不動產登記規劃模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇不動產登記規劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.國內信貸資產證券化的發展總體情況

1.1發行規模穩步上升，產品多樣化趨勢明顯

2016年1至6月，國內共發行信貸資產支持證券43只，發行規模達1345.85億元，較2015年上半年（發行規模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發展迅速

2016年上半年，國內發行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發行規模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.國內信貸資產證券化發展存在的不足

2.1個人住房貸款證券化產品發展緩慢

個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。

2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態

我國金融機構發放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業經濟受氣候條件等客觀環境影響較大，經營風險較高；二是農村地區低收入人群聚集，農戶收入不穩定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發展。

2.3公積金貸款支持證券發展潛力尚未得到充分發揮

2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%。可見，我國的住房公積金貸款支持證券業務發展空間巨大。

3.不動產登記新規對我國信貸資產證券化發展的影響

3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發展

首先是有助于優化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因。《細則》第八十六條規定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。

其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統。《細則》第九十五條規定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作。”這將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發展，使其在市場上更有競爭力。

3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發展

一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。

二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發展。“三農”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。

3.3有助于改善小微企業融資環境，緩解其融資難問題

首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性。《細則》第五十六條規定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。

其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。

4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發展的建議

4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享

不動產登記系統的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統一系統，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。

4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規支持、保障不動產登記制度的有效實施

日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。

4.3加強不動產登記新規的宣傳推廣

篇2

在建工程帶抵押權轉讓，土地二級分宗交易。

目前的宗地分割的確是比較頭疼的問題！

這種分割是否也應遵循規劃先行，即便分割也需要取得規劃部門的同意。

本人以為，此情形應當分作兩種情況較為妥當：第一種情況是分立后小區整體轉移的，按《不動產登記操作規范（試行）》操作即可，同時也沒有需要特別注意的問題；第二種情況是部分轉移，也不建議分宗，完全可以采取共用宗的方式解決，在保證小區規劃條件不變動的情況下，可以最為簡便地辦理轉移登記，同時可以滿足分立后兩個主體的共同規劃需求。上述表述未考慮抵押，將抵押因素考慮進去后，不分宗，共用宗最為相宜。

整體在建工程轉讓可以，作為住宅小區分立分宗分別變更后登記并共同銷售和所有使用，涉及土地規劃預售等，不贊成。

規劃一般也不會同意，很多配套性東西不好拆分啊。

用共用宗的意識，許多問題迎刃而解。一個小區的規劃條件確定后，獲得規劃同意最有效的途徑是規劃條件不變，共同建設開發這個小區的開發商，明智地選擇開發條件不變、共用此宗土地是其能較快獲得通過的捷徑。

實際如何分不是登記機構的事，涉及出讓合同、規劃、建沒及交易管理。

現在聊的目的不是登記機構怎么分，是怎么分對權利人、登記機構最為有利。《不動產登記操作規范（試行）》9.3.3規定，不動產分割、合并……實體分割或合并的……。這里實體分割或合并是指什么？

不動產本身。

聯系該條全文分析，前句是不需要批準文件的，后句要批準文件及權籍成果。所以僅僅說實體是不動產本身有點牽強。

前面說的是權利人的分割合并導致權利轉移，后面其實是土地分宗，所以要審批，這是兩回事。比如原來A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用權給B。如果是既給了B一部分，又給了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不動產分割或合并，是不是前面的不動產分割或合并是不涉及不動產單元的分割或合并？實體的分割或合并就是需要打破原來的不動產單元進行重新的不動產單元的設定？

實體的分割或合并，包括不動產單元，也有不是基于基本單元的情況。

一個是權利主體導致的，一個是不動產實體本身導致的，基本上就是這兩種情況。

但實體的名稱容易混淆概念。

權利主體分立或合并應該不是該條論及的，規范9.3.3.4有專門規定。

分割業務在變更登記和轉移登記里面都有。變更登記里面的分割是僅僅涉及到不動產實體本身，轉移登記里面的分割是既分割權利人又分割了不硬實體，所以必須要區分清楚。

點評

篇3

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月頒布實施的《物權法》將地役權明確定位為用益物權，地役權被當作一種他項權利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動產登記暫行條例》再次規定地役權應依法辦理登記。現實情況是地役權不為大眾所知，本文旨在通過一個平常的案例剖析讓大家認識到地役權就在人們身邊，地役權是大眾的一項合法權益，地役權登記同其他登記一樣重要，也是維護自身合法權益的有效途徑。

