房地產近期的走勢分析模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產近期的走勢分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

萬科的遭遇不是個案。更多市場人士正在對房地產股敬而遠之。10月17日，兩市房地產指數下跌近1.7%，其中有接近100家房地產股以綠盤報收。保利地產也從8月27日的87.99元，最低跌至75元左右；金融街從45.18元跌至33元；中糧地產從最高點45.10元，跌到30元，跌幅達30%；而像北辰實業這樣跌破120日均線的地產股也不在少數。多只股票連續3日跌幅偏離值累計達20%。

一些公募基金近期也在內部會議上對地產股下達“禁入令”。某大型基金投資總監向記者表示，地產股前期漲幅過大。雖然此前加息、提高準備金率等政策調控措施并非專門針對房地產，但已對地產開發商資金流動性形成明顯抑制作用。十七大之后，必須防備或會出臺的房地產調控措施，降低地產股倉位勢在必行。

基金減持

“其實，一系列的宏觀調控政策對地產股并未形成太大的影響。短暫的沉寂之后，地產板塊在8月份出現集體暴漲。地產指數8月份漲幅為17.09%，遠勝大盤表現。中糧地產(集團)股份有限公司、萬科企業股份有限公司、金地(集團)股份有限公司等被基金、QFII等機構重倉持有。”李少明分析。

9月21日，央行授權外匯交易中心公布，人民幣匯率升值43個基點。一時間，人民幣升值效應被再次放大，市場紛紛傳言各大基金公司將加大地產股的持倉數。然而，10月份的第一個交易日開始，地產股卻盤中急跌，萬科等地產股跌幅居前。

“這本身就不是公司基本面可以解釋的。”一位曾在9月中旬向記者提示過地產股風險的上海某券商機構人士認為，“我們當時就認為萬科股價已經透支，從公司自營盤中剔除了萬科，隨后又基本剔除了所有的地產類公司。”

廣發基金投資總監朱平表示，公司內部已形成一致意見，認為部分地產股短期內可能會發生幅度比較大的回調。“萬科不是個案，我們覺得有一些地產股長期是向好的，但短期內很可能會受到政策預期的干擾。”朱平說，短期內必須對房地產股持謹慎態度。

“清倉倒是沒有，但地產股最近確實比較危險。”一家擁有百億規模自營盤的大型券商自營部門人士間接證實說，他們對地產股的調倉目前也已結束。

“機構紛紛出走，散戶再多也不可能把股價拉抬起來。”李姓私募經理談及將萬科“打入冷宮”的緣由時說，當初參與增發時并沒有聽說機構開始減倉萬科，但隨后股價一蹶不振的事實說明，地產股的疊加風險已經非常嚴重。李先生說，他目前對地產股已經沒有興趣。

國泰君安證券研究所所長李迅雷分析認為，地產股價格走勢和地價、房屋造價、終端銷售價密不可分，而政府對房地產的調控一直在持續，但“屢調屢失控”，因此不能單方面看空做空地產股，要區別對待。

減持導火索

業內人士分析，基金減持地產股一個最主要的原因是和證監會的新規定賽跑。據悉，證監會近期即將頒布《基金管理公司投資管理人員管理指導意見》。該意見將借此項新規遏制目前基金過高的持股周轉率。

“消息面的變化是導致近期地產股下跌的‘導火索’。”海通證券吳一萍則認為，對“地根”的收緊以及某些突發事件之后對地產股的負面猜測給短期內的地產板塊帶來了一定壓制，然而這種壓制可能會在一段時間后消失。

“前期漲幅過高，也是房地產股近段時間持續調整的主要原因。”廣發證券分析師徐子慶接受記者采訪時說，統計顯示，近6個月內地產板塊平均漲幅已達71.2%，高于上證綜指成份股53.7%的平均漲幅。特別是7月份，多只房地產股票在一個月內實現股價翻番。

他還強調， 提高第二套房貸款首付和利息、擴大物業稅試點、房地產商拿地要一次付清全款，近段時間，管理層對房地產市場調控政策頻出，是拖累地產股的另一個主要因素。

“從一系列調控政策信號可以看出，政府對目前房價的過高漲幅已經難以容忍，防范房地產金融風險意識越來越強。”一位不愿具名的分析師認為，多年調控無效，令購房者、地產商對政策很“麻木”，但實際上，房價是否能降仍主要看政府的態度。

“房價與地產股的價格是聯動的，如果房價上漲放緩，或者出現下跌，必將連累地產股。”上述分析師表示。

四季度分歧

對于地產板塊以后的走勢，在記者采訪的多位專家也是見仁見智，觀點各不相同。

“從市場走勢分析，并沒有明顯跡象表明大資金正在大面積清倉地產股票，有部分減持則有可能的。”平安證券投資策略部副經理羅曉鳴分析，有個股明顯下跌，可能是清倉的表現。短期內清倉難以做到，因為基金手中持有的地產股數額巨大，一旦清倉，大盤也會受到拖累連續下跌。

但是他認為，房地產板塊作為主流熱點的領漲板塊的階段已經結束，目前市場正在進入補漲行情，資金正在向交通、電力等板塊轉移。他們的成交量正在放大，表現越來越活躍。

而某私募基金經理魯先生卻認為，從基金的動作可以看出基金在第四季度對地產板塊不看好。

篇2

2015年3月，全國住宅價格呈現的整體走勢是一線城市仍繼續小幅下跌，部分二三線城市呈現上漲勢頭。中國房地產價格指數研究院，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現連續十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環比上漲城市的有43個，較上月增加了4個;環比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點監測的37個城市成交面積環比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態勢明顯，政策導向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產市場調整需要一個持續過程，短期內房地產市場很難全面復蘇，特別是庫存積壓嚴重的三四線城市，在一段時期內將只能是“降價促銷”的局面。

二、對房地產市場主要影響因素的分析

（一）人口流動量對住房價格的影響分析

目前，全國已有多地樓市出現價格下滑、銷售持續遭受“遇冷”的現象。然而對流動人口占比較高的經濟發達城市，卻能夠呈現出較強的房價抗跌能力。其所呈現的特點：一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區人口凈流入比重高達71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業機會和公共服務均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉移。上海以沿海經濟發達直轄市的優勢，人口凈流入量高達953.5萬，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨特的政治文化中心優勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二;深圳以經濟特區繁榮發達的優勢，人口凈流入量高達755.59萬，排名第三。三是經濟相對落后和人口凈流入量較低的地區，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當然除了人口流動因素之外，由于不動產的地域和不可遷移性，決定了地區之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區域中的地理位置、自然環境、城市建設環境、社會政治人文環境、教育醫療等公共資源和產業結構類型諸因素有關。例如：天津人口凈流入雖然高達419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠低于該區域內的兩個副省級城市深圳和廣州。

（二）房產稅對普通住房購買力的影響分析

房產稅的政策效應在上海、重慶試點城市已開始逐步顯現，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭、優化住房供應結構發揮了顯著作用。但經過調查發現，民眾最為關心的問題之一是開征房產稅是否會增加普通購房者的稅負和影響家庭的消費水平。按照目前上海市房產稅的計算方法：居民家庭人均60平方米為標準，超出的住房面積部分，應稅住房年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產稅對有穩定收入的家庭來說影響不大。

（三）城鎮人口增量對城鎮住房銷售市場的影響分析

經房地產業內研究證明，城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比，比值越低供應越緊張。央行相關研究報告顯示，全國內陸地區除外的30個省份中，2007-2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區多為東北、西部地區，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強，現有土地供應量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續發展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。

三、房地產市場未來的走勢分析

（一）從未來小康社會發展進程看，房地產市場潛力巨大

一是從2013年我國31個省市自治區城鎮化率看，已經達到60%城鎮化率小康標準的地區僅有8個，尚有23個省市自治區整體上還沒有達到小康標準。二是按照2013年31個省市自治區13.55億常住人口推算，實現小康標準60%的城鎮化率，需要城鎮人口應達到8.13億，但這一時點的城鎮總人口僅為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進入城鎮。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮戶均人口3.10人推算，在現有城鎮人口不改善住房的前提下，城鎮還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產市場在未來仍有一定的發展潛力。

（二）從近期房地產市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程

2015年一季度，國家統計局房地產企業聯網直報平臺顯示有的地區監測數據呈現“雙增雙降”的逆市發展態勢，即：房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據目前中國指數研究院對房地產監測的景氣指數進行判斷，空置的住房需要經過一個逐步消化的過程。

四、幾點建議

1.介于目前房地產市場的嚴峻態勢，建議政府從更高層面統籌安排，啟動房地產普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學地制定土地和住房供應規劃、更有針對性地對房地產市場進行調控提供依據。

2.按照城鎮整體發展規劃和布局，在開展棚戶區改造和房地產開發增加住房數量的同時，更需要注重提高居住質量和舒適度。

3.準確判斷城鎮化率提高幅度，加大市場預測分析，防止房源供過于求，科學制定房地產開發規劃和布局，降低房地產開發風險。

篇3

在跌宕起伏的全球金融市場里，曾軍認為A股是其中最難以判斷和捕捉的市場，也是全世界最難投資的股票市場，原因依然是制度問題。

曾軍分析認為，監管機制僅對上市公司和投資者中的弱勢群體有效，而投資者利益仍然得不到充分的保護。同時，A股不具備可供企業長期成長的文化、法律環境。且資本管制使資本不能在全球市場自由流動，只能囤積于國內的房地產和股票投資，由此造成了股票和房地產被進一步高估。

