房地產開發概念模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發概念，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，經縣級以上人民政府依法批準，以下建設用地可以以劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地； （2）城市基礎設施用地和公益事業用地； （3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； （4）法律、行政法規規定的其他用地。

在當前，我國的土地使用權劃撥有兩種方式：一是土地使用權附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規定的補償費、安置費用后方可獲得該幅土地的使用權；二是土地使用者不需要繳納任何費用即取得土地使用權。

（二）國有土地使用權出讓

國有土地使用權出讓是指縣級以上人民政府和土地行政主管部門依法把符合規劃要求的國有土地有期限有償地轉移給土地使用者，土地使用者享有實際占有土地權、土地使用權、土地使用權的轉讓權、抵押權、出租權等活動。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓過程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權出讓合同，出讓方是代表國家行使權利的縣級以上人民政府的土地行政主管部門，受讓方可以是中國境內外的公司、企業、其它經濟組織和公民自然人。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》規定，我國當前的國有土地使用權出讓方式有四種：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。

協議出讓是指縣級人民政府及其土地行政主管部門代表國家與土地的申請使用者就土地使用權的價格、使用年限、用地條件等問題相互協商成一致意見而進行的國有土地使用權出讓。由于協議出讓不對外公開化，容易滋生暗箱操作、產生腐敗現象，因此，政府對此有嚴格的報批程序。國土資源部于2002年5月9日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中明確規定：自2002年7月1日起，全國各地區的商業、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地都必須以招標拍賣掛牌出讓。這就大大縮小了可以協議出讓國有土地使用權范圍。自2003年8月1日起開始施行的《協議出讓國有土地使用權規定》更是對協議出讓的審批、程序過程作出了詳細而又嚴格的規范。

招標出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結構就國有土地的使用權拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

篇2

關鍵詞：房地產開發；規模經濟；途徑；支撐要素

一、房地產規模經濟概念

房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產規模經濟要求

1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。

2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。

三、房地產規模經濟實現途徑

1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。

3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

四、房地產規模經濟的支撐要素

從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。

2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。

3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。

從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。

2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。

上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。

篇3

關鍵詞： 量本利分析；房地產；項目開發

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

當今房地產行業競爭激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的前期決策及經濟評價。量本利分析法在多個領域中廣泛應用，但在房地產開發中應用較少。本文將量本利分析法并結合Excel擬合的非線性模型運用到房地產開發項目的前期決策階段，分析得到開發項目保本開發量，最佳開發量，經營安全率，企業成本費用控制等，為房地產開發項目前期決策及經濟評價提供科學合理的依據。

1 房地產開發相關概念

1.1 房地產的含義

房地產包括房產與地產，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進行房地產概念界定的原則：①房產和地產二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產界定需從房屋建筑出發。④房地產的定義（內涵）具有層次性。

綜合上述可將房地產定義為：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財產權利。

1.2 房地產開發的基本概念

房地產開發的概念是房地產開發企業根據城市規劃對國有建設用地進行房屋建設、基礎設施的行為。

房地產開發首先要依據城市規劃，堅持全面規劃，合理布局，經濟效益與社會效益兼顧。房地產開發具有綜合性、長期性、時序性、地域性、風險性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即為數量。在一般情r下，量為銷售數量，為了方便研究和分析，我們有時把銷售數量等于生產數量。

“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產規模內，固定成本是不隨產品產量的變動而變動的成本，可變成本是隨產品產量的變動而變動的成本[3]。

“利”即為利潤。在生產經營活動中產生的盈利，在數值上利潤=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通過研究及分析數量、成本和利潤之間的關系，找出項目方案在盈利與虧損臨界點時產量、單價、成本的臨界值，盈虧臨界點即為保本點。反映了在一定的生產經營狀態下項目方案的產量、利潤與成本的平衡關系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 線性量本利分析法模型

從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點，即為盈虧平衡點（Break Even Point，BEP），BEP對應的橫坐標Q0即為盈虧平衡時的產量，其對應的縱坐標R0即為盈虧平衡時的銷售收入。當產量QC，即盈利。盈虧平衡點的Q0越小，企業保本點越低，盈利空間越大，生產經營風險越小。

2.3.2 非線性量本利分析法模型

由于在實際生產經營過程情況比較復雜，可變因素眾多，各種條件和負荷并非一成不變，因此產品成本變化并非是一條直線即并非簡單呈線性變化。同時，在市場供求關系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實際生產經營的量本利分析圖如圖2所示。

從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個交點B與D（即盈虧平衡點），其對應的橫坐標分別是Q01，Q02。當產量QR，企業處于虧損狀態；當產量Q0Q02時，C>R，企業又處于虧損狀態。因此，在盈利階段產量Q介于Q01與Q02之時，企業處于盈利狀態，此時的產量是合理經濟產量即經濟規模。