1 地役權的概念、特征及登記的意義

1.1 地役權的概念

地役權源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權作為一項重要的權利來加以規定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區民法典等都用專門的章節對地役權做了規定。地役權的傳統概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權利，承擔地役權的土地稱為供役地，利用地役權的土地稱為需役地[1]。

我國《物權法》第156條規定地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。地役權的主體多為不同的土地使用權人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權的客體[1]。

地役權既可以調節集體土地所有權之間、國有建設用地使用權及房屋所有權之間、宅基地使用權及房屋所有權之間、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物之間、土地承包經營權之間、海域使用權之間的利益，也可以調節上述不同權力之間的關系。同時，地役權的設立突破了物權法定的原則，根據當事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動產權力。地役權具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。

1.2 地役權登記的意義

《物權法》第158條規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

地役權大多數時候存在于簽訂合同雙方的當事人之間，外人無從知曉。根據這條法律規定可以看出地役權登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。

隨著經濟的發展，不動產的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經登記的地役權，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權，在不動產發生變更時，直接影響到受讓人之間的經濟利益。地役權只有經過登記才能對需役地權利人產生完整的保護，對供役地人產生有效的約束[2]。

因此，地役權登記才是減少不必要損失、維護自身合法權益的高效有效途徑。

2 地役權登記中存在的問題及原因

如今，地役權登記中存在的最大問題是，以安州區為例沒有人申請地役權登記，地役權成了一項被人們遺忘的權利。筆者認為造成這種局面的原因主要有以下幾點。

2.1 對地役權認識不足

在我國的土地利用實踐中，注重建筑法規和城市規劃，這些建筑法規和城市規劃在很大程度上減少了地役權的使用。當可以利用地役權來調節不動產關系時，人們往往通過規劃的手段解決問題，避免使用地役權。

《物權法》、《土地登記辦法》、《不動產登記暫行條例》對地役權做了相應的規定。但地役權作為舶來品，在我國實施的時間太短，加之國民素質等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權的概念。不知何時何地該如何使用這項權利，以及該項權利被侵害后該如何尋求法律救濟。

國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權，當地役權可以調節各方利益時不知該如何向權利人解釋。

2.2 對地役權合同認識不足

根據《物權法》關于地役權的規定，簽訂地役權合同是地役權設立的唯一途徑。同時，《物權法》第157條對地役權合同的內容作了詳細的規定。然而，這種標準制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權利人自己擬定的合同不能詳盡的保護各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。

2.3 對地役權登記認識不足

《物權法》第158條的規定地役權采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權通過簽訂合同產生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當物權發生變動的時候登記才發揮效力，如果物權不變動登記的效力得不到體現。通常情況下，人們因對潛在善意第三人帶來的利益變化缺乏預見性而忽視登記帶來的利益。

2.4 地役權與相鄰關系混淆

地役權和相鄰關系很容易混淆。多數人認為相鄰關系即可調節地役權才能調節的利益關系。然而，相鄰關系屬于所有權范疇，是法定權利具有強制性，不存在有償問題；地役權屬于用益物權范疇，根據合同設立具有自治自主性，可以是有償的，也可以是無償的。相鄰關系的適用范圍以相毗鄰的不動產為存在必要，地役權涉及到的不動產可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實上的利用關系，都可以設定。相鄰關系僅能滿足相鄰不動產最低限度的需求，而地役權可滿足相鄰不動產和遠隔千里的不動產更高程度的利用需求。可以說相鄰關系解決的是吃的飽的問題，地役權是解決吃的好的問題[1]。