“這些因素最終導致國內證券市場80%左右的投資者已基本放棄了宏觀趨勢判斷，而專注于更容易理解和把握的個股進行長期投資。”

在談及如何去應對長期大震蕩的A股市場時，曾軍表示投資者必須對困擾和阻礙國內市場投資回報的因素有清晰的認識。“既然不能選擇市場，那么構造一個具備長期持續盈利能力的投資體系是基礎和必須的工作，如建立從企業分析、行業研究、趨勢判斷相結合的包含多重安全邊際的決策體系、制定風控制度等。”

投資A股還需揣摩政策動向，難度可謂“全球第一”，在海外市場僅需判斷經濟狀況和基本面往往即可“十拿九穩”。“80%基本面+80%政策面，按概率的計算可得出64%的成功概率，而在海外市場僅基本面這一項就可取得80%的勝算概率。”

別因噎廢食

對于近期市場在多重利好因素刺激下的反彈，曾軍認為目前A股市場走勢分析可圍繞兩條主線展開。第一條主線是市盈率和GDP增速的關系。目前，道瓊斯指數的市盈率約為13倍，對應美國GDP每年3%的增長，而滬深300指數的市盈率約為12倍，卻對應每年約8%的GDP增長率。

“不難看出我國的GDP增速是美國的2倍以上，但市盈率卻比美國還低，這本身意味著A股存在估值修復的需要。”

曾軍說，我國資本市場投資品種仍很有限，在房地產市場投資嚴重受限的情況下，資金仍將不斷流向股市。因此，滬深300指數的市盈率也將修復到20倍左右的歷史水平。

第二條主線是銀行股的估值修復有望推動大盤上漲。目前銀行股的市盈率為6.5倍左右，市場所擔憂的地方債問題也在逐步得到解決，后市將迎來銀行股的估值修復。由于銀行股在股市中占有較大的比重，因此大盤也有望隨之上漲。

針對坊間對大盤走勢的眾說紛紜，曾軍認為，帶著悲觀情緒的投資者切不可因噎廢食：“好比你說這件衣服我不喜歡，那么我就不穿衣服了。這樣的思維完全偏離了問題的本質。” 投資者應更多地去探討如何創造一個真正公正、公平、公開的證券市場，讓更多成熟的機構投資者入市去加速證券市場投資理念的轉變。

投資者要學會風控

近20年證券從業經歷的積淀，不僅給了曾軍豐富的金融市場趨勢判斷和金融衍生產品交易經驗，也令他樹立了強烈的風控意識。

“外匯交易員的經歷對我日后從事投資的幫助很大，一方面培養了宏觀思維，對宏觀趨勢的判斷極為看重。另一方面，外匯交易杠桿有時候高達20倍，一個外匯交易員能否成功很大程度上取決于風險控制水平。”

風控是投資管理者最需要重視的關鍵，股市在3000點時的風險并不一定小于5000點，“因為股指處于3000點時對投資者的傷害可能更大”。他表示，價格本身就隱含了風險系數，在資本市場安全永遠比利潤更重要。而宏觀判斷和趨勢投資是所有投資風險控制的第一道關口，只有判斷對了宏觀趨勢，才能夠把握股市的大方向。

經濟會觸底反彈

篇4

今年以來我國經濟增長呈逐季回落的態勢。上半年國內生產總值同比增長10.4％，比上年同期回落1.8個百分點。經濟運行呈現出“四落兩升”特點。“四落”即GDP、工業、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素影響導致經濟增長出現“拐點”性變化。一是由美國次貸危機引發的世界經濟增長放慢，直接影響我國外部需求減弱，凈出口對經濟增長的貢獻明顯降低；二是持續偏緊的宏觀調控政策效果顯現，為抑制“三過”問題，國家近兩年調整了外貿政策，采取持續緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現；三是內生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現。四是重大自然災害的頻繁發生也對經濟造成一定不利影響。從今年開始，我國經濟由繁榮期開始進入調整期，估計這種態勢將持續2―3年左右時間。

盡管當前經濟下滑態勢十分明顯，但從目前狀態看，這種調整是適度的，經濟仍處于快速增長區間。但是，當前經濟運行中存在三大突出問題不容忽視。一是中小企業受出口受阻、生產成本上升、融資困難等多重因素影響，生產經營面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導致企業利潤明顯下降，這會大大降低企業投資的積極性，也對就業增長和居民收入增長形成較大的壓力。三是股票市場和房地產市場調整的風險日趨加大，成為影響我國金融安全以及整個經濟增長的不穩定因素。以上三方面問題已構成未來宏觀經濟進一步向下調整的壓力，對此，宏觀調控應加大政策的微調力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，已確保今后經濟增長回落不至過猛。

(二)對全年經濟增長的預測

1、經濟增速明顯回落，但通脹率創出新高

初步預計2008年國內生產總值為296513.4億元，比上年實際增長10.1％，比上年增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創新高，達6.3％左右，但月度下降趨勢明顯，CPI增長已連續4個月回落，未來幾個月將繼續小幅回落。

2、三大需求增長“兩落一升”

固定資產投資實際增長明顯回落，1―8月累計城鎮固定資產投資名義同比增長27.4％，比上年同期加快0.7個百分點。全年固定資產投資增長“名穩實降”，初步預計全社會名義固定資產投資增長24％，實際投資增長15％左右。實際出口增長明顯回落，且順差減少。預計全年出口14372.5億美元，同比增長18％，進口11852.5億美元，同比增長24％。全年貿易順差2520億美元，比去年下降3.9％。消費增長創新高。1-8月社會消費品零售總額同比增長21.9％，比上年同期提高6.2個百分點，扣除價格上漲因素，實際增長13％以上。初步預計，全年社會消費品零售總額名義增長20.7％左右，實際增長13.3％。

3、工業增速明顯回落，企業效益大幅下滑

受國內多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業停工等因素影響，今年工業增長呈明顯回落趨勢，1-8月累計規模以上工業增加值同比增長15.7％，比去年同期回落2.7個百分點。預計全年規模以上工業增加值同比增長16％，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，將可能繼續大幅下滑。

二、2009年經濟增長走勢分析及預測

(一)經濟增長走勢分析與預測

2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境將更加趨緊，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于今年。世界經濟增長周期性變化和國內周期性因素相疊加，增大了明年經濟進一步向下調整的壓力。但是，我國經濟長期增長的內在條件沒有改變，宏觀經濟政策有可能轉為中性偏松，明年經濟繼續向下調整的幅度可能會小于今年。初步預計2009年我國GDP突破30萬億元大關，達339359.6億元，有望實現不低于9％的增長。如果政策干預力度較小，則不排除破“9％”的可能。

1、外部環境繼續惡化，對出口增長的壓力較大

美國次貸危機仍在繼續向縱深發展，其對美國以及世界經濟的拖累效應仍在不斷擴散。美聯儲預計，今年美國經濟增長速度僅0.3-1.2％，失業率將達到5.5-5.7％。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產，引發全球股市暴跌，表明次貸危機的影響遠沒有結束，有可能持續到2009年甚至更長時間。受次貸危機拖累，日本第二季GDP比去年同期減縮2.496，創下七年來最大降幅；歐元區GDP下降0.2％，折合成年率為0.8％。這是自1992年以來歐元區15國整體GDP首次出現萎縮，包括德國、法國、意大利經濟都在走低。最近，國際貨幣基金組織調低了對2008和2009年世界經濟增長的預測。分別由7月份的4.1％和3.9％下調為3.9％和3.7％。對美國今年經濟增長的預測保持在1.3％，但對明年的預測從0.8％調低為0.7％；對歐元區今、明兩年經濟增長的預測分別從1.7％和1.2％調低為1.4％和0.9％。盡管明年全球經濟增長將繼續放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國經濟發展面臨的外部環境繼續偏緊，不確定性仍然較強，但是，我們也應看到，隨著美國以及其他國家采取的一攬子救市方案的出臺及效應的逐步顯現，預計美日歐三大經濟體增長放慢的趨勢將有所緩和，對我國出口增長將形成一定的穩定作用。

2、消費增長將趨于放慢

前8個月全社會消費品零售總額同比增長21.9％，我們認為，這一速度已經達到本輪增長周期以來的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢。從歷史上看，一般當投資和經濟增長出現減速情形時，意味著消費增長也將達到頂點，經濟開始進入收縮期，之后，消費增長將隨之回落(消費比投資和經濟增長大約滯后一年左右時間，s0年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此)。我國經濟和投資增長分別持續回落已近一年時間，由此可以判斷。明年消費增長將呈回落趨勢。但相對于投資和凈出口，其貢獻會有所提高，經濟增長的協調性會有所好轉。

3、房地產市場開始進入中期調整期，且有可能持續3年以上，明年房地產投資增長將會明顯放緩，進而將對整個國民經濟造成不利影響

今年以來，房地產市場波動加劇，隨著奧運結束，2009年房地產市場調整將會加深。我們預計房地產調整有可能延續到2010甚至2011年才可結束。今年以來出現的特大城市房價下