量本利分析法在房地產開發中運用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據企業技術水平及大量歷史經驗數據通過Excel進行成本和收益離散點回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進行進一步分析。

3 量本利分析法在房地產開發中的基本模型及經濟評價

數量、成本分析：

房地產開發項目的固定成本與變動成本與一般的生產項目、工業投資項目不同。房地產開發項目的最終產品是具體的建筑物，具有獨特性，一次性等屬性。根據固定成本和變動成本的含義及工程項目開發建設中實際發生的成本屬性，將工程項目的固定成本和變動成本進行如下分類（圖 3）。

關于量的確定，由于建筑物有著獨有的建筑設計，結構設計等，所以房地產開發項目不好以產品產量來衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標來衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。

3.1 制定合理開發量

①保本開發量。

從圖1中可以看出，房地產開發項目的銷售收入線與總成本線交于一點BEP，其對應的橫坐標Q0即房地產開發項目的保本開發量。

式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發量。

②利潤最大時的開發量。

從圖2中可看出，當開發量介于經濟規模Q01與Q02之間時，建設項目處于盈利階段。

設函數R（Q）為銷售收入曲線，函數C（Q）為總成本曲線。根據盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個解即兩個保本點所對應的保本產量Q01及Q02，也就是濟規模范圍[7]。

盈利函數I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對函數I（Q）求一階導數并令I’（Q）=0，可求得盈利最大時所對應的產量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優開發量我們必須對I（Q）求二階導數來進行檢驗，諾I’’（Q）

3.2 控制企業的成本費用

設目標利潤函數為I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I為目標利潤，R為總銷售收入，C為總成本，F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發量。

3.3 企業經營狀態分析

通過量本利分析法可計算得企業經營安全率，是反映企業經營狀況好壞的一個重要指標。

式中Q0為實際或計劃產銷量，Q1為盈虧平衡點產銷量。一般可根據表1數據進行判斷。

通過安全經營率可反映房地產企業經營狀況好壞，安全性高低等，使項目前期決策更加的科學、合理。

4 案例分析

本項目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產開發項目總成本如表2。住宅每平米售價23000元/m2，共10523平方米；車庫售價12000元/個，共124個；地下儲藏室售價5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本開發量

由表2可知本項目固定成本為13976.86萬元，總變動成本為7455.14萬元，因為總建筑面積是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。

再進行平均單價估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價格3567.69元/m2；

總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本項目計劃開發量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項目可行。

4.2 企業經營狀態分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項目的經營狀態為較安全。

4.3 企業成本費用控制

本項目的目標利潤I為4373.11萬元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點時固定成本為13976.86萬元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：

也就是說在其他條件不變的情況下，項目的可變成本在盈虧平衡點V0即4556.10元/平方米的基礎上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業將虧損；項目的固定成本在盈虧平衡點F0即13976.86萬元的基礎上，漲幅不得超過4373.11萬元，否則企業將虧損。

4.4 最佳開發量

諾要求得最佳開發量，就要知道銷售收入曲線的函數式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據本企業自身的技術水平和大量經驗數據估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。本案例在根據本公司現有的開發技術水平和參考大量經驗數據后，在前期估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。通過Excel分別對大量的成本和收益離散點進行回歸擬合，得到銷售收入函數R（Q）和總成本函數C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點開始計算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個保本點之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個保本點）已滿足計算要求。雖然個別點偏離回歸曲線，但是整體回歸函數不受個別點影響，所得回歸函數正確可用。

由圖4可得，通過計算機擬合的回歸函數分別為：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

則利潤函數為：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利潤函數I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用極值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但諾要檢驗所求得的Q是否就是最大盈利時的最優開發量，還必須通過對I（Q）求二階導數并進行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 結語

房地產市場競爭日益激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的經濟評價及前期決策，必須對項目的運作采取相應的措施進行有效的管控。這是當今房地產開發企業取得項目成功開發的關鍵。

在房地產開發項目的前期決策階段，應用量本利分析法，依據市場行情及企業以往項目開發歷史數據進行項目經濟評價，得到開發項目保本開發量，最佳開發量，企業經營安全率，企業成本費用控制等，提高房地產開發項目前期決策水平。

參考文獻：

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[3]許婷華，曲成平，楊淑娟.建設工程經濟[M].武漢大學出版社，2014.

[4]黃有亮.工程經濟學（第二版）[M].南京：東南大學出版社，2006.

[5]毛義華.工程經濟學[M].浙江大學出版社，2014.

[6]孟君娜.建設工程經濟[M].武漢理工大學出版社，2014.

