股票市場陷入漫長而低靡的熊市。與此同時，房地產市場卻出現與股票市場截然相反的走勢。國房景氣指數持續上升，房地產市場發展空前繁榮，甚至出現局部發展過熱的現象。

3.階段三：2005年至2012年上半年，二者波動復雜，呈現大起大落，但相對于股票市場，房地產市場的發展存在明顯的相對滯后的特征。

上證綜合指數從2005年的1000點左右的低谷一路飆升，股市總體呈現飛毛腿式的發展，更創下了6124.04的歷史最高點，我國股票市場出現了空前的繁榮局面。同時，在中國股票市場一路高歌猛進的背景下，房地產市場發展勢頭強勁，一掃近年來市場受到壓抑的觀望氣氛，投資性需求出現反彈，國房景氣指數不斷上揚。

隨后，在一系列國內外利空因素的沖擊下，股市持續走弱，一度跌破了3000點，甚至出現了腰斬式的暴跌，跌至最低點1664.9點，股市幾乎崩盤。但伴隨著寬松貨幣政策和巨額的資金推動，股市開始了新一輪的反彈，至2010年上證指數又重新回到3000點。然而在不樂觀的國際經濟環境下，上證綜合指數走勢疲軟，一直在2200點徘徊。與股票市場發展有幾分相似，我國房地產市場的發展軌跡也呈現出曲折性。在多重壓力之下，房地產市場由“沸點”狀態急速降溫，步入下行通道。國房景氣指數持續走低，有價無市的現象明顯。雖然在中央政府出臺的關于“保增長”方針政策的影響下，迎來新一波的飆升。可好景不長，緊縮的貨幣政策以及國家對房地產行業的政策約束又嚴重打擊了房地產市場，國房景氣指數出現調整。

三、聯動性的原因分析

（一）股價指數和國房景氣指數總體呈上升式波動主要是由于寬松政策和正財富效應一起作用導致的

1998年，我國經濟受外部環境和自然災害的影響，出現國內經濟不景氣現象，股市與房市雙雙遇冷。為刺激經濟，我國實施了擴張性財政政策與貨幣政策，資金紛紛涌入股票市場和房地產市場。同時，為了能夠拉動經濟，我國開始實施比較猛烈的啟動內需的政策，加大了對房地產的資金投入。這些導致兩市相繼進入繁榮期。

此外，隨著股票價格上漲產生了正財富效應，增加了企業和投資者的財富，從而提升了對房地產市場的消費需求和投資需求。

（二）股價指數和國房景氣指數之間的此消彼長主要是由以下因素導致的

首先，股票與房地產作為風險投資品，它們之間存在替代效應。2001年下半年開始至2005年上半年，經濟不景氣，導致股市慘淡，股票價格一路滑坡，投資者信心嚴重不足，難以形成回漲止跌的預期，資產在股票市場承受巨大的風險壓力。而在中國，投資渠道的匱乏又導致從股市撤離的資金大量流向了收益率高的房地產市場，由此在兩個市場之間形成了一種自我強化的反饋機制：股價從高點迅速下跌導致投資者恐慌拋售，大量資金撤離股市。而房地產相對收益的持續增加而風險卻沒有明顯的增加，導致這些資金很大一部分流入房地產市場，推動了房市的繁榮。房市的繁榮又吸引了部分短線預期為特點的投資者進入市場，由于羊群效應的存在，導致大量非理性投資行為的出現，最終使股市與房市之間的替代效應被成倍放大，造成了房市的虛假繁榮。

其次由于政策因素、制度因素、行政干預、和市場收益分配格局不合理等各方面原因，股票投資者大多以短線投資為主，而長期投資行為由于較低的收益和較大的不確定性而十分匱乏，從而造成股價波動對房地產市場的財富效應十分微弱。即在相對封閉的資金市場上，受資金有限的約束，難以推動房地產市場的發展。

（三）股價指數和國房景氣指數變動復雜，呈現大起大落的原因分析

股市與房市的大漲聯動關系主要是由宏觀經濟環境繁榮、人民幣持續升值、流動性過剩和直接財富效應共同作用的結果。中國經濟大繁榮、人民幣持續升值預期和流動性過剩促使資金流入兩市，促進了兩個市場的繁榮。另外，2005年下半年至2007年，股市繁榮導致投資者的賬目資產迅速膨脹，個人財富增加，這不但提高了社會的實際購買力，促進了房地產的消費，也為地產開發公司提供源源不斷的大量廉價資金，這也造就了房地產市場的繁榮。