跌與成交量萎縮并不是一種短期現象，預示著過去十年曾經高度繁榮的房地產市場轉入中期調整期。目前房地產投資已連續3個月回落，預計明年房地產投資將有可能出現大幅下滑，房地產業調整將帶動鋼鐵、水泥等相關重化工業調整，進而對建材以及家電等制造業下游產業產生明顯的不利影響。

4、企業盈利能力明顯下降，經濟內生性增長動力明顯減弱

數據顯示，今年前8個月規模以上工業企業利潤增長19.4％，和上年同期比明顯下降。其中主要是受需求減弱及成本因素影響(受原材料、勞動力價格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調整、資金趨緊融資困難等影響)，這對于長期依靠低成本競爭的中國制造業無疑帶來相當大的挑戰。尤其是中小企業將會面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調整，但在外需趨弱、經濟景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來一段時期，企業盈利能力將會受到進一步的影響，這必然會造成整個社會投融資萎縮以及影響就業和消費需求縮減，進而導致整個國民經濟出現內生性收縮。

(二)三大需求增長分析與預測

投資增長面臨的調整壓力比今年明顯增大，預計明年投資增速將明顯放緩。一是外需進一步萎縮，將帶動相關的投資需求萎縮；二是房地產業在面臨預期房價下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產投資增長可能出現大幅度下滑，從而引致整個投資增速明顯放慢；三是企業因效益滑坡和市場需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實體經濟投資需求將會減弱；四是反映投資者意愿的新開工項目明顯減少，1-8月計劃總投資同比僅增長2.5％，其中占全社會固定資產投資50％以上的東部地區新開工項目計劃總投資為負增長。預計明年全社會固定資產投資名義增長率有可能回落至18％左右，實際增長13％左右。如果政策放松較明顯，名義增長率可望達到20％。

消費需求增長將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長明顯放慢，將導致未來一段時間內消費增長減速。二是隨著經濟增長進一步放緩，明年就業將更加困難，居民收入和預期收入更加不樂觀。三是股指大幅下降和房價回落將形成較明顯的財富負效應，耐用消費品消費增長有可能明顯減速。初步預計，2009年全社會消費品零售額名義增長17.5％左右，實際增長12.4％，比今年增速有所回落。

出口增速將繼續放慢，但凈出口對經濟增長的貢獻將好于今年。由于明年內需放緩，進口也將會相應放緩，因此，估計明年外貿順差有可能保持一定增加，進而凈出口對經濟增長的貢獻可能會好于今年。初步預計，2009年出口增長16％，進口增長19％，貿易順差2567.6億美元，增長1.9％。

(三)物價增長走勢分析與預測

從影響明年價格上漲的因素來看，第一，食品價格將會繼續回落。食品價格上漲是影響本輪價格上漲的重要因素，目前食品價格已呈明顯回落趨勢，月環比漲幅自3月份以來持續下降。第二，PPI增速有望回落，且傳導機制的變化使得PPI向CPI傳導的可能性不大。第三，資源要素價格從長期來看上漲壓力較大，但短期內在經濟面臨收縮的情況下，對價格總水平的影響有限。

總體來看，明年物價將繼續呈回落趨勢，通脹壓力大為緩解，初步預計，CPI上漲3-4％。

三、2009年宏觀經濟政策取向及建議

針對明年我國經濟面臨的國內外形勢比較嚴峻的局面，為了防止本輪經濟出現過度調整，我們建議：2009年宏觀調控政策取向應對去年以來的“偏緊型”政策進行調整，采取中性偏松的政策，即在“穩健的財政貨幣政策”下進行結構性松動。“雙穩健”政策其重點要以擴大消費需求為核心，以加快改革為重點，從戰略上實現短期增長目標與長期穩定發展相結合，以確保經濟持續健康較快增長。

第一，財政政策在穩健的前提下可采取有針對性地結構性松動措施。如大幅度增加對農業、農村基礎設施、社會保障及社區醫療等薄弱環節及弱勢群體的支出，尤其要加大對災后重建以及中西部縣域基礎設施的投入力度；增加對自主創新、產業結構升級、生態環保以及就業的支出。要加大稅收政策調控力度，在東北成功實行的增值稅轉型政策應該盡快向全國推廣；要通過財政貼息和稅收減免加大對東部地區產業向中西部地區轉移的支持力度；對創新型企業和一些小企業采取稅收減免政策；為了擴大中低收入群體消費和保持財政稅收穩定增長，建議繼續提高個人所得稅起征點的同時提高稅率水平，這樣也有利于緩解貧富差距的進一步擴大。

第二，穩健的貨幣政策要在控制信貸風險的基礎上適度擴大貨幣供應量和信貸規模，保持供應量和信貸規模適度穩定增長。今年信貸規模預計增長14.5％，明年信貸增長應保持在14％以上，并建議取消按季控制信貸規模，根據經濟增長變化需要適時把握信貸投放節奏，必要時可繼續下調存款準備金率。以確保國民經濟平穩較快增長。同時，要切實采取有效措施，加大對中小企業的信貸支持力度。對“兩高一資”行業則要采取緊縮性貨幣政策。

篇5

2008年世界經濟面臨次貸危機、油價高企等因素的影響，最近各研究機構紛紛調低了預期經濟增長指標。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經濟增長速度的預測從2007年7月時的5.2%下調到4.1%，下調了1.1個百分點；對美國和日本經濟增長率的預測均下調至1.5%；對歐元區經濟增長率的預測降為1.6%；對中國經濟增長率的預測降為10%。美國經濟發生衰退的風險加大，但不會引發全球經濟衰退，主要經濟體之間周期的非同步性決定了全球發生經濟衰退的可能性很小。

2．美國次貸危機及影響

美國次貸危機產生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經濟，美聯儲一直實施低利率政策，導致不動產價格攀升，繼而形成房地產市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯儲連續17次提高基準利率，至2006年6月聯邦基準利率最終被提高到5.25%，導致房地產需求下降，價格回落。同時，因為債務已經超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發了全球金融市場的激烈動蕩。

關于美國次貸危機的影響，在學術界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認為美國經濟將陷入嚴重衰退。有評論認為，美國這次經濟衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴重的金融危機。第二種看法，認為對美國經濟的估計不必太悲觀。從長期看，美國經濟結構比較穩健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認為世界經濟正在步入一個拐點，全球主流經濟政策正在由自由放任轉向政府干預。第四種看法，認為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機構的使命。第五種看法，認為短期內次貸危機引發全球性金融危機的可能性不大，但對中長期經濟走勢會產生重大負面影響。次貸危機發生后，美國與其他發達國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進行市場干預，這些政策會阻止次級貸危機的進一步擴散。但中期內大量注入流動性與降息使通貨膨脹風險加大，長期內將影響金融市場的運行模式。

3.石油價格波動及走勢分析

關于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關系的反映，而是世界地緣政治、外交關系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產量的變化及產油國政局的影響；（3）石油市場的投機活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經濟增長的預期；（6）經濟結構變化與技術進步導致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關系影響，又受金融投資影響，還受預期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發揮主導作用。關于油價走勢，，持續6年的弱美元局面可能于年內改變，相應地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農產品價格的走勢可能不會延續太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產負債的質量，但從戰略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機與歐佩克（OPEC）理念的轉變是此輪油價上升的主要動因，但全球經濟減速短期內將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內不排除繼續創出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經濟對石油需求的穩定增長與OPEC理念的轉變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發進展。

二、世界經濟形勢對中國經濟的影響

國際經濟對中國經濟的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經濟增長下降。有關分析認為，外部環境“趨冷”，使中國內部經濟自動“降溫”。如果宏觀調控過度緊縮，容易形成“超調”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯儲不斷降息的情況下，中美利差的擴大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。

次貸危機對中國出口的影響程度將取決于美國經濟減速的程度。根據測算，中國出口增長率與美國GDP增長率之間存在著較強的正相關關系，美國GDP增長率每下降1個百分點，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業的生產性投資依然過快增長而可能出現的產能過剩。

世界上一些國家對中國企業在海外尋求資源的緊張甚至限制，主要是出于對“中國崛起”的恐懼，其中不排除某些國家有壓制中國的戰略思維。在獲取世界重要資源方面，中國今后還會面臨新的矛盾和沖突。此外，出于長期的戰略考慮，中國也應審時度勢，更加理性地分析當前的國際政治經濟形勢，克服急功近利的情緒與做法，避免當年中國海洋石油總公司收購美國石油公司不成反而形成被動局面的事情再次發生。實際上，中國不必過分沉重地背上資源的包袱，畢竟當今世界是全球化的時代，經濟合作與互利共贏是當前國際經濟關系的基調。同時，作為長期的發展戰略，尋求海外資源應當更加理性化、策略化，多采用民間資本包括海外華商資本的形式，實現資源主體的多元化。

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國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

1. 我國房地產市場發展現狀

雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續快速的發展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。

當前，我國房地產業面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。

2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

2.1 財政政策調控對房地產市場的影響

財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業的發展，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題，最終影響到國民經濟的發展。

2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響

貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。

首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。

2.3 行政政策——限購令

合理調節土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。

3. 未來政策走勢的初步判斷

3.1 調控效果將顯現

中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發展的大局出發，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰略高度來看待本次調控。無論是大規模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續的時間越長，取得的效果越明顯。