篇4

一、引言

城市規劃和房地產開發是城市建設過程中不可缺少的兩項重要工作，隨著城市化進程的加快和城市建設的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關系，促進二者協調發展是擺在人們面前的重要任務。為了促進二者協調發展，使其在城市建設中更好的發揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關系，知道其不協調的表現，并采取相應的措施，正確處理二者之間的關系，促進二者協調發展，使其在城市化進程中發揮應有的作用，為城市建設和發展發揮更大的作用。

二、城市規劃和房地產開發概述

1、城市規劃。

第一、概念。城市規劃是為了實現城市資源的合理利用，結合城市的發展需要，根據相關的規范，對城市建設的各項活動進行統一的安排和調配。在城市規劃過程中，不僅需要充分了解城市建設的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠發展的角度對城市規劃進行展望。近年來，我國城市化建設取得了飛速的發展，它對促進經濟社會發展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實現城市的發展，城市規劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規劃的目的是，在認真調查城市地區建設現狀和發展形勢的基礎上，落實城市發展的總體規劃布局，構建合理的城市地區空間發展框架，布局快速交通網絡系統，著重對自然生態地帶、經濟產業發展空間、居住空間、區域性公共服務設施等城市建設的基本要素進行整合，使各項設施合理布局，并劃定城市規劃建設的范圍，明確城市近期規劃發展方向，最終實現城市快速有序和可持續發展。

第三、作用。城市規劃對城市的建設和發展具有重要的作用，具體來說，主要表現在以下幾個方面。第一、促進城市發展和經濟社會發展相適應。進行城市規劃，首要的目的是為當地經濟發展服務，實現經濟發展和城市建設的良性循環。第二、為人們的生產生活創造良好的條件。進行城市建設的目的是為人們服務，而為了更好的進行城市建設，必須發揮城市規劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優化城市各項功能。城市的發展是一個連續不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎設施的擴展相匹配，建筑物的增長應該與市政基礎設施建設相適應，人們生活水平的提高應該與環境質量的改善相適應，而拓展基礎設施建設，改善城市環境質量，離不開城市規劃，只有加強規劃工作，才能更好的進行市政建設，不斷優化城市各項功能，為人們生產生活創造更好的條件。

2、房地產開發。房地產開發多數是企業或個人行為，它是按照相關的規定，在一定的區域范圍內，進行房地產開發建設的各項活動的總和。房地產開發不僅促進城市的建設和發展，也為人們的生產生活創造了良好的環境，是城市開發建設中的一項重要工作。

三、城市規劃和房地產開發的關系

1、二者相互聯系，密不可分。在城市建設中，二者相互聯系，不可分割。城市規劃往往指導房地產開發，影響房地產開發，而房地產開發在一定程度上也會影響城市規劃工作，促使對規劃進行適當的調整。同時，城市規劃和房地產開發都需要按照相關的規定進行，不能超越相關規范的要求，否則將難以做好這兩項工作，也難以發揮應有的作用。只有這樣，二者才能實現協調發展，共同為城市建設發揮應有的作用。

2、城市規劃規范和指導房地產開發。對于城市規劃區內土地的使用，各項工程的建設，必須按照城市規劃的要求進行，遵守相關的管理規定。市場經濟條件下，房地產開發企業在個人利益的驅使下，可能會忽視公共利益，在房地產開發的過程中，可能會提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規劃工作，實現對房地產開發的管理和規范。同時，城市規劃還會影響房地產開發的效益，主要是通過地價來影響。此外，城市規劃還會促進房地產開發，在規劃工作的指導下，房地產開發會有序的進行下去。

3、房地產開發是城市規劃建設的重要內容。指的是房地產開發中的商品房建設是城市建設的重要內容，不管是房地產開發，還是城市建設，都受到城市規劃的管理和約束，都需要納入到城市統一規劃建設當中。只有這樣，才能促進房地產開發和城市建設的有序進行。

四、城市規劃和房地產開發不協調的表現

當前，在一些城市的房地產開發過程中，存在著背離城市規劃的現象，例如，房地產隨意開發、過度開發的現象仍然時有發生。由此帶來的問題是，房地產開發為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎設施的建設面積，綠化、道路等設施被房地產開發擠占，使得居住區的面貌變得單一，相關的配套設備不完善，引起人們的居住環境質量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進城市規劃和房地產開發協調發展的策略

1、在城市規劃過程中需要加強房地產開發的管理。城市規劃中應該增強規劃的超前意識，這樣一來，能夠使房地產開發部門具有一定的時間、物質準備，做好相關的準備工作，更好的根據規劃要求進行房地產開發建設，有利于提高房地產開發效益。同時，各城市還應該制定和完善相關的規章制度，加強對房地產開發的管理工作，使其按照相關規定進行，規劃主管部門也需要履行自己的職責，加強管理工作，促進房地產開發有序進行。

2、房地產開發應該符合城市規劃的要求。房地產的開發需要以滿足城市規劃的要求為前提，遵循相關的法律法規和政府的宏觀調控政策，不能違反規定進行房地產開發。

3、加強規劃部門和房地產商的協同配合。規劃部門需要履行好自己的職責，房地產商需要嚴格遵守相關的規定，同時，加強二者的協調，各自履行好自己的職責，以滿足人們需求，促進城市更好的發展做好自己的工作，實現城市規劃和房地產開發的協調發展。