3 案例剖析

在安州區花D鎮某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個空壩及一個通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經4宗土地的使用權人協商，該空壩和通道由4個土地使用權人共同分攤。這時，這4宗土地的使用權人各自享有空壩和通道的土地使用權。

2013年，為了提高房價， 6個人協商自愿將各自的土地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規劃后由原來的6宗獨用宗地，變更成為了現在的3宗獨用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。

在該案例中，規劃的作用充分展現。建筑物的位置、外觀、進出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據規劃而建。規劃在很大程度上避免了地役權的使用。

G宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，E宗地從G宗地上通行是法定權利，具有強制性；F宗地與E宗地相鄰，構成相鄰關系，F宗地從E宗地上通行是法定權利，具有強制性。

3.1 地役權的確認

F宗地與G宗地不相鄰，不能構成相鄰關系，F宗地的不動產權利人從G宗地上通行不屬于法定權利。這時就要運用到地役權。

筆者認為F宗地的不動產權利人從G宗地上通行符合地役權的定義。F宗地的不動產權利人為了提高房價，與G宗地統一規劃，統一修建形成了一個風格統一稍具規模的商品房小區。F宗地與G宗地的不動產權利人，達到了雙贏。F宗地的不動產權利人實現了利用他人不動產提高自己不動產效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。

地役權的原始取得方式之依長期持續利用的事實，即根據事實上存在的土地利用關系，通過默示同意之推斷，或依據公平原則，而確認地役權之成立[1]。

根據規劃及建成的事實，F宗地必須從G宗地上通行，存在了事實上的土地利用關系，且在6宗地的不動產權利人協商建設時已默示同意了F宗地對G宗地的利用。或者依據公平原則，F也退讓了10cm作為通道，本應享有在G宗地上的通行權。由此可以確認地役權的成立。

如果，E宗地的不動產權利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不動產權利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協商的方式簽訂地役權合同，辦理地役權登記。

3.2 地役權登記

G宗地和F宗地均修建的商品房，當不動產轉移后，面對幾十個不同的不動產權利人，F宗地的不動產權利人該如何維護自己的權利，地役權登記的主要目的就是對抗善意第三人。

根據《物權法》第158條的規定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動產上視為不存在地役權負擔。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F宗地的受讓人不得主張地役權。因此，為了維護自己的合法權益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應共同向國土資源管理部門申請地役權登記。

根據《物權法》第166條規定，購買F宗地的不動產權利人依然對G宗地享有地役權。根據第167條規定，購買G宗地的不動產權利人依然對F宗地負有地役權。

根據《物權法》第169條規定，已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

2015年6月公布的《不動產登記暫行條例實施細則》第4章第8節對地役權的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發《不動產登記操作規范（試行）》對地役權首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點都做了詳細的介紹，具有操作性。

本文所舉案例發生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關于通行地役權的設立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權知之甚少避免引起行政官司和權利人對地役權不了解，未提出登記申請而未做登記。

在現實生活中人們接觸到的，改革后的“公產房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設施還留在原單位，當原單位想對這些資產進行處置時，勢必會使享受了“公產房”的業戶在空壩、通道等公共設施的使用上受到限制。如果，進行了地役權登記，業主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發生在人們身邊的與人們息息相關的信號發射塔的建設、廣告牌的安放、空調外掛的安放、通過協商進行的排水排污、農村中取水通行等都會運用到地役權。

4 對策措施

地役權可以廣泛地調節人們日常生活中不相鄰不動產或是相鄰不動產為提高自己的效益而在通風、通行、采光、用水、管道鋪設、電力電信設施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權，可以使不動產的效能得到最大限度的發揮。

筆者認為改善地役權登記狀況主要從以下幾個方面入手。

4.1 完善法律法規條款

《物權法》中對地役權和相鄰關系分別在不同的章節做了介紹，規劃的作用進一步減少了地役權的使用。地役權與相鄰關系調節的內容有交叉重疊的之處，重新整合地役權和相鄰關系的適用范圍[3]。可以學習國外的做法將地役權按照不同的標準進行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權。