3.2 經濟因素干擾調控

國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。

3.3 調控難以長期持續

盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續的基礎。

4. 房地產企業的應對措施

4.1 根據資金供應狀況，適度調整發展戰略

由于央行緊縮銀根，造成開發商正常的融資規模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發企業已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發企業項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發企業來說無疑是致命的。許多房產開發企業為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發成本上漲的同時，無疑加重了企業的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發企業資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發企業必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發展。

開發企業應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業現行已進行開發的項目，規模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業現金流量平衡。

4.2 慎重選擇開發項目，注意控制風險

房地產開發由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業的存亡。所以企業在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發地區住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發的項目，企業必須通過對該地區的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發量等調查情況測算出該地區的可開發量，進而確定擬開發項目的可行性。對于超量開發嚴重的地區不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業，造成巨大風險。

4.3 開發適銷對路產品，規避市場風險

我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發企業在擬開發項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。

總結

總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續執行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業及整個國民經濟的平穩發展創造良好的條件。

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以來房地產市場運營情況調查為了調查宿州市2015年下半年至今的房地產市場運營情況，筆者從宿州市房管局網站“宿房網”上，查閱了2015年5月以來的所有市場月報以及大量新聞報道，獲得了豐富翔實的數據。不過因為房管局網站上一月市場月報的缺失以及筆者自身獲取數據信息的渠道有限，1月的市場數據仍大多根據2月市場月報提供的信息推算補充而來。這些數據經過篩選和組織整理之后，現編制成如下表格以供參考。

以上三個表格中包含的數據涵蓋了宿州市四縣一區房地產市場的投資熱度、供求關系、結構特點、區域差異等相關信息，可以認為較為全面地反映了本市2015年6月以來的市場變化情況。為了更直觀地表現這些數據，方便讀者從中揭示房地產市場的發展趨勢以及運行規律，現將（表1～表3）中的數據進行分類，繪制成圖1～圖11，并結合這些圖來對本市房地產近期的發展趨勢做簡要的概括。

22015年下半年以來宿州房地產市場發展趨勢分析21開發投資趨勢分析

從圖1可以看出，雖然近半年多來本市房地產投資呈現出較大波動，但總的來說表現出明顯的增長趨勢，表明房地產開發商對宿州市房地產市場的發展前景總體看好。此外可以看出，市場的拐點大概出現在2015年8月，9月的開發投資陡然上升，此后六個月一直處在22億～26億元的較高圖1宿州市房地產開發投資走勢（匯總）

水平，究其原因，可能與9月以后住房政策的密集出臺有密切關系。至于政策對于房地產市場的影響，將會在下出具體分析。

22供求關系及去庫存壓力分析

市場供應方面，從來看，2015年下半年以來的房地產竣工面積除了在2016年2月出現了大幅反彈之外，無論是市區還是各縣都表現出了明顯的下降趨勢。我們可以進一步借助“指數平滑法”來揭示這個趨勢，為了較充分地體現近期政策的影響，故把指數α值選定為06，可以看出經過一次指數平滑后，預測值呈現出較為明顯的下降趨勢。

但如果同樣對開工面積表中的數據用“指數平滑法”進行處理的話，可以看出，無論是實際值還是預測值都沒有顯示出較為明顯和持續的上升或下降趨勢，而只是在40萬平方米左右的水平上下波動，且幅度較大，故對其未來走向不敢妄加推測。

市場需求方面，以橋區為例，整個2015年備案面積和成交面積都沒有明顯變化，歲末年初之交，成交面積出現了大幅上漲，不過到2月時，又迅速回落到之前的水平；合同備案面積則在2016年1～2月連續處于高位，與2016年“房展會”和春節長假有明顯的時間上的重合。據此判斷，近期交易量雖有明顯增加，但可能更多的是受農民工返鄉等季節因素與“房交會”等偶然因素的推動，并不足以代表長期發展趨勢。見圖4和圖5。

綜合以上分析，近期本市房地產市場的供應量持續下降，而需求量全市長期維持在30萬平方米的水平，最近兩個月受樓市一些利好消息的影響還有顯著增加。樓市總體的供求關系持續改善，庫存壓力也應相對減輕。見圖6。

不過從另一方面來看庫存壓力，本市的房屋竣工面積就算明顯下降，但2015年6月以來的大多數時期，仍然高于同期的成交面積和合同備案面積，我市的房地產庫存量仍然處于凈增長的狀態，市場供求關系仍是供大于求。再如圖7所示，近半年多宿州市房價一路走低，也是市場供大于求的表現。

23結構特點分析

房地產市場的結構變動相比以上市場因素的波動要緩和平穩的多，從購房人戶籍結構上看，市區人口和外地人口所占的比重呈現出緩慢上升的趨勢，但上升幅度極小，過程極其不明顯；而各縣人口所占的比重相比有較為明顯的下降。可以看出本市城市化進程的穩步推進和人口流動性正在逐漸增強是一個長期緩慢的過程。見圖8。

從圖9可以看出，年齡在30～40歲的中年人是購房的主力軍，并且其所占比例還在持續穩步提高，而年齡在50歲以上的老年人和30歲以下的年輕人所占比例有所下降。尤其是30歲以下的人群下降明顯，其所占的比例原來和30～40歲的人群不相上下，但截至現在，兩者之間已顯示出明顯的差距。30～40歲的購房者已占據明顯多數。可以預見，30歲以下的年輕人，儲蓄和收入水平都必有限，能夠負擔十幾萬甚至二十多萬首付的必定不多，以前父母幫助子女買房的現象較多，在30歲以下與50歲以上人群占購房者比例較大中也有所反映。如今這兩個人群的比重同步下降，反映出父母幫子女買房現象的減少，年輕人經濟獨立性的增強、購房年齡延后，以及社會購房觀念變化等一系列復雜的社會變化。圖10套型結構變動

從圖10可見，本市房地產市場銷售的戶型占比中，90m2以下的戶型占比顯示出微弱的下降趨勢，反之，120m2以上的戶型略有增長。數據顯示的這種現象反映了宿州居民居住水平的持續改善，再結合近半年的房價走勢分析，房價的下降也帶來了購房者購買能力的相對提高，使更多的消費者有能力購買大戶型。房屋套型結構的這種變化應是本市經濟發展和居民收入水平提高的長期趨勢與房地產市場價格因素共同作用的結果。圖11資金結構變動

3房地產政策實施效果分析

2015年以來，樓市利好消息不斷，降準降息，下調首付比例，公積金政策層出不窮，房地產市場的重要性被提高到前所未有的高度。為了更好的分析今年以來的各項政策的實施效果及其對房地產市場的影響程度，現將今年以來的政策進行整理匯總如表4所示，之后再結合上文房地產發展近況的各項圖表，一一進行對比分析。

從圖1看，本市房地產市場在2015年7月之前一直處于低迷且下行階段，前四個月的平均投資額僅有1606億元，之后在8月出現轉折，9月市場迅速升溫，之后幾個月投資額持續保持在22億元以上。20159―20162月開發投資額平均達到2540億元，為前四個月均值的158倍之多。結合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽視的作用。2015年9月之后正是政策的密集出臺期，每月出臺政策多達三四項。此外可以看出，8月之前雖每月也有政策推出，但多為貨幣政策。而9月以后的政策幾乎全是財政政策以及公積金、降首付等針對房地產市場的信貸政策。據此可以看出兩種政策截然不同的效果。貨幣政策更多是針對宏觀經濟，對房地產市場影響有限，而房地產市場的回暖需要更多更具針對性的政策支撐。

32對市場供求關系的影響

從表4可以看出，各項政策，無論是降息降準、減稅降費、降首付，還是調整公積金，都是著眼于供求關系的需求一方來進行的調整。因此接下來，將以房屋成交面積與合同備案面積的變化為準，嘗試分析政策對市場需求端的影響。

以橋區為例，圖4顯示，整個取樣期之間，成交面積始終在15萬～2萬平方米左右波動，只有歲末年初的兩個月成交量有比較明顯的增長，2015年12月的成交量達到26萬平方米，2016年1月進一步上漲到35萬平米。不過如果剔除掉持續整個一月之久的“房交會”以及期間市政府出臺的各項房屋補貼政策對房市的刺激作用，可以認為2015年9月以來密集出臺的各項政策對房地產銷售的影響實際有限。如果以9月為界分前后兩期來分析的話，前期四個月的月均成交量為184萬平方米，而后期的平均成交量為219萬平方米，但如果將2016年1月“房展會”期間的過高數據剔除不計的話，其平均值則為192萬平方米，較前期數據只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同備案面積為2827萬平方米，后期為月均3324萬平方米；可是如果將明顯過高的2016年1～2月兩個數據剔除的話，2015年9～12月的月均合同備案面積僅為2718萬平方米，比前期反而還下降了109萬平方米。從實際效果來看，除了“房展會”期間宿州市地方政府推出的房屋補貼政策，9月以來的針對房地產的各項政策，對購房者的影響都較為有限。

33對市場結構的影響

中央在2015年10月出臺了公積金異地貸款政策，此政策對我市房地產結構的影響可以從圖8看出來。在10月之前，持外地戶籍在我市購房的人群始終占購房者總數的13%～14%；10月該政策一經出臺，外籍購房者隨即呈現穩定小幅增長之勢，連續四個月，外籍購房者占購房者總數的比例都幾乎以1%的速度遞增。反映這項政策著實為一部分人解決了外地購房的難題，一定程度上滿足了外籍人口的住房需求，是符合社會人口流動性增長需要的。