4、城市規劃和房地產開發應該以促進城市可持續發展為目標。在進行房地產開發的時候，應該結合城市運行的實際情況，圍繞城市發展的總體目標，城市需要什么，就根據具體需要和發展目標進行房地產開發，滿足當地居民消費需求和城市建設需要，以促進城市的可持續發展。

5、城市規劃需要具有一定的彈性，房地產開發企業應該轉變經營理念。市場環境處在不斷的變化之中，為了更好的適應這種情況，城市規劃需要保持一定的彈性，它是指整體規劃布局不發生重大變化，局部地區具有一定的可調整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產開發公司也需要創新經營理念，提高經營技巧，創新服務手段，提高自身的核心競爭力。

六、結束語

總而言之，城市規劃和房地產開發是城市建設中的兩項重要工作，今后在實際工作中，我們需要嚴格按照相關的規定，做好城市規劃和房地產開發工作，制定科學合理的規劃方案，重視與當地實際情況相結合，提高規劃的科學化水平。同時，加強對房地產開發的管理，開發企業也要注重創新和轉變經營管理理念，更好的適應城市建設的各項工作，從而更好的進行城市建設，促進城市的發展，為人們的生產生活創造良好的條件。

參考文獻：

[1]李嬌，李秀芝.城市規劃與房地產開發協調發展[J].科技致富向導， 2011（21）

篇5

一、房地產規模經濟概念

房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產規模經濟要求

1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。

2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。

三、房地產規模經濟實現途徑

1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。

3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

四、房地產規模經濟的支撐要素

從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。

2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。

3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。

從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。

2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。

上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。

此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。

4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。

參考文獻：

1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．

篇6

一、房地產規模經濟概念

房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產規模經濟要求

1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。

2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。

三、房地產規模經濟實現途徑

1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。

3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

四、房地產規模經濟的支撐要素

從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。

2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。

3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。

從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。

2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。

上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。

此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。

4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。

參考文獻：

1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．

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一、前期策劃的地位及作用

古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡。” 房地產開發各階段潛在成本節約額和風險大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調查、項目可行性研究，進行準確的市場定位，項目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地規避風險。因此，前期策劃是決定房地產開發項目成敗的關鍵。

二、前期策劃的內容及工作流程

（一）前期策劃內容

房地產開發項目前期策劃包括：項目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產品建議（規劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費心理、偏好、審美等），根據融資能力、渠道、開發規劃、開發策略等確定項目開發步驟的綜合安排，根據產品和市場的各方面做出價格策略，同時也要適當考慮推廣、銷售的策略。

（二）前期策劃工作流程

前期策劃的重點是，在市場調查研究的基礎上去進行市場定位，找準市場，進行產品定位，從而使市場和產品結合起來，生產出適銷對路的房地產產品，增強產品的競爭力。前期策劃是一個系統工程，其內容主要包括：市場調研，市場細分，確定目標市場，市場和產品定位，價格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產品定位是其核心部分。

三、前期策劃存在的問題

目前，我國房地產業前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：

（一）房地產市場方面。中國房地產業不合理的開發主體結構，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍存在小、散、差的問題。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。企業過多、 規模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環節，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

（二）開發商存在的問題。開發商不重視深入、系統地市場調查，使前期策劃缺乏現實、科學的市場導向。開發商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。開發商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境素質下降。

（三）建筑師存在的問題。在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發展商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現實、準確的立足點。

（四）市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。

（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強調“概念式定位”。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。

（六）目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調查方法、調查范圍掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的“同質化”產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

四、加強房地產項目開發前期策劃工作的建議

針對當前我國房地產項目開發前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:

（一）要了解經濟與發展形勢及房地產市場發展態勢。其具體內容包括：對本地區和本省、周邊城市以至全國房地產開發建設的總體情況，如近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。

（二）要了解房地產政策法規和政府有關措施。這方面主要了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。

篇8

中圖分類號：TU972文章標識碼：A

一、房地產開發項目景觀設計的特點

在進行房地產開發項目景觀設計時應根據不同場所的不同建筑功能進行設計，設計過程中還應該綜合當地的歷史文化、地域特點、自然環境、人文因素等多方面的內容。一般來說，房地產開發項目的景觀設計具有下述特點：

1.1、限制性特點

房地產開發項目景觀設計時具有限制性特點，這是因為在景觀設計過程中，應嚴格按照相關的標準、規范進行設計，相關的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規劃等都需要達到要求，因此景觀設計具有限制性特點。

1.2、復雜性特點

房地產開發項目景觀設計時具有復雜性特點，景觀設計需要綜合考慮到設計的條件、范圍以及室外管網等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設計時就要有效的處理這些專業之間的關系，才能確保景觀設計的可行性，因此景觀設計具有復雜性特點。