兩市的大跌主要是由于資金緊張和負財富效應造成的。2007年以來，政府采取一系列從緊的貨幣政策。這時，房地產公司籌集資金的渠道變得更加狹小，導致房地產業上市公司通過資本市場進行股權融資的規模大打折扣。而股市的暴跌，增加了經濟形勢的不確定性，悲觀的市場預期導致兩個市場急劇下滑。

而房地產市場的發展變動滯后于股票市場，主要是由于房地產和股票的不同特點引起的。二者投資周期和套現能力的不同特點導致了面對同樣的外部沖擊，股票市場能夠迅速甚至提前反映外部>中擊的影響，房地產市場則需要一段時間才會顯現出來，這是股市與房市存在明顯滯后效應的根本原因。

四、根據兩者的相關性得出的結論及提出的政策建議

鑒于上述分析，我們可以知道樓市與股市是唇齒相依的關系。所以我們必須以此為依據來促進樓市與股市這兩個市場的共同穩健發展。

（一）投融資渠道多元化，健全金融體系

目前我國投融資渠道過于狹窄，主要以股票和房地產為主，而股市與樓市的聯動性易導致二者的暴漲暴跌，加之股票和房地產之間的財富效應會隨著金融深化而上升。因此，我們需要積極推進金融市場的建設，努力建立和完善我國的金融體系，構建多元化的投融資渠道，以促進兩市的健康發展。

（二）理性投資，防止投機

由于股市與房市的共生性，二者很容易成為風險的載體。所以，必須弱化它們之間的替代效應，及時疏導緩和局部經濟壓力，扭轉非理性投資行為的擴大化傾向，健全完善市場機制，嚴厲打擊市場投機和炒作行為。另外，要改善股市結構，把理性投資者培養成市場上的主要力量，減少股市的投機行為。同時建立公正、公開的信息披露制度，減少居民在信息不對稱過程中做出的不理智行為和市場投機行為，并有效防止操縱市場行為。

（三）加強對金融市場與房地產市場的監管，建立預警機制

股市與房市是兩個主要的風險累積市場，兩市相關指數的變動會導致風險互相傳導。因此，要建立預警機制，及時敏銳地把握兩個市場的發展動向，特別要深刻洞察影響輻射面大市場異動傾向，科學預測市場的未來走向。

（四）市場調控與行政干預相互配合

頻繁的行政干預容易導致市場機制的扭曲，不利于樓市與股市的健康發展。因此，盡量減少政府對市場的干預行為，消除政府越位、錯位、缺位現象。同時，在市場化前提下規范股市行為和調控房地產市場時，要系統考慮樓市與股市的內在聯動，特別是二者變動的時滯效應，統籌規劃兩個市場，充分考慮到政策調控對另一個市場的影響。

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中圖分類號：F293.33　文獻標識碼：A　文章編號：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亞洲金融危機之后，中國經濟出現內需不足，這時，中國的房地產市場剛剛初具規模，國家實施積極的財政政策，加大全社會固定資產投資，并通過住房貨幣化、房地產市場化等相關政策措施，促成了房地產業的形成和發展。經過10多年社會經濟的發展，房地產業表現出關聯度高、帶動性強的自身產業特點。房地產市場連續高速的增長帶動了煤炭、電力、鋼鐵、金融、運輸等相關行業的發展，促進了我國的經濟增長，推進了城市化的進程，改善了城市部分居民的居住條件，成為我國經濟發展的重要支柱產業。

房地產市場的健康發展不僅關系到國民經濟的全局，而且關系人們安居樂業和社會安定繁榮。針對近年來我國房地產市場出現的房價上漲過快、空置率上升、結構不合理等影響市場健康運行的現象，政府加大了對房地產市場的調控力度，土地供應政策也在國家的第五次宏觀調控中首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控的手段。目前土地供應政策已經上升到與貨幣政策和財政政策的同一高度――由一般的土地供應管理上升到宏觀經濟調控的高度。因此，深入研究土地供應政策和房地產市場的關系，可以為國家對房地產市場更為有效的調控提供政策建議。

一、土地供應對房地產市場影響的傳導機制

宏觀經濟調控可以分為直接調控和間接調控。能夠直接作用于社會總供應或者社會總需求的調控稱為直接調控，不能直接作用于總供應或總需求的宏觀調控稱為間接調控。

“傳導機制”是指從調控手段實施到調控目標實現之間的中間過程。土地供應對房地產市場影響的傳導機制主要是指從土地利用規劃、供地計劃等政策工具實施到房地產市場調控之間有一個傳導過程。