年齡結構上，上文已說明年齡在30～40歲的購房者在購房者總量中所占的比例呈現明顯的上升趨勢，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延續以上方法，將整個取樣期間以9月為界分為貨幣政策為主的前期和公積金、房貸等政策全面密集出臺的后期，可以看出，兩個時期同為5個月，30～40歲的購房者占比上升幅度也同為4%。如果對這條曲線做線性分析，可決系數R2=094，說明這部分數據基本上是呈線性勻速增長的，政策影響并不顯著。

戶型結構上，2015年全年變化基本不大，只有90m2以下的戶型和120～144m2的戶型分別有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的戶型5月時占比6053%，12月為6080%；144m2以上的戶型只從16%上升到17%，幾乎無變化。戶型結構變化比較明顯的月在2016年1月、2月，90～120m2的戶型兩個月下降41%，120～144m2的戶型和144m2以上的戶型分別上升20%和19%。這明顯和2016年“房展會”期間以及持續到2月21日的房屋補貼政策有時間上的重合，而其他各項政策對戶型結構的影響就微乎其微。而“房展會”和補貼政策主要是刺激了120m2以上的大戶型房屋的銷售。

資金結構上，如圖9所示，按揭貸款占比的增長量本身即體現出較強的線性相關性，說明，其本身就具有較明顯的增長趨勢。但在圖中還是能看到兩個較為明顯的增長階段，第一個階段出現在5～8月，可能是受當時連續的降息降準的貨幣政策影響；第二個階段出現在2016年1～2月，可能是“房展會”刺激了居民貸款買房的意愿。

4總結與建議

綜合以上分析，從2015年下半年以來，中央與地方政府都不停地出臺各項房地產相關政策，中央連續幾次會議都強調房地產市場“去庫存”，無論中央和地方政府都高度重視房地產的持續健康發展，房地產市場的重要性被提到一個前所未有的高度。

各級政府的高度重視和關注給房地產市場帶來了強勁的發展動力，人們對房地產市場的預期普遍看好，認為房地產市場即將迎來冬去春來的發展階段。尤其是房地產開發企業的預期從開發投資的持續提高就可略見一斑。此外，本市房地產市場的供求關系也出現好轉，主要體現在房屋竣工面積逐步下降，市場需求近兩個月激增，庫存壓力有所緩和。不過也應看到，市場供求之間的不平衡短時期內仍然難以達到根本改善，市場在較長時期內仍將處于供大于求的狀態。而且隨著市場預期的好轉，房地產開發商的開發投資與新開工面積在9～10月之后又有所回升，給外來市場供求關系是否會持續改善增添了一些不確定因素。此外，由于供大于求的局面短期內難以改變，房價應該還存在進一步下跌的空間。

在分析2015年以來各項政策的效果時，可以看到，第一，房地產市場對政策有非常強的敏感度和依賴性，房地產市場如果想要迎來長期穩定的發展，持續的政策支持必不可少。第二，財政政策對樓市的影響遠不如財政政策和信貸政策直接和明顯。從以往的經驗里可以看到，每次降息后，資金更多的是流入了股市等資本市場，因此房地產市場受到的影響就較為有限。第三，9月以來各項房地產政策對開發商的刺激似乎大于對消費者的刺激，使得投資量的增幅大于成交量和備案量的增幅，其原因可能是房地產企業相比普通大眾對此類政策具有更高的敏感性。這種現象的存在可能會使“去庫存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展會”期間宿州市地方政府出臺的購房補貼政策取得了顯而易見的效果，地方政府的政策對本地房地產市場的影響更加直接，效果也更為明顯。

結合以上現象給出的政策建議是：第一，如果政策的制定是以房地產市場作為調控對象，建議側重使用財政政策和信貸政策，以期對樓市產生較為直接的作用。第二，在松政策，促銷費的同時，嚴格控制市場供應，控制房地產開發投資規模和開工規模，“去庫存”需要兩頭抓。第三，給予地方政府足夠政策自，可根據本地本市的具體情況特點，制定差異化的政策，如在今年2月下調首付比例的政策中就允許部分地區根據地方需要下調至20%。這種差異化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潛能，促進當地房地產市場的健康發展。

總而言之，房地產市場的發展事關國計民生，但經過前幾年的過熱發展，當下的房地產市場各種重疾纏身，單純依靠市場本身的調節已無法化解這些經年積累的頑疾，現在我國的房地產發展極度依賴政策干預。為了讓2015年以來的房地產市場繁榮不至于成為曇花一現，決策者在制定政策時，在時間上需要考慮政策持續性，在政策組合上需要考慮多樣性和綜合效果，才能使我市房地產市場迎來真正的春天。

參考文獻：

[1]馬春曉2016年1-2月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2016-03-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-03-14/155313_1shtml

[2]馬春曉2015年1-12月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml

[3]馬春曉2015年1-11月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml

[4]馬春曉2015年1-10月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml

[5]馬春曉2015年1-9月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml

[6]馬春曉2015年1-8月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml

篇8

1、7月份營銷推廣思路

通過分析目標客群的購買心理，得出其對產品的訴求點，價格已經不再成為購買產品的主導因素。市場的變化、消費客群的變化，使傲景觀瀾后期營銷推廣策略進入了品牌營銷階段，傲景觀瀾將借助活動以及項目產品推介會加大全方位營銷推廣，對天津市的高端目標客戶進行項目營銷推廣宣傳，擴大項目知名度，為泰豐集團順利進入天津市場奠定良好基礎。

7月份主要的營銷推廣思路如下：

（1）提升品牌形象，打破區域堡壘，進入天津市房地產市場，擴大產品認知度；

（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市場競爭中，保持絕對產品優勢和競爭優勢；

（3）鞏固產品忠誠度，提高推薦量，實現老業主帶新業主；

（4）快速進入天津市場，以項目獨有景觀優勢，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內目標客戶投資，居住；

（5）以“快、速度”反映市場適應市場，以“穩”求得市場的伸縮性。

2、7月份整體推廣重點

后期銷售的推廣主線，結合當前的大勢銷售重點，深挖產品的核心價值，重新搭建市場平臺，提高產品的認知度。傲景觀瀾以“純居住景觀大宅”為品牌目標的媒體訴求點，展開綜合性的策略思考。項目市場推廣應對下列問題予以清晰的解釋:

重點清晰了解以下三要素：

（1）市場立足點，即傲景觀瀾絕對競爭優勢。

A、品牌形象的樹立，對區域堡壘的良性沖擊；

運用：合理分析調整廣告檔期，結合媒體引導，保持市場的持續競爭力，對媒體的選擇結合時間節點，適當作以調整，建議在天津市內投入全方位的廣告宣傳，擴大項目宣傳力度，促進項目銷售。

、規避區域市場大量同質化產品影響

運用：深挖產品優勢，以絕對競爭力規避區域競爭項目的影響，一方面，突顯區域地塊的稀缺性，傲景觀瀾地段優勢的絕對性；另一方面，強調周邊良好的人文環境，優良的配套設施，提升文化品位社區形象，得到廣泛消費者的認同。

C、氣勢磅礴的100000平米的“極少主義建筑群”。

運用：項目體現的理念更多應該落到實處，軟硬結合，整合各方面資源，打造“傲景觀瀾——極少主義建筑”這一全新的市場品牌形象。

（1）目標客群的認知及體現，與其產生共鳴。

（2）鞏固老業主對項目的忠誠度，通過后期活動提高推薦量。

（3）通過項目產品推介會，作為項目進入市區的切入點，擴大泰豐集團的知名度。

3、7月份媒體策略：

對于7月份媒體宣傳本案有所調整，加大對泰豐傲景觀瀾項目宣傳攻勢，轉入天津市場市內主流媒體，進行廣告宣傳推廣，增強泰豐集團專業地產品牌知名度，以及傲景觀瀾項目品牌認知度，提前為泰豐集團進入天津市場創下良好的美譽度。

報廣媒體的投入

天津今晚報（6月23日或6月24日）整版

宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開盤 項目推介會

每日新報（6月23日或6月24日）整版

宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開盤 項目推介會

戶外媒體配合

天津主要路牌選擇：黑牛城道與紫金山路交口路牌(270平方米)

因為選擇此路段的路牌廣告，主要是為了對梅江區域的客戶購買群，進行阻隔，吸引此地區的高端客戶群體，產生對本案購買買欲望。

天津主要路牌選擇：衛津南路嘉利大廈對面路牌（203平米）

選擇此路段的廣告牌，主要是地處和平區、南開區的交界區域，吸引此區域的高端的客戶群體。

天津主要路牌選擇：南京路國貿中心圍檔戶外廣告路牌（100平米20*5）

位于小白樓商圈CBD，毗鄰濱江購物中心,是市中心的繁華地段

4、項目宣傳活動配合

太太研究生活會

打造魅力女人，構建尊貴生活……

一、活動目的：

提升產品影響力

邀約國內的知名色彩專家于茜蔓女士進行講座，展現泰豐集團強大的社會影響力；

通過活動前后的新聞推廣宣傳，推廣泰豐集團及傲景觀瀾項目的形象，擴大、濱海新區以外的地區、天津市區的知名度。

推動品牌建設

通過新聞推廣宣傳，提升品牌形象，樹立品牌美譽度；為泰豐集團順利進軍天津市市場，開展項目推廣打下堅實的基礎。

二、活動的時間

20__年7月1日上午13：30—15：30

三、活動的地點：暫定天津喜來登大酒店會議廳或水晶宮酒店

四、講座主題：女性色彩魅力搭配

五、主講老師于西蔓女士

針對人群：

天津市白領 、金領女性。年齡在26—40歲之間。具有消費潛力及可感性引導消費的人群，她們在安居置業和消費投資方面有一定的意見主張。追求生活品位，塑造完美個人形象的成功女性群體。