鑒于地役權今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護、文物用地和文物保護、地鐵項目建設、水利項目建設[4-5]、西氣東輸、南水北調、城市風貌提升、電力事業、電信事業、開放式小區[6]等公共事業方面的諸多應用；以及滿足需役地人經濟利益要求的營業地役權[7]，例如鄉村旅游[8]；政府出于保護生態環境而設立的環境保護地役權[7]。由此，對地役權的適用范圍進行拓展是極有必要的。

鑒于地役權使用的廣泛性，種類紛繁復雜，《物權法》規定地役權實行登記對抗主義，不利于地役權登記工作的開展，也不利于保護地役權雙方的利益，借鑒同為用益物權的建設用地使用權的登記原則，采用登記生效主義。

4.2 加強地役權相關宣傳

《物權法》中關于地役權的規定是地役權登記的法律依據。在現實生活中，人們卻不知道何時何地該如何使用地役權。

借著《不動產登記暫行條例》的實施加強對地役權的宣傳，讓更多的人了解地役權。在進行不動產登記培訓中加強地役權的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時何地怎樣使用地役權。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權以及地役權登記。

4.3 重視啟動登記工作

以綿陽市安州區為例，同為他項權利的抵押權，每年都有70宗左右進行登記，而地役權卻一宗也沒有。隨著不動產統一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動產登記過程中，鼓勵有地役權使用需要的不動產權利人簽訂地役權合同，申請地役權登記。并向社會公布，引起社會的關注，做到家喻戶曉，提高地役權登記在社會大眾中的認識度。

參考文獻

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[2]肖宇.土地地役權還是登記為宜[J].中國土地，2009（4）.

[3]池悅.論相鄰關系和地役權之間的整合問題[J].法制與社會，2015（10）.

[4]李世平，丁華，施風翔，趙榮軍.簡析地役權―基于南京地鐵用地物權權屬調查土地登記研究[J].國土資源科技管理，2013（5）.

[5]陳華彬.從地役權到不動產役權─以我國不動產役權的構建為視角[J].法學評論，2016（3）.

[6]張.公共地役權在封閉小區開放中的適用問題研究[J].理論與改革，2016（4）.

[7]付琳.我國地役權制度的立法完善研究[D].東北林業大學2015年碩士學位論文.

[8]王維艷，李強.地役權在中國鄉村旅游開發管理中的應用研究[J].旅游論壇，2015（9）.

篇4

中圖分類號：P20 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）12-0234-02

1 不動產測繪的現狀

1.1 管理部門不統一

為了促使不動產的登記更加方便，我國已經構建了統一的不動產登記制度。然而因為不動產涉及的面很廣泛，包括地籍、林地以及房產等不同的方面，在實施不動產登記之前，其分別屬于不同的國家機構，而且其測繪管理也屬于不同的機構。因此，不動產測繪到底應該由哪個部門和機構來完成，這樣的問題就非常突出。所以必須建立一個統一的測繪管理制度，由統一的部門來進行管理[1]。

1.2 技術標準不合理

在我國的房產測繪當中，國家制定出了《房產測繪管理法》、《測繪法》等等。同時，不同的省份也有關于房產測繪管理的不同制度。如果要進行統一登記，那么對不動產實施測繪，必須要借助統一的測繪技術標準以及管理方案。這樣才能防止測繪重復登記，減少工作量，使得管理更加科學合理。

1.3 費用不合理

如今的測繪市場，存在非常大的競爭。不同的測繪機構通過降低價格、惡意競爭的方式獲得測繪業務。而且我國的房產測繪、地籍測繪收費都非常不合理，收費主體、收費模式、收費標準存在一定的差別。如果要進行統一登記，那么應該由哪個部分來收取費用？這是一個很大的問題。此外，遠離城市的草原、森林等，需要很高的測繪成本，測繪機構獲得的利益很少，所以積極性非常低。不僅如此，偏遠地區的農民收入不高，測繪費用過高會使得他們難以承受[2]。