土地供應對房地產市場的影響主要表現在以下兩個方面。首先，土地價格對房價的影響。房地產價格體系是土地價格和房產價格組成相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體。土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產開發企業的成本增加，房地產企業的投資規模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加。其次，土地供應量對房地產價格的影響。土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，影響房地產企業的投資規模，從而影響房地產市場的供給，最終影響房地產價格。但是土地供應的政策影響效果和房價的變化并不是同步的，一段時間內，存在著“時滯性”。土地供應政策時滯包括當局認識時滯、決策時滯、行動時滯和響應時滯。

二、研究方法

格蘭杰因關系檢驗一般常用于測算樣本數據之間的遲滯情況，但對于數據要求較高。因此，本文采用相關性分析研究城市土地市場政策對房地產市場的有效性影響。

在概率論和統計學中，相關(或稱相關系數或關聯系數)顯示兩個隨機變量之間線性關系的強度和方向。在統計學中，相關的意義是衡量兩個變量相對于其相互獨立的距離，在這個廣義的定義下，有許多根據數據特點而定義的用來衡量數據相關的系數。相關性分析是描述兩個或兩個以上變量間關系密切程度的統計方法，是社會學中較為普遍采用的一種資料分析的方法。線性相關系數是測度變量間關系的密切程度的量，反應兩個變量間線性相關程度的量稱為簡單相關系數。對于不同數據特點，可以使用不同的系數。最常用的是皮爾森積差相關系數。其定義是兩個變量協方差除以兩個變量的標準差(方差的平方根)。皮爾生(Pearson)相關系數的計算公式如下：

式中X、y為兩相關變量，它們的測量值都是成對的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相關系數r的取值范圍在[-1，1]。r=1或，r=-1時，表明兩變量之間完全正相關或者完全負相關，實際上表明兩個變量是線性關系。r=0時，表示變量間不存在線性相關關系；可能是無相關，也可能是非線性相關。

一般地，|r|>0.95存在顯著性相關；|r|>=0.8高度相關；0.5＜|r|0.8中度相關0。

0.3G==|r|＜0.5低度相關；|r|

三、指標選取與模型測算

(一)自變量的選取

由于本文研究的是在土地供應政策影響房地產市場的傳導機制的基礎上，以合肥市為例研究，因此選擇的自變量為土地供應政策的主要兩方面的指標：

X1：合肥市土地經營性用地交易量，即土地市場的土地供給量。

x2：合肥市土地經營性土地交易均價，即地價。

(二)因變量的選取

由于土地供應政策對房地產市場的影響主要表現在房地產市場的供應總量，房地產價格和房地產的投資，因此本文選取的因變量主要是這三類指標：

y1：房地產的投資，包括房地產投資總額y。以及商品住宅投資y12。

y2：房地產價格，包括商品房平均價格y21以及商品住房平均價格y22。

y3：房地產市場供應，包括住宅新開發面積y31，住宅竣工面積y32，施工面積y33。

(三)合肥市土地供應對房地產市場的有效性研究

根據合肥市國土資源局2004-2009年的統計，合肥市經營性土地成交量及畝均價格(見表1)，其中2008年因為金融危機的影響，土地成交量大幅下滑，由2007年的385萬平方米下跌至186.6萬平方米，跌幅近51.6％，而經營性土地的均價從2004-2009年一直持續增長。

根據合肥市房產局的統計，2006-2009年的房地產投資總額持續增長，在2008年以后由于金融危

機的影響，投資額同比增長率明顯放緩，2008年房地產投資總額的增幅從2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市場的政策的影響效果和房價的變化并不是同步的，在一段時間內，存在著“時間差”。因此對自變量和因變量進行皮爾森相關性分析時，對自變量選取2005～2008年數據，因變量選取2006―2009年數據，并采用方差標準化的方法對變量進行標準化，以消除不同量綱對模型準確性。

通過皮爾森相關性分析，引用合肥市2005-2009年的相關數據，分別計算自變量X1、X2與因變量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相關系數，得到合肥市土地供應對房地產市場的有效性影響程度(見表2)。

四、結果分析

(一)經營性土地交易量的相關性分析

表2顯示，與y11高度正相關，y12中度正相關，y32低度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