1.3、針對性特點

房地產開發項目景觀設計時具有針對性特點，這是因為景觀設計需要根據具體的房地產開發項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設計，確保房地產開發項目的景觀設計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設計具有針對性特點。

1.4、獨特性特點

房地產開發項目景觀設計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設計時需要根據不同的建筑空間、場地特點、建筑風格設計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產開發項目的點睛之筆，因此景觀設計具有獨特性特點。

二、房地產項目景觀的各階段設計

2.1、總體環境布局優化階段

景觀設計在總體環境布局優化階段需要對項目周圍的環境、地理條件、道路交通、建筑規劃的指標等因素進行分析。在前期的規劃階段就應開始從項目的景觀規劃的角度提出對總體環境布局的優化策略，確保景觀設計和房地產開發項目的建筑風格保持一致[1]。

2.2、概念方案設計階段

房地產開發項目的景觀設計應該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設計之前應該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設計中，是指成為該項目的紅葉子。

2.3、方案設計階段

方案設計階段應在建筑空間關系以及整體布局的基礎上進行景觀設計，并確保其使用功能。設計過程中還需要協調好場地空間關系以及功能布置之間的關系[2]。房地產開發項目的景觀設計應該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地產開發項目景觀設計的發展

3.1、房地產開發項目景觀設計應向著專業化方向發展

設計過程中采用專業化的設計理念和設計流程進行輔助設計。房地產開發項目景觀建筑設計過程中已經逐步興起了房地產開發項目景觀輔助設計并受到了人們的青睞。房地產開發項目景觀設計趨于專業化發展，比如說智能系統的使用、室內裝飾以及室外環境設計都采用了高科技的智能技術，使得建筑更加人性化、現代化、安全化。

3.2、房地產開發項目景觀設計應向著綠色化的方向發展

為了迎合綠色環保的理念，建筑設計也將房地產開發項目景觀小區的綠地率不斷提高，并且在進行房地產開發項目景觀設計時與房地產開發項目建筑設計完美結合，使得小區的綠化水平進一步提高，小區的環境質量大幅度提升[3]。并且房地產開發項目景觀設計已經在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。

3.3、房地產開發項目景觀設計應向著策劃設計的方向發展

房地產開發項目景觀建筑設計已經住不成單純的技術設計向策劃設計的方向發展開來，也就是說將房地產開發項目景觀設計看做是動態的設計過程，應該根據市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產開發項目景觀設計。并且房地產開發項目景觀設計逐步走向市場化，使得房地產開發項目景觀設計充滿活力。

3.4、房地產開發項目景觀設計應向著精品化的方向發展

房地產開發項目景觀設計應采用更加精細化的設計手段。精品設計將是設計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經濟效益。精品房地產開發項目景觀設計一方面展現了房地產開發項目景觀的自身的價值，另一方面也體現了房地產開發項目景觀設計自身的價值，精品房地產開發項目景觀設計將會改變人們的生活品質，創造更美好的生活環境。

四、房地產開發項目小品建筑設計方法

4.1、小品的規劃設計還應該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結合。因此在進行房地產開發項目小品的建筑設計時應不斷提高設計人員的責任意識，并要求合理的協調環境效益、經濟效益和社會效益三者之間的關系，最大限度的保護生態自然環境，并與當地的地域文化和歷史背景有機結合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環境相協調、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。

4.2、房地產開發項目小品的建筑設計不能局限于表面的美觀還應該提升小品的文化內涵。這就要在設計時進行巧妙的立意，并且應賦予小品一定的文化內涵，除此之外，還應將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產開發項目小品建筑設計應與當地的玩呢哈相結合，不僅能夠體現地域文化特色還能提升園林的文化內涵和藝術品位。使得房地產開發項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在進行房地產開發項目小品設計時應該選擇合適的材料，優質的材料能夠提升小品的品質，還能做好整個園林景觀的陪襯，設計過程中還應注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協調好，發揮最大最好的景觀效果。經濟的快速發展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產開發項目小品設計時應該盡可能的使用節能環保材料，并根據實際情況選擇合適的節能環保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環境的美觀。除此之外，還應盡量使用可回收利用的材料來降低對環境的污染，再者應該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。

4.4、房地產開發項目小品建筑設計時還應該遵循經濟性原則，根據現有的技術水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經濟性的設計方案，確保小品的設計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設計時考慮到小品的功能性要求，應該堅持以人為本的設計理念。比如說在進行座椅的設計過程中，除了要保證座椅的設計風格與園林景觀風格相一致之外，還應該根據座椅的位置進行合理的調整，比如說在廣場中的座椅可以設計為圓柱形的，應確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應該設計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內涵，設計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。

五、結束語

景觀設計使得房地產開發項目具有了園林般美好的意境，創造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優秀的景觀設計可以大幅度提升房地產開發項目的品質，成造出優美的居住氛圍。

參考文獻：

[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設計、雨水利用與景觀――結合廈門石塘立交橋綠地的景觀設計[J].建筑與文化,2008,07:111-115.