2 統一登記后不動產測繪的對策

2.1 明確和建立不動產登記機構

必須要建立不動產登記機構，因為機構的建立可以促進測繪工作的進行，保障不動產測繪管理機構的運行，也促使其運營的方式更加合理。此外，登記管理和測繪結果管理必須是同一個部門。不管不動產登記機構有沒有進行統一，或者采取其他的形式來對不動產登記進行管理，都必須使得登記和測繪進行統一，除了管理部門要統一，相關的標準也要進行統一。

2.2 對不動產測繪業務進行開拓

不動產的登記包含了很多方面，比如房地產、建筑物、森林、土地以及耕地等等。對于一般的測繪企業來說，不動產測繪業務僅僅只有房屋測繪、土地測繪、宅基測繪等。因為業務范圍非常小，所以使得測繪行業的競爭也非常激烈，給測繪機構、測繪企業帶來了一些壓力，不利于測繪行業的發展。在不動產進行統一登記的背景下，測繪行業需要根據實際情況，對當地的測繪情況進行調查和分析，對自身的力量進行整合，并且不斷開拓新的業務。舉個例子，一些沿海城市因為擁有廣闊的海域資源，因此可以對海域測繪業務進行開拓。借助自身的地理優勢，使自身獲得更大的發展[3]。

2.3 加強內部人員的學習和培訓

不動產統一登記是2013年國家所制定的一項制度，要求對我國的林地、海域、土地、房屋、草原等不動產實施統一登記和管理。很多工作人員都不了解這個政策，因此機構、企業必須加強政策的宣傳，舉辦一系列培訓學習會，要求工作人員在一定時間內了解不動產統一登記制度，從而為測繪工作奠定良好的基礎。在之前，不動產登記沒有進行統一，而且由不同的部門負責。現在國家制定出了統一登記的政策，那么工作人員就需要不斷的學習。舉個例子，房產測繪之前是由房產測繪部門來完成，另外的測繪則由另外的部門來完成，兩個部門之間幾乎沒有聯系。但是后來實施了不動產統一登記制度，兩個部門的聯系有所加強，共同完成房產測繪和土地測繪工作，測繪成果也是統一管理。所以，為了促使測繪工作更好的M行，相關機構必須組織工作人員學習國家政策、相關知識，從而適應工作的需要。

2.4 建立科學合理的測繪管理制度

如今，我國還沒有制定出管理不動產測繪的管理制度。但是不動產管理制度和不動產改革完善存在非常大的關聯。所以在建立統一登記的制度以后，會促進不動產測繪的市場不斷發展、延伸。但是從目前來看，我國的不動產測繪市場發展仍然不完善。需要逐步的推進工作的進行，構建登記、管理、測繪方面的職責，明確不動產統一登記的管理制度，使得不動產登記和不動產的測繪能夠協調統一的進行[4]。

3 不動產測繪的前景分析

構建和完成不動產的統一登記制度，是遵循“依法治國”的最重要舉措，同時也是《物權法》的具體落實。不僅如此，不動產的統一登記制度也能夠保護權益人的財產，促進人們對不動產進行登記和投資。通過對不動產進行統一登記，可以使得登記更加規范合理，防止產生產權方面的沖突，促使不動產的歸屬更加明確，最終提高政府部門的管理效率。進行統一登記以后，會對市場資源進行一定的整合，減少政府的行政管理資金。但不動產統一登記制度的實行，會促使不動產測繪產生一系列的難題，比如統一不動產單元劃分，統一成果平臺，統一不動產編碼等等。但這些問題會使得不動產技術越來越成熟，越來越完善。不僅如此，實施不動產登記制度后，過去分散在每一個行業的不動產測繪得到了統一。而且大家對不動產統一登記的制度逐漸認可后，不動產測繪的需求也會越來越大，最終促進測繪市場的擴大[5]。