由以上分析的結果可知，政府通過控制經營性土地交易量，直接影響的是房地產商的投資，因為投資的行為是房產商人對市場的即時反應，速度較快。

對房地產市場的價格影響表現不強烈，因為房地產市場的特殊性，有著較長的時間周期，本文的數據顯示無法在更長的時間區域內研究其相關性，因此，這也是值得作者去探究的新問題――政府通過土地供應政策對房地產市場的調控，在房價上的表現，一般為幾年才能逐漸顯示出其效果。

對房產供應量的影響，與住宅新開發面積、施工面積幾乎不相關，與住宅竣工面積呈現低度相關。主要原因仍然在于房地產市場的長周期性以及政策對房地產市場的“遲滯性”的時間差。

(二)經營性土地交易均價的相關性分析

表2顯示，與y11顯著正相關，y12、y32中度正相關，與其他因變量可認為在該時間區域內不相關。

與經營性土地交易量相比，很顯然，房產市場的投資額與土地交易均價的相關性更強。因為在土地供應市場，土地價格是其中最敏感的指標，而在房地產投資的行為上，地價也直接影響著房產商的行為。

與房地產市場的價格相關性表現為弱，土地價格是房地產價格的主要成本之一，但是由于房地產市場的時滯性，在本文的研究時間區域內沒有正式地表現出來。

對房地產市場的供應的相關性，與竣工面積呈現中度正相關，原因與上述分析基本一致。

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2.房地產行業市場貨幣政策調控必要性分析

商品房作為一種特殊的商品，在一定程度上存在著市場壟斷性、住房市場的信息不對稱性，整個房地產行業市場有時存在著市場失靈的問題。由于房地產是經濟發展、社會穩定的關鍵影響因素，因此必須進行相應的宏觀調控管理。近年來，國內房地產市場發展中隱藏了一些泡沫，房地產行業經營發展中的金融風險加劇，更需要采取必要的調控管理措施。在房地產行業市場的宏觀調控中，采取貨幣政策作為調控手段，其必要性主要體現在兩方面:一方面，房地產行業具有明顯的高度資金密集型的特點，而且我國房地產行業企業項目建設開發負債率通常較高，往往經營負債率都在70%以上，因此金融市場與房地產市場有著非常密切的關聯性，房地產行業的企業經常需要通過商業銀行、企業債或者是地產信托等進行融資，采用貨幣政策進行調控的效果更好。另一方面，由于房地產對于居民而言，屬于價值非常巨大的商品，很多居民購買的商品房都需要抵押貸款，因此貨幣政策在一定程度上會通過影響居民的購房款成本，進而調整居民的住房需求。此外，通過貨幣政策，還會對房地產市場投資者以及投機者的市場決策形成影響，進一步的起到調控房地產住房市場的作用。

3.房地產市場貨幣調控政策概述

3.1房地產市場貨幣調控政策的具體工具房地產行業屬于資金高度密集的產業，對于金融市場以及貨幣政策的變動有著非常靈敏的反映，因此在房地產市場上的貨幣政策調控工具也非常多，主要有以下幾種:(1)利率政策。基準利率水平以及利率結構的調整變化，會產生利率效應進而影響到房地產市場的供需變化。具體而言，如果利率升高房地產開發企業的融資成本就會提高，可能會減少房地產行業的市場供給或者是房價成本的提高，但同時利率提高變相是對購房行為支持力度的降低，這在一定程度上也會降低房地產的有效需求。(2)存款準備金率。存款準備金率會造成金融市場貨幣供應量的變化，因而會產生相對較為猛烈的經濟調控作用，存款準備金率提高，商業銀行的貸款能力就會下降，進而房地產開發企業的可貸款也會降低，進一步對房地產行業市場的資金鏈產生影響，因此有助于控制整個房地產行業市場出現過熱或者是價格過快上漲的問題。(3)不動產信用控制。不動產信用控制是特定的選擇性貨幣調控政策，主要是通過對貸款買房最低首付比例、還款期限等來控制房地產的需求，還可以通過要求房地產開發企業項目開發中的自有資金比例、主體資格控制等調節房地產的供給。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具與間接信用工具兩類，直接信用工具主要是央行通過對貸款限額、利率、流動性比率的干預控制信貸規模，間接信用工具則主要是通過窗口指導、勸告等方式對信貸規模以及信貸結構進行指導。