篇9

一、關于策劃

策劃是中國改革開放后實行社會主義市場經濟的熱門話題,隨著改革開放的深入,由原來政府部門統一的計劃經濟轉變成了市場經濟,無論是企業還是個人,如果不積極與市場靠攏,主動參與市場,就很難適應,終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業的各種競爭程度,為了在自由競爭中取得成功,行業或個人隨時都要關注市場的各種變化并了解熟悉發現掌握在市場競爭中領先的方式方法,在此基礎上找到取勝的良計妙策,然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。

人們對策劃含義的理解多樣:一種認為策劃就是對某件事某種項目有何計劃打算用什么計謀采取何種謀策、劃策,然后綜合實施運行。也有的認為策劃是通過與生產管理的緊密協調,對廣告營銷、公共新聞等的綜合運用,使某件事某種項目達到較好的效果。

策劃是整合科學策劃,是通過全新的理念和思路,對生產力的各種要素資源重新整合,使之產生1+1>2甚至原子裂變式的市場效應或者經濟效益,策劃是全部生產力要素的綜合,甚至是經濟因素與政治因素社會因素,以及其他多種因素的綜合。歸納起來,策劃是一個系統工程,是建立在有效地整合多種學科,經濟學、商業經濟學、市場營銷學、管理學、廣告學等基礎上的一門復合性科學交叉的邊緣科學。

二、房地產策劃業的發展脈絡

房地產行業作為一個資金密集型行業資金需求量動輒幾千萬甚至幾億元,一個項目的成與敗,往往決定了一個公司的命運,故任何開發商在做項目時,都是慎之又慎的,需要對這個項目進行大量的調研評估,于是一個新興的房地產策劃業就應運而生了,可以說房地產策劃隨著房地產業的產生而產生。所謂房地產策劃就是在深入研究和理解區域房地產市場的基礎上,對某個特定的房地產項目進行整體的評估、設計、包裝,使之領先于市場潮流,符合于目標客戶口味的一種行為過程,隨著房地產業從賣方市場過渡到買方市場,房地產策劃由于與房地產行業的聯動關系,跟隨市場一起成長,也逐步邁向成熟,所以順著房地產市場的發展脈絡可以摸索到房地產策劃的發展軌跡。

首先,在產品觀念時代,策劃找感覺。房地產剛剛走向市場化,開發商手里有資金、土地,開發什么項目呢?這時的策劃往往依賴于企業領導或同幾個專家一起討論,市場調研沒有受到絲毫的重視,主觀臆斷色彩十分濃郁,每個人都憑著自己的感覺。感覺找對了,項目也能獲得成功,感覺找不對,就難講了,我國的空置房一直居高不下,恐怕就和感覺型策劃有很大關系推銷觀念時代策劃找賣點在很長的一段時間里,策劃的含義僅僅是廣告策劃而已,廣告公司即為房地產策劃專家,其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經驗,再尋找一個項目和其他項目的區別點,即賣點來進行宣傳推廣。并且,這一時期賣點的定位還主要以地段,價格等最基本的房地產要素來體現。

其次,在準營銷觀念時代,策劃找概念。隨著注意力經濟時代的來臨,產品的同質性引發了房地產市場的概念之戰,以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為時尚,同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注,市場的空白點成為策劃關注的焦點,一時間環保住宅,綠色住宅,智能住宅,種種概念鋪天蓋地,應該說這是種進步,策劃不再是賣點的雜燴,而是統一概念下的多個層次。

再次,營銷觀念時代,策劃找需求。競爭的壓力,積壓樓盤的現實,使開發商不再只關注于產品的本身轉而也要看消費者的臉色了,消費者關心什么,注重什么,那項目就傾向于什么,消費者遠比開發商和經銷商們想像得要成熟得多,他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚,因為房屋畢竟不是口紅,于是開發商們開始生產你所能夠出售的東西,而不是出售你能夠生產的東西發現欲望,并滿足它們,而發現欲望的責任,就落在了策劃身上。在此有人還將賣點、概念、造勢奉若法寶的時候,另有一些策劃人卻轉而去研究市場,分析消費者的真正需求,于是市場便出現了這樣的現象:一方面,有些樓盤叫好不叫座,另一方面,一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火。

最后,在社會營銷觀念時代,策劃找平衡。最近幾年提出這樣的問題,一個在服務和滿足個體消費者需要方面干得很出色的企業,是否必定也能滿足廣大消費者在社會的長期利益呢?市場的營銷觀念回避了消費者需要,消費者利益和長期社會福利之間隱含的沖突,對此,社會營銷觀念要營銷者在制訂營銷政策時能權衡三方面的利益,即公司利潤、消費者需要的滿足和社會利益,房地產作為特殊的產品,它的社會性尤其突出,當有一天,不但小區建得如此漂亮而且周圍環境也改造得如此優美,那說明市場已到了社會營銷階段,這時的策劃就不但要研究目標市場了,而是要縱觀全局在個體消費者和社會消費者之間,在樓盤與城市建設之間找一種平衡。