目標效果：推廣泰豐家園四期項目在購房者心中的良好形象定位，起到在第一時間留下第一印象的告知性引導作用。讓女性朋友知道選擇泰豐是生活品位和社會地位的象征。倡導成功女性的時尚工作、生活。

媒體配合：

1）新濱海周刊（濱海版6月24日）半版廣告

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

2）今晚報（6月23日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

3）每日新報（6月23日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

4）北方經濟時報（6月22日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

十、銷售道具

銷售人員事先準備好樓盤的宣傳手冊（提袋、樓書、戶型圖等）

注：通過此次活動借此樹立泰豐集團品牌形象和傲景觀瀾項目良好的形象。

泰豐家園四期——傲景觀瀾項目介紹會

十年鑄就品牌泰豐今朝再造觀景豪宅………

泰豐·傲景觀瀾激揚入市

一、活動目的：

1、提高泰豐集團知名度，提升傲景觀瀾產品形象；

2、打破區域堡壘，進入天津市房地產市場，擴大產品認知度；

3、充分挖掘傲景觀瀾產品的唯一性，在激烈的市場競爭中，推介產品優勢；

4、鞏固產品忠誠度，提高推薦量，實現老業主帶新業主；

5、快速進入天津市場，以項目獨有優勢景觀，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內目標客戶投資，居住。

二、活動時間：20__年7月1日下午

自助冷餐式項目推介酒會：16：30——18：30（負責人：泰豐集團、鋒華興業、活動公司）

三、活動地點：天津大禮堂2號會議廳

四、主辦單位：天津泰豐集團、

協辦單位：鋒華興業、廣告公司

五、邀請單位：泰豐集團領導；鋒華興業領導；五合國際設計集團；泰豐工程部、規劃部；泰豐集團萬潔物業公司；房地產專家。

六、活動內容：

a)主講人：泰豐集團領導

內容：泰豐集團形象介紹

b)主講人：泰豐集團——工程部、規劃部

內容：傲景觀瀾項目介紹和產品介紹

c)主講人：五合國際設計集團——劉力

內容：傲景觀瀾景觀規劃介紹

d)主講人：泰豐集團萬潔物業——負責人

內容：物業管理公司提供金牌服務

e)主講人：房地產專家——劉玉錄博士

內容：濱海新區未來房地產投資走勢分析

嘉賓人員

注：現場委派銷售員對傲景觀瀾項目進行詳細樓盤的講解和發放宣傳品（樓書）

七、參加人員：泰豐集團領導；鋒華興業領導；五合國際設計集團；泰豐工程部、規劃部；泰豐集團萬潔物業公司；房地產專家。

八、新聞媒體配合（項目推介會的現場跟蹤宣傳報道）

媒體工作人員、各大報紙記者。（新濱海周刊記者姜培、北方經濟時報記者劉樹強、今晚報記者張同、孫中偉、每日新報鄭永霞搜房楊定坤

注：（以上所有記者暫定）

售樓處工作人員（全體銷售人員）

八、參加人數：200-300人

九、媒體配合：

3）新濱海周刊（濱海版6月24日）整版廣告

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知

4）今晚報（6月23日——6月24日）

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知

5）每日新報（6月23日或6月24日）

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知

4）北方經濟時報（6月22日或6月24日）

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會

十、銷售道具

銷售人員事先準備好樓盤的宣傳手冊（提袋、樓書、戶型圖等）沙盤模型

注：主題圍繞每次內容，介紹一下泰豐集團的實力及這次推介會的意義，借此樹立泰豐企業和傲景觀瀾項目良好的形象。

傲景觀瀾溫州推介會初步方案

前言：

目前，整體房地產市場銷售的多元化演變，越來越多的房地產項目不單單局限于當地的區域市場消費，就象東北的購房團光顧威海及珠海的房地產市場，北京的房展會親臨山西的房地產市場一樣，很多區域的房地產項目也開始面對全國推介。由于地區于地區之間的房地產市場的差別，未來市場的潛量的掌握程度不一，這就為房地產市場的全國性投資蘊涵了無限的商機，從而涌現出了許多房地產的投資者，多年的房地產投資使得這些青睞房地產事業的投資者越來越專業化，就象我們熟知的“溫州炒房團”一樣，哪個地區的房地產市場升值潛力大，哪里就有他們活躍的身影，“長三角”版塊、“珠三角”版塊以及“京津冀”版塊等都成了眾多房地產投資者的投資熱區。

就本項目而言，我公司建議的“傲景觀瀾溫州推介會”，不單單是為了銷售而推介，就泰豐公司的長期發展戰略看，溫州推介會的宗旨是通過投資者將項目推向全國，打出續列的品牌目標，未來的泰豐不只是天津的泰豐，而是全國的泰豐。

推介會初步構思：

具體步驟：

一、市場初探

計劃利用我公司的既有關系，聯系溫州政府機構及民間組織、炒房團，將傲景觀瀾項目資料、泰豐集團背景資料、天津及濱海新區近期和遠期的戰略發展前景、項目市場地位、投資情況分析等文件一并快遞，先小范圍對市場進行摸底。在根據小范圍市場探測反應，我公司再制定下一步詳細推介計劃。（負責人XX）

二、聯系場地

如果市場初探反應良好，我公司將派人到溫州考察當地市場，并聯系當地高檔消費場所，如市中心五星級酒店等并對現場消費人群進行考察、場地測量。（負責人__）

三、安排布展宣傳

聯系當地展示單位對既定場地進行布置、安排當地主流媒體檔期、運送資料等（__）。

篇9

關鍵詞： 大學城；房價；地價；研究報告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

隨著中國經濟的穩定發展，中國房價持續處在高位，其影響因素也是錯綜復雜。自二十一世紀以來，房地產投資增長迅速，房價也隨之上漲。中國各地商品房房價一漲再漲，地價作為房價的一個重要組成部分，其上漲是推動房價上漲的主要因素。同樣的，房價在受到市場這雙“無形的大手”的推動下，通過一定的傳導機制也影響著地價的變化。而人們對住房的需求屬于生產資料消費需求，是維持生存的必要條件。而引起房價變動因素較多，因此，我們著手對房價與地價進行研究，對改善居民生活水平與協調經濟健康發展都具有重要的現實意義。

1 對象與方法

1.1 對象江寧大學城內7個小區一年之內的房價走勢（按月平均），見圖1。

1.2 調查方法

①調查采用抽樣調查，隨機選取江寧大學城內七個不同的小區的房價和取得地價，以及江寧大學城房價的均價作為樣本；

②期間為2015年10月至2015年9月；

③輔助調查中有問卷調查，為了獲取人們對大學城房價地價變動的看法；

④總計發放問卷80份，收回問卷80份，其中有效問卷80份，有效回收率為100%；

⑤根據回收的樣本數據，進行統計學處理分析。

2 調查結果

2.1 江寧大學城近一年房價回歸方程（表1）

根據（圖1）圖像趨勢，由于統計期間為近一年，是短期變化，可近似視作直線變化來測算，此處采用最小二乘法。

假設t坐標為時間，假定2015年10月為1，每增加一個月t增加1個單位；P坐標為房價，單位是元/m^2

設：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

將a、b帶入直線趨勢模型中得出的江寧大學城近一年內的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）

以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t

2.2 江寧大學城各個小區與江寧大學城房價變動的相關系數（表2）

測算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）為X，Y的協方差，D（X）、D（Y）分別為X、Y的方差（X為每月江寧房價，Y為每月小區房價）。

2.3 江寧大學城各個小區地價及樓面地價（表3）

3 調查分析

3.1 房價與地價的變動影響

①房價的基本組成是，房價=地價+建筑物價格，它是房地產經濟的一個重要指標，也是房地產市場運作和配置資源最為關鍵的調節機制。

②地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。在我國，由于土地不允許自由買賣，所以地價也指出讓一定時期內的土地使用權的對價。

③房價與地價的變動在無外界干擾的情況下基本趨于一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用。

3.2 數據分析

3.2.1 江寧大學城近一年房價

根據（表2）數據顯示，隨著月份的推移，江寧大學城在近一年房價逐月遞增。我們小組利用最小二乘法數學建模求出江寧大學城近一年內的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）。也就是說，在我們組最初統計的2015年10月江寧房價就達到了13841.3元/m^2，每個月江寧房價就會上升393.94元/m^2。為了方便數據比較分析，我們小組以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t。由此可見，江寧房價并沒有南京整體房價長得多。