我國測繪地理信息局所制定的關于測繪的“十三五”規劃里，明確的指出了關于測繪地理信息產業的收益增長，增加率會超過18%。如今，我國測繪地理信息產業的產值超過了上千億，預計到2019年，產值將超過五千億。因為不動產統一登記關系到林業、房地產、海業等多個不同的領域，同時也和房地產部門、國土局等有一定的關聯。而且審查資質的時候，也需要和工商部門、稅務部門、土地規劃部門進行聯系，因此不動產登記工作非常復雜，涉及面也很廣[6]。

綜上所述，不管是關于技術、市場，還是國家政策，在不動產統一登記的規劃之下，不動產測繪需求會越來越大，測繪行業也會得到大力的發展。

4 結語

我國在制定了不動產統一登記的體制以后，會對不動產測繪市場產生非常大的影響。雖然我國的《測繪法》已經建立了關于權屬測繪、房產測繪、地籍測繪等方面的制度，然而卻沒有完全包括不動產的其他類別。在將來，我國的不動產統一登記工作可能出現一系列問題。為了防止不動產統一登記制度和測繪產生沖突，必須要根據不動產測繪的實際狀況，進行一定的規范和統一，并且對《測繪法》進行修訂，從而促使測繪行業得到大力的發展。

參考文獻

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[2]何善國.不動產統一登記后房產測繪面臨的問題及對策[J].中國房地產，2016（34）：25-28.

[3]魯藝玲，羅秦嶺，韓麗麗.新形勢下不動產權籍調查測繪解析[J].科技創新與應用，2016（29）：265-266.

篇5

不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。不動產統一登記是將原來分散在土地、房屋、農業、林業、海域等部門按各自職能進行的土地登記、房屋登記、承包經營權登記、林權登記、海域使用權登記等統一由一個登記機構在統一的系統上辦理，記載于統一的登記簿上，為當事人核發統一的權屬證書或證明。其根本目的是為了保護當事人合法權利，保障交易安全，當事人和登記機構之間的權利義務關系并沒有因為不動產實行統一登記而改變，不存在部分人猜想的統一登記是由政府組織主動開展不需當事人申請舉證的問題，更不會因為統一登記而將原來的違法不動產合法化。

二、不動產登記程序的啟動及申請主體問題

按照《物權法》等相關規定，通常情況下不動產登記是依當事人申請進行，其中以雙方申請為一般原則，以單方申請為例外情形；不動產登記程序的啟動以當事人申請為一般原則，以依囑托或依職權進行為例外情形。在國家規范及我市以往政策規定中，對依當事人申請進行的登記均有詳細規定，而對于依囑托或依職權進行系統性規定較少，在國家規范只有該兩類登記程序沒有具體登記內容。此次，在《天津市不動產登記規范》中單獨設立一章“根據有關部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動產登記條例》和《天津市土地管理條例》規定的情形，對依據有關國家機關囑托進行的登記、登記機構依職權進行的登記以及依拆遷整理單位申請進行的登記從申請主體、登記材料、審查要點等方面進行了詳細規定，既做到于法有據又解決實際問題。

三、不動產登記的公告問題

本著既依法為相關當事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務，又減輕當事人負擔的原則，對公告的種類、情形、場所、時限等在規范中進行詳細規定。

（一）公告的種類及情形

1.登簿前公告，即將準予登記事項記載于登記簿前進行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權登記，宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權的首次登記；不動產登記經辦機構依職權辦理的登記；按照《天津市不動產登記條例》第七十六、七十七條規定的歷史遺留問題登記。2.登記結果公告，主要包括《天津市不動產登記條例》第三十條規定的依囑托進行的登記和《天津市土地管理條例》第二十九條規定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時應當收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應當公告作廢。

（二）公告場所

除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權益，需要在本市主要報紙予以公告外，其余的公告都可以在不動產登記經辦機構的門戶網站及不動產所在地等指定場所進行，最大限度的減輕當事人負擔。