三、我國房地產策劃業的現狀問題與若干探討

由于房地產策劃扮演的角色顯得越來越重要,各種各樣從事房地產策劃的公司如雨后春筍般地涌現,其水平也參差不齊,這些公司根據其從事的范圍可以分為以下四種:房地產包裝廣告類策劃公司,如廣告公司、新聞媒體。房地產銷售策劃類公司,如房地產公司、顧問公司。房地產全程策劃公司,如各種咨詢,顧問類公司。房地產戰略策劃公司,不僅限于對房地產企業的產品進行策劃,還對房地產企業本身進行策劃,即將產品和企業視為整體進行策劃。目前,從事房地產策劃的公司如同目前的房地產開發公司一樣,在全國范圍內遍地開花,呈現出一種散、亂、差、的局面,與房地產開發公司一樣,也出現了兩極分化的現象,實力雄厚的房地產策劃公司則主要從事戰略策劃和全程策劃,而廣大多數房地產公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發商的素質有關,有的開發商素質高,一開始就注重前期策劃,產品適銷對路,自然就有市場,下一輪的開發又注重戰略策劃,從而又形成企業品牌,就在房地產市場上越做越大。另一方面有的開發商不懂市場,盲目投資,在項目都施工了好幾層樓的時候甚至已完工開始銷售的時候才想到策劃,馬上請策劃師把脈,實際上,在這個時候已經是病入膏肓,無藥可救,最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產項目策劃的作業水平參差不齊,但絕大多數是僅僅處于做做市場調研,然后進行包裝廣告形象類的炒作,其市場調研也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價,其調研范圍非常局限,所以從事的策劃主要是銷售策劃,稱不上前期策劃,也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產項目策劃是處于概念+營銷階段,如目前房地產市場上頻繁出現的區位概念,圍繞地段優勢炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星級的家、運動就在家門口等。炒品質概念,物業品質概念較為實在,可有的夸夸其談,甚至電話線上網變成寬帶上網等。銷售策劃地產賣的是產品,而不是概念,決不能盲目跟風,概念推廣也不是不重要,但是要看如何去整合,要結合項目實際壯況,對目標客戶的摸底和目標客戶心態分析,為此要進行艱苦細致的調查和客觀科學的分析整理。

房地產策劃公司在當今激烈的市場競爭中要想站穩腳跟,與房地產開發公司一樣,也需要進行戰略策劃,需要對企業自身進行定位,確定自己在時間,空間,行業三維座標系上的位置,根據各個企業的特性為企業量身訂造,提出一套企業發展近、中、遠期有機結合的策略思路,明確企業的核心能力和階段性目標與突破點,進行市場組合,整合各種資源,使企業內外部協調一致地推動企業或項目向目標前進。

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中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

前言

文章對城市規劃與房地產開發的概念進行了介紹，并對城市規劃和房地產開發之間的關系進行了闡述，通過分析城市規劃建設中房地產開發項目的風險，對城市規劃建設中房地產開發項目的風險控制措施進行了探討。

二、城市規劃與房地產開發的概念

1.城市規劃的概念

通過城市空間布局、空間發展的合理組織,創造良好的城市生活和生產環境,滿足社會經濟發展需要的技術手段。在現有城市管理體制條件下,城市規劃的編制、實施和管理,一般由規劃設計院和規劃管理局來完成。而它們是政府的職能部門,歸根結蒂規劃的權力集中在市政府。所以就其性質而言,城市規劃是一種政府行為。這一行為結果要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權利,創造優美的城市環境。

2.房地產開發

是指按照城市規劃和社會經濟發展的需要,對土地和地上建筑物、構筑物及城市基礎設施等進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。其內容包括:從立項、規劃設計、征地拆遷、土地開發、房屋建造、工程峻工驗收、經營銷售、交付使用直至物業管理的全過程。房地產開發的形式有多種:按開發的對象(客體)而言,可分為土地開發、房屋開發和房地產綜合開發;按開發的主體而言,有獨資、合資、個人三種開發形式;按開發的區域劃分,有新區開發和舊區(舊城區更新改造)開發;按開發的規模劃分,有單項開發和成片集中開發。無論哪種開發形式,房地產開發都是具有高投入、高風險、高回報的行業。