3.2.2 江寧大學城各個小區與江寧大學城房價變動的相關系數

根據（表3）顯示，江寧大學城各個小區房價變動幾乎與江寧大學城房價變動趨同。為了更有說服力，我們小組隨機抽樣了江寧大學城7個小區，利用資本資產定價模型中測算相關系數的方法計算出這7個小區和江寧大學城總體房價的變動的變化趨勢。結果顯示，相關系數最低的方山熙園也達到了0.70，相關系數最高的東方龍湖灣和文博苑更是達到了0.96，其他小區的相關系數情況由表3顯示波動并不大。因此，我們小組得出的結論是，整體房價趨勢可以表現房價變動。

3.2.3 江寧大學城各個小區地價及樓面地價

①根據（表4）顯示，江寧大學城各個小區地價大概占房價的50%。其中，樓面地價房價比最低的保利梧桐語是29.40%，樓面地價房價比最高的方山熙園是60.71%，樓面地價房價比均值是48.40%，而全國平均水平大概是33.3%，由表4的數據，我們小組分析出江寧大學城的地價較全國占房價比高出15%左右，集資房樓面地價房比商品房樓面地價房比低。

②我們知道，樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。現在，只需要了解江寧大學城地價的情況，就可以粗略估計出江寧大學城大概的房價情況和變化趨勢。但是，也要注意，房價上漲并不能全部歸于地價上漲，地價的波動也未必會促使房價波動。

綜合分析：由調查數據不難看出，江寧大學城內的房價與地價仍處于持續上漲的趨勢，但增長速度相比于南京市的增長速度基本趨同，但根據近期拍下來的高價地塊可以推論，若政府不及時出臺相關政策控制過高地價成交或限制房價上限，江寧大學城房價在16年10月之后仍會保持一個持續高增長的態勢。

江寧大學城內的各個小區房價的變化也與整體房價的變動有著密切的聯系，地價上漲推動著房價；外來人口由于難以支付市內過高的房價，將眼光放在了房價較低的大學城地區，從調查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

從地價角度來看，江寧大學城地價在近五年內暴漲近五成，房價也在兩年內番了近一倍，房屋的基礎設施建設費以及地價作為既定成本，對房價的變化雖不直接，但作為一個必要成本，房價的市場變動時刻影響著房價的變動。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。

4 大學生房價和地價的影響因素

一個地區的房價首先決定于它本身的地理位置，所處地區的經濟發展水平，交通等。南京的江寧地區，原本位于江北，交通相對于南京其他地區而言相對落后，產業結構簡單，經濟相對不發達，房價也自然比南京市房價均價底許多。而隨著政策，以及地鐵1號線的通車，對其房價與地價產生了巨大的影響，近期在2016年9月22日的土拍會上，江寧方山區域緊鄰老小區印湖山莊的G61地塊地價超2.2萬元/平米，成為區域新高價地，根據分析推測，未來江寧大學城方山地區的房價可能達到近4萬元/平米。

4.1 政策因素

在這個市場經濟社會，價格由市場這只看不見的手操控，但房地產這一特殊的產業，由于關乎國民的根本生活，關乎著國家經濟的基礎，以及近年來出現的不正常快速的房價上漲情況，相關政策也就隨之而出臺，對房地產市場進行調控。

“去庫存”是今年樓市政策的主基調。各地一季度紛紛出臺鼓勵去庫存的系列措施。雖然政策的落地需要時間，但各地紛紛跟進“去庫存”，至少說明在供給一側，樓市有部分供大于求的現象。作為樓市“四小龍”之一，南京房價自今年上半年開始開啟了一波快速上漲，截至2016年9月份，南京二手房掛牌均價達到24108元/m2，同比上漲32.31%。房價的快速上漲，使得購房者加快入市步伐，市面上的優質房源顯得格外搶手。

飛速上漲的房價引發了消費者與市場的高度關注，人們對于樓過度火熱的擔憂以及調控政策的期盼也不斷加深。

不可否認的是，調控政策對于房地產市場有著直接的影響。成交量受政策影響巨大，可謂是立竿見影。

①2011年年初的限購令直接把樓市成交量推進谷底。

②2013年年底“寧八條”二套房首付提至7成，再加2014年3月出臺“寧七條”控制房價，讓2014年整年成交低迷。

③從2014年年底到2015年整年，從取消限購令到營業稅改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降準降息，一系列政策導致南京樓市的十八連漲。

2016年下半年，南京更是出臺了最嚴厲的限購措施，規定本市二套房家庭不得購房，一度引發了離婚潮。

目前看來，南京市場的拐點已經出現，成交量開始下降，庫存量呈現逐漸上升的趨勢，政策調控已經顯示了效果。

4.2 “炒房熱”帶動“地價熱”

“炒房熱”帶動“地價熱”，這個在現今房價與低價問題上，已經是一個非常明顯的現象。以江寧大學城為例，方山大學城作為風頭最勁的版塊當仁不讓。近期的金洽會上，江寧高新園區更是吸金200億投資，引入了11個重大項目。方山大學城本次共有3幅地塊出讓，其中G66地塊為龍眠大道以西、格致路以南的商辦混合用地，G57、G61皆為住宅用地。G56地塊則相對較遠，沿著G53地塊最南端的云臺山河路，一路向西，大約需要走1、2公里后。G56地塊最高限價僅有15965元/平米，是本次出讓的九龍湖4塊地中唯一沒有突破1萬9的，是4塊地中最"便宜"的一幅地。

從版塊現狀（九龍湖為例），方山大學城板塊整體均價在2萬/平米+左右。中糧祥云、中航樾廣場，分別以23520元/平米和24450元/平米的售罄價讓南京人看見了方山的潛力。九龍湖板塊整體均價在2萬8/平米+左右，且整個九龍湖板塊在售樓盤并不多，且多處于“房慌”狀態。有多個樓盤已經斷供好幾個月了，板塊內一房難求。

具體來看，其中主力熱盤8盤僅有3盤有少量房源在售，且面積、樓層可選的較小，"房慌"之言所言非虛。其中，最值得一提的要數新城玖瓏湖和萬科翡翠公園，目前都無房在售且下批房源放風都要賣3萬+/平米。最有意思的要屬駿景華庭，不僅是九龍湖唯一的在售毛坯住宅，也是板塊的價格洼地，但最后一棟房源加推時間一推再推，大半年了還是沒有動靜。目前，項目最后一棟確定毛坯改精裝上市，加之即將到來的土拍大戰，房價""成為必然。在如此熱銷且明顯還有很多剩余需求量的版塊，土拍結果達到地塊最高限價（直逼2萬）也并非不可能。此次九龍湖4幅地塊的出讓，很有可能就將板塊推上新的高度！

綜上，房價與地價始終始終是相輔相成的。

4.3 周邊設施條件

在調查問卷中，江寧地區購房的人們更傾向于選擇在高校學區內或地鐵附近購房。地鐵交通、學區等因素成為人們購房首要考慮的對象。

①教育設施：教育資源質量作用大于學校數量。

教育的地位越來重要，學區已經成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。教育資源對周邊住宅價格存在正向影響。教育資源存在數量越多，品質越好，其周邊房價相應較高。從整體來看，小學與初中教育對于房價的影響更多側重于學區房的劃分。以江寧百家湖為例，其轄區內的百家湖小學，翠屏山小學的學區房房價都逼近兩萬。而其他教育資源則表現為交通便捷度以及人文環境的影響。比如江寧大學城帶動了地鐵周邊市場的發展。

②交通通達度：大學城地區由于新校區的建設和整個城市規劃的需要，往往位于城市的郊區等房價較低的地區，廣大大學生和居民通往市中心主要依賴的就是地鐵，地鐵是他們出行最便利、快捷、廉價的方式。

在沒有地鐵前，到達江寧、仙林要花上一個多小時的時間，地鐵一號線南沿線及二號線的開通，使南京真正構成了老城新城“半小時便捷圈”。地鐵的開通讓人們住的更遠，當然，也刺激到這些地方樓市的發展，“地鐵樓盤”成為人們關注的焦點。

根據一號線剛剛開通時江寧地區二手房價的走勢圖，08年1月09年8月江寧房價較為平穩，并有一段短暫的下跌。自09年9月開始，房價呈現波動式快速增長趨勢。10年的5月是江寧房價的頂峰，而此時也是南延線通車的時候。在一號南延線建設的3年中，江寧房價翻了整整三倍。江寧地區的房價不僅持續上漲，并且和南京市的平均房價差距越來越小，南京市的均價上漲了大約2000元，而江北地區的房價均價上漲了4000元左右，是南京市均價上漲價格的兩倍。

江寧的房價快速上漲正說明了地鐵對房價有著巨大的影響。交通通達度往往決定了一個地區的發展前景，對房地產市場而言是一種巨大的推力，大大提高了買房需求，由于投資人和買房者的集中大量購買，房產市場頓時變得火熱，市場上有錢買不到房的現象出現，房價在供求關系的影響下，一路快速上漲，也就不難理解了。

4.4 房價和地價的相互影響

從初期調查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

房價與地價上漲趨勢基本一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用，此結論與立項初期設想一致。

另外，房價與地價的變化是相互影響、相互作用的，而不是簡單的單方向影響。

簡單來說，地價的上升會提高房地產開發的成本從而提高房價，這是顯而易見的；地價提高后，政府為了考慮到房地產開發商的利益，將會大幅提高容積率，使得分攤到每平方的地價減少，減輕房地產開發商負擔，因此高層住宅房增多，剛需提高，導致房價的進一步上漲；而這一輪上漲趨勢會被消費者誤以為是房價又將上漲的信號，導致人們更加急需要買房，需求進一步被刺激。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。