3.2現階段我國房地產市場貨幣宏觀調整政策及效果分析我國自住房市場化改革實施多年以來，為了確保整個房地產行業市場的健康穩定運行，房地產市場主管部門積極的運用多種政策工具進行房地產市場的調控，其中最為常用也最有效的就是通過貨幣政策的緊縮或者是寬松等，對房地產行業市場進行調控。其中在1998－2002年，國家通過2次下調存款準備金率，5次下調利率，配合政策激勵，鼓勵房地產行業市場的發展;在2003－2007年，14次上調存款準備金率、8次上調利率，實行了適度收緊的貨幣政策，同時通過對住房供給雙方自有資金比例的控制，調控房地產市場過熱的問題。在2008－2009年，國家通過5次上調存款準備金率，4次下調利率，依靠積極擴張的貨幣政策刺激住房市場發展。在2010－2014年，國家又通過多次調整存款準備金率以及利率，逐步實施了趨向緊縮的貨幣政策，并通過限購、保障性住房建設，首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策嚴格控制住房市場過熱。今年以來，我國出現了經濟增速放緩的問題，住房市場的下行趨勢明顯，國家對于房地產市場的貨幣政策區域放松，特別是今年住建部推行“棚改貨幣化”，除了中央財政專項補貼資金、省級政府配套資金之外，國家開發銀行積極支持，從客觀上達到穩定、支撐住房消費市場的作用。從我國房地產市場貨幣調控政策來看，最明顯的特點就是重點以存款準備金率以及基準利率作為調控手段，依靠調整房地產市場的貨幣供給量對房地產市場造成影響，同時配合采用各種限制貸款、限制開發、限制購買等一系列的選擇性及補充性政策，共同形成調控效果。在房地產市場處于低迷的狀態下，采用基準利率下調等措施，明顯起到了刺激房地產市場的作用。但是當房地產市場出現泡沫或者是處于過熱的情況下，提升利率在短時間內的作用并不明顯。而通過控制最低首付款比例以及房地產開發企業的自有資金比例則具有直接的作用，力度非常大，能夠迅速降低各種不合理的投機行為，為過熱的房地產市場降溫。

4.提高房地產市場貨幣政策調控效果的建議措施

4.1適度提升貨幣調控政策的靈活性。國家相關主管部門在研究制定貨幣調控政策時，應該統籌分析房地產市場運行中出現的各種問題及其成因，并基于此針對性的選擇靈活實用的貨幣政策進行調控。例如，當房地產市場出現過熱問題時，應該統籌的分析造成房地產市場過熱的原因是投機需求、開發企業原因還是供需矛盾問題，并根據不同的成因，綜合選擇購房限制、貸款限制、開發自有資金控制等進行調節。同時，在房地產行業市場貨幣調控政策的實施過程中，對于一些具有明顯區域性的調控，應該適當地下放調控權，將調控權力下放至區域，以進一步的提高政策的合理性和靈活性。

4.2不斷提升房地產調控貨幣政策的前瞻性。房地產行業最大的特點在于建設實施周期相對較長，房地產項目開發建設從前期立項至最后交房使用周期一般在3年左右，房地產項目開發建設中不僅前期的購地、拆遷、設計和預付建筑工程款等資金投入較大，而且后期營銷同樣存在著時間長、成本高的問題。在房地產發展迅猛階段會有大量的資金集中在房地產行業，但此時商品房供給卻無法直接增加，市場供不應求又會催生投資的增加，然而在商品房陸續上市后，房地產供給增加，甚至可能超出市場需求，就會造成房地產下行。因此在貨幣政策的調控使用上，必須具有前瞻性，尤其是加強與其他部門之間的合作，對房地產市場周期進行系統的跟蹤研究后，最終制定合理的調控政策，提高調控效果的及時性。

4.3統籌并用多種調控工具確保調控目標的實現。在房地產市場的貨幣政策調控方面，中央金融主管部門應該重點在房地產行業的資產價格方面進行合理的控制，以免房地產行業出現嚴重的泡沫問題。同時，還應該繼續執行穩健的貨幣政策，既要確保房地產行業信貸的安全，同時又應滿足推動經濟增長的要求。在具體的貨幣政策運用過程中，可能出現調控目標的沖突。例如，防范房地產市場出現過熱問題，最直接的手段就是緊縮銀根，但這卻有可能造成房地產開發企業資金鏈的斷裂，造成大量呆賬壞賬出現。因此，在對房地長行業進行貨幣政策調控時，應該盡可能的選擇多種調控工具并用，不斷地提高整個調控的自由度，這也有助于確保調控目標的實現。