三、城市規劃和房地產開發之間的關系城市規劃通過制定出相應方案來對城市用地進行合理有序的規劃控制，而房地產開發是用多種原料來把土地變成一個個房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設的不同階段，都是為城市服務、滿足人們需要。但是城市規劃是“領頭人”，它指導控制著房地產的開發，城市規劃所設計的方案都是為房地產開發準備的，是要房地產開發來實現的，所以二者之間密不可分，并且相互聯系、相互作用著。房地產行業算是一種城市形態的行業，它的興起、發展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業、城市化的迅速發展而發展的，所以城市的發展程度決定了房地產行業的發展。但我國的房地產行業起步比較晚，基礎性也較差，與城市的發展不太協調。體現在長期的滯后、短期的過熱，即使經過了一些措施的調整，但還是存在著一些不協調的問題，如何才能讓城市規劃和房地產開發協調發展，就成了人們最關注、最急切解決的問題。

從實現方法來看,城市規劃確定城市發展的目標和方向,是一種目的行為;而房地產開發則是實現城市規劃的手段之一,也是最經濟最快速的一種手段。因此可以說二者之間的關系是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期、目的與手段、指導與被指導的關系。這是正常的,客觀存在同一事物——城市建設內部矛盾相反相成的兩個方面。一般來說宏觀、全局、長遠的利益應擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以達到長期目標;沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實現共同目標——符合科學規劃的建設項目得以完滿實施取得全社會的三大效益時,政府則獲得最佳政績,開發商獲得最佳業績。如果矛盾的兩方面只有斗爭性,缺乏同一性,就會給城市建設與發展帶來麻煩,最終吃虧的是全體社會,當然也包括政府一部分人與開發商。

城市規劃建設中房地產開發項目的風險與矛盾

1.城市規劃建設中房地產開發項目的風險

（一）開發規模過大，空置房過多。目前各大城市都在忙于新區開發、設大學城、經濟技術開發區等，使得各區的商品房數量急劇上升，同時由于基礎設施很難跟上以及房價的過高與消費水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達15%，已達國際公認的警戒線水平。

（二）房地產片面追求高額利潤和容積率。房產開發商以底容積率獲取土地使用權后，通過各種渠道，再把容積率提高，加大開發強度，從中獲取高額利潤。近年來，部分房地產項目能夠從環境入手，營造高水平的居住環境，取得了較好的綜合效益，但存在的問題是過分注重整體風貌上的高、大、洋和歐陸風格，沒有地域環境入手，營造適合本城市自然環境和文化環境。

2.城市規劃建設中房地產開發項目的矛盾 在市場經濟的作用下，城市規劃部門同房地產開發商之間存在著很大的價值差異，考慮的側重點是不同的，有時候雙方甚至會形成完全的對立。房地產開發存在著很大的風險，而且利潤非常的豐厚，所以，房地產開發商所追求的就是收益的最大化，如果說房地產開發的項目沒有利潤或者說只有很少的利潤，開發商是不會考慮去投資的，而相反的，如果說房地產開發商認為項目投資非常有利可圖，為了追求利益，就算是社會和環境效益非常差，甚至有損城市的整體利益，開發商也在所不惜，城市規劃所要強調的是社會、經濟以及環境之間的協調和發展，如果說它們之間發生矛盾，城市規劃部門通常會首先考慮到社會和環境的效益，而將經濟效益放到最后一項考慮。這是由于雙方之間的價值觀不同，所以導致，城市規劃部門和房地產開發商之間經常發生矛盾和沖突，而最后的結果就是，政府為了不失去投資項目，不損害開發商的利益，最終被迫修改城市規劃方案，來滿足房地產開發商的要求。這樣的做法不但嚴重影響了政府對泛地產合理開發的引導作用，而且也迫使政府成為了開發商的利用工具。

五、城市規劃建設中房地產開發項目的風險控制措施

如果過分強調長遠利益、會失去經濟發展的機會，過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益，那么如何協調發展兩者之間的矛盾，協調長遠利益與短期利益的關系、使城市規劃與房地產開發的短期活動來實現，城市得以穩步、協調的發展應了在以下幾方面加強和改進：

1.城市規劃必須有前瞻意識。一個城市成功的規劃設計，應在十年、二十年甚至五十年滿足城市的使用功能、滿足城市發展的需要，成功的規劃設計還能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資.方向、策略，促進房地產業健康發展。

2.房地產開發一定要符合城市規劃設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術。加強自身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經濟效益 ,而不顧社會效益。

3.最大限度地發揮規劃行政主管部門的主觀能動性，在市場經濟中，由被動變主動。城市規劃在城市發展過程中不具有開發的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門對城市建設的一些被動。在控制性指標范圍內適當地來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。控制性詳規的各項控制指標有一定的彈性和靈活性，也賦予開發方更人的設計方面的自由度，同時又符合現劃要求，更好地吸引投資。

六、結束語

城市規劃建設中房地產開發項目應該具有前瞻性，不能過分的考慮短期利益，同時保持與城市規劃設計相同的步調，這樣才能有效的對城市規劃建設中房地產開發項目的風險進行控制控制。

參考文獻：