4.5 需求推動

商品房是特殊商品，房價主要由供求關系決定。在中國買房的除了炒樓盤的人和有錢人外，大部分都是普通工薪階層，買房目的不是為了投資生財，而是簡簡單單為了滿足生存需求。多少人買房是因為孩子要上學，是因為有戶籍享受當地福利和住房保障。由數據可知大部分買房人的心里價位維持在一萬左右，然接連上漲的房價已經讓許多買房者望而卻步。

在過去10年時間內，我國的物價大幅上漲，但是漲速遠遠小于房價上漲的速度。蔬菜大米食品價格大約上漲了4-6倍，也就是說通貨膨脹大約4-6倍。但是房價大約上漲了20倍左右。現如今的高房價已然成為一個惡性循環。一方面高房價會迫使普通民眾大量貸款來買房，造成一定的經濟泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的現在，一路高歌的房價使人們仿佛看到了它可觀的穩定的盈利能力，促使人們將更多的資金投入房地產，進一步又推動房價上漲。

5 關于大學城未來房價地價走勢分析

5.1 高地價必然推動高房價

隨著近日江寧地區土拍頻繁爆出高價江寧大學城板塊甚至拍出22241元/平米樓面價的天價地塊（G61），而其余的地塊也大多過萬，目前江寧方山大學城板塊的整體均價已經達到了2萬/平米的水平，所以，我們有理由相信，坐擁方山這樣得天獨厚的自然資源，又具備地鐵1號線以及景楓KINGMO、太陽城等新建大型購物廣場，在加上不斷涌入的外來人口和應屆大學畢業生的住房剛需的江寧大學城，房價快速上漲是必然趨勢。按照統計的趨勢，來年江寧大學城均價破2.5萬幾乎已是板上釘釘之事。

5.2 未來政策將主導江寧大學城房價走勢

在南京，買房人怕買不到房，開發商卻怕搶不到地。這使得本身稀缺的土地資源變得更加緊張。

蘇州在今年年中的時候，出臺土地限價令，設定了地價紅線，按照政府給出的最高限價，最高的一幅地塊溢價率為231%，最低一幅地塊溢價率為89%。此政策比南京和杭州更為嚴厲，若超過最高限價，則競價無效。將熔斷機制作用于管控房地產行業，其效果也值得期待。

南京市人大常委會第二十七次會議中，京市市長繆瑞林作關于2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報告。他在報告中指出，南京房地產市場風險加大。近日來連續拍出的天價地塊也驗證了這點，未來南京市是否對嚴格落實房地價管控標準，設置價格管控線，嚴控區域樓王，是控制未來江寧大學城房價的關鍵因素。

6 結語

房價和地價持續上漲已成必然趨勢，也是眾所周知的現實。對于來自各方面的因素的推動，房價的上漲顯得波動但總體是上升趨勢。房價與地價的變化是相互影響、相互作用的。無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。本文認為，如今房地產市場的調控，政策的導向才是最為關鍵的因素，若一味由市場導向，必定會使得房地產泡沫加劇，重蹈美國次貸危機的覆轍。

參考文獻：

[1]中國房地產估價師學會編.房地產估價理論與方法[M].北京：中國物價出版社，2001.

篇10

一、我國宏觀經濟走勢分析

1、消費增長保持穩定

（1）有哪些因素推動了消費增長？一是政策因素，它還會成為一種動力而繼續支持消費增長。我國在未來一段時期內，調控宏觀政策的重點工作，依舊是提高消費對增長的貢獻度，同時進一步擴大消費需求。二是進一步落實措施，提高城鄉居民的收入水平，以此提高社會消費意愿。三是繼續完善節能產品、汽車及家電的消費政策。

（2）有哪些因素抑制了消費增長？一是國家近期內已經出臺或即將出臺的房地產調控政策，它會減緩和住房有關的建材和家具的增長速度。二是由于過去的一段時期內，房價的大幅增長，相應的會制約已購房居民在其他方面的消費。三是國家近年來連續發生的地震、干旱等自然災害會造成局部地區消費能力的下降，同時也使當地居民的實際生活水平降低，實際收入減少。

2、物價上漲壓力加大

一是輸入型物價上漲動力加大。經濟危機過后，世界經濟開始逐漸復蘇，引發國際上大宗商品價格的巨幅增長，也進一步增強了物價對我國的傳導影響。二是由于近幾年來華北地區低溫、西南地區干旱，這些異常的天氣變化造成農產品的產量大幅降低。三是原材料及生產資料購入價格的提高，會進一步向下游傳導。四是在一些沿海地區，例如珠三角，盡管“招工難”問題已經通過提高工資而得到解決，但相應的也會提升勞動力的成本。這些客觀因素的存在，將導致我國成本推動型物價的上升壓力進一步加強。

3、通貨膨脹壓力增大

盡管我國經濟已經從過去強勁的復蘇轉變為現在穩定的復蘇，但依然存在著經濟下行的風險。并且通脹和下行的風險并存，固定資產的投資增速減緩，通貨膨脹的壓力增強，投資驅動模式作用減弱。在短期內，經濟的發展需要靠經濟、消費及進出口三個方面來帶動。

二、我國下一步宏觀經濟政策調控

1、調整財政貨幣政策、預防通貨膨脹

從現階段來看，我國宏觀調控的矛盾已經發生了改變，同時要面臨經濟下滑和價格上升兩種壓力，現在的焦點問題是通貨膨脹的壓力，已經基本上代替了經濟下行的壓力。目前的狀況，造成了財政貨幣政策陷入無法選擇的境地。

消費者物價指數通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。如果消費者物價指數升幅過大，表明通脹已經成為經濟不穩定因素，央行會有緊縮貨幣政策和財政政策的風險，從而造成經濟前景不明朗。因此，該指數過高的升幅往往不被市場歡迎。例如，在過去12個月，消費者物價指數上升2.3%，那表示，生活成本比12個月前平均上升2.3%。當生活成本提高，你的金錢價值便隨之下降。也就是說，一年前收到的一張100元紙幣，今日只可以買到價值97.75元的貨品及服務。一般說來當CPI>3%的增幅時，我們稱為通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，就是嚴重的通貨膨脹。

我們過去的政策目標是穩增長，下一步的政策目標是，即要穩增長、又要防通脹，中間的目標是調結構。這樣的一種背景，需要我們及時的調整財政貨幣政策，進一步深化經濟財政政策，以促進經濟增長動力。下一步的宏觀政策可以采用寬松的貨幣政策和積極的財政政策。積極的財政政策有利于擴大需求，應對國內的內需不足的現狀。寬松的貨幣政策，通過提高貨幣供應增長速度來刺激總需求，在這種政策下，取得信貸更為容易，利息率會降低，而央行近期降息27個基點，正是政策寬松信號。

2、加大政策力度，提高支出結構

我們財政政策必須把握四大投資支柱，一是民生的投資，二是結構調整的投資，三是創新的投資；四是三農的投資。特別是最近幾年來，對農場品生產供應方面，沒有提供相應的保障體系。水利設施方面，包括農村的灌溉設施和水庫，已經遭到嚴重的損毀。在農村的公共服務和農村道路方面，都有明顯的先兆。所以為調動農村生產的積極性，我們就要建立長效穩定的農產品供給機制和價格保障機制，而不應該僅僅是一些短期的、臨時性的措施。

3、改革稅制、推動結構性減稅

結構性減稅并非是單一的減稅，在稅收上存在著有增有減，但總量上是在減少。目前我們的消費呈現升級的趨勢，前一階段消費升級主要是依靠政策擴大消費，而我們下一步的政策目標是推動消費升級，將提高人們的消費能力作為主攻方向。因此，擴大內需和治理經濟蕭條的可行的政策選擇是改變收入分配格局，加大財政向貧窮階層的轉移支付力度，縮小收入分配差距。其具體舉措如下幾個方面。（1）認真貫徹農村稅費改革，切實減輕農民負擔，在適當時候取消農業稅。（2）公平稅負，對高收入者征收超額累進所得稅、財產稅、利息稅，通過稅收調節收入分配。（3）健全社會保障機制，加大政府對低收入階層的轉移支付。

4、進一步深化體制改革

加大政府體制改革和制度創新力度，減少權力對國有資產的侵蝕，建立起抑制不法侵占國有資產和謀取非法收入行為的監管機制，同時建立對非法收入攫取者的懲戒機制，從制度上限制和減少因“灰黑色收入”大量存在而導致社會收入分配不公和貧富懸殊現象。完善社會主義市場經濟法律體系、司法體系和民主法律監督體系。在財政體制改革上，應該進一步調整中央和地方的財權，給地方正常的融資渠道，以便于地方政府控制土地價格，使房價得到有效打壓。

結語

今后經濟工作的重點，即要適度、適時的調整宏觀經濟政策，保證經濟的正常運行，同時還要在經濟穩步運行的基礎上，采取適當的改革措施，不斷建立和完善健康的經濟體制，以迎接未來不斷出現的挑戰。

參考文獻

[1]王儉貴.勞動與資本市場的雙重過剩.宏觀經濟形勢的新概括.經濟學家，2002.