（三）公告時限

登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個月外，其余的公告時限為不少于15個工作日。

四、不動產登記中涉及的公證問題

一直以來，為了保護不動產權利人合法權益，降低其不動產被他人處分的風險，對于自然人處分不動產以及繼承或接受遺贈取得不動產的，均需對授權委托書和繼承權進行公證。此次對于境外申請人處分不動產的，其授權委托書應當經公證或者認證的規定予以保留；對境內自然人處分不動產的，如委托他人辦理，其授權委托書公證不作為必要前提，可以在申請登記時與人共同到不動產登記經辦機構現場簽訂授權委托書；對于繼承和受遺贈類登記，提交經公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權屬來源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設置了一套程序進行處理，主要是基于當事人自我舉證和證據鏈之間的互相印證、登記機構的問詢查驗、各相關人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關于此類做法的爭議也未停息，在減輕當事人經濟負擔的同時，當事人合法權益受到侵害的風險也在增加，尤其對于由登記機構依當事人舉證對其是否有權繼承進行審核，已經進入到了對民事法律關系的實質性審查，這既超出了登記機構的職責范圍，也影響登記安全和登記效率，在當前登記人員普遍緊張的情況下也影響對其他登記業務的合理的人員配比。

五、規范不動產分割合并或范圍發生變化等變更登記問題

篇6

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）09-0261-01

不動產關系著百姓生存的根基與生存利益，歷來受到廣大人民群眾的重視。物權法作為不動產物權變更的重要法律依據，賦予了不動產登記公示形式的公信力。不動產登記制度與物權制度是緊密結合在一起的。由此可見，對不動產登記制度的完善有著重要的意義。

一、不動產登記的特質性

不動產登記制度是保護個人不動產的有效手段，使不動產通過登記進行法律公示具有公信力，使物權法發揮效用，保護個人的不動資產。首先，登記是在當事人申請的前提下進行的。如果當事人沒有主動申請不動產登記，就不會產生不動產登記的法律關系。一旦當事人申請了不動產登記，就產生了與物權相關的權利和義務。因此申請不動產登記的主體與待登記的不動產之間一定是直接利害關系，涉及到物權與法律的相關事宜。其次，不動產登記的內容是關于不動產以及不動產變動事項所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規定應當登記的不動產權利。再次，不動產登記制度是確認物權歸屬的重要手段，也是物權公示公信原則的法律表現形式[1]。公信原則的功能在于物權的存在的確認方式，使從事交易行為的主體不必擔心有公示內容以外的物權狀態存在，體現了法律對交易安全和效率的保護，同是也是現代物權法的基本原則。另外，不動產登記只需登記不動產權屬狀況，而不必詳細查找不動產的實際狀態。這種制度有利于保護交易活動的安全性，符合國家對經濟整體運行的調控和監管職能。

二、不動產登記制度現狀存在的問題

不動產登記制度高度反應了國家對群眾個人財產的保護措施，但在不動產登記制度執行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產登記存在著一定的問題，主要表現在：其一，登記管理機構層次出現混亂狀態，使不動產登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《物權法》對統一登記機構采取了另行規定的辦法，具體的統一機構并不明確。由此至使我國的不動產登記存在管理機構、管理層次缺乏統一管理的缺陷[2]。其二，登記機構之間的信息不能夠互通。登記機構之間的信息不能形成統一公開的登記查詢機制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機構之間、甚至同一部門的各地區之間互不聯網，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產登記當事人也造成了極大的不方便，另外給不動產登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產登記公信力不強。致使不動產重復抵押的不正常、不合法現象時有發生，對于維護不動產交易秩序造成了不利影響。

三、完善不動產登記制度的路徑

不動產登記制度有其特有的重要性，在現行的體制中也確實存在著一定的問題，但作為管理者應針對問題存在的方向，進行開創性思維，將不動產登記制度加以完善。

1、不動產登記制度以土地為核心展開

不動產制度的完善是經濟發展、人民生活水平提高、維權意識增強的一種表現。作為國家職能機構，應進一步完善不動產登記制度，以保障人民財產安全，增強不動產登記的公信力。職能部門應明確和落實統一的土地管理制度以及分類制度，只有制度化的規范方式才是不動產登記制度進一步完善的有效途徑[3]。應以土地為核心，登記在冊的土地為依據，分別羅列不動產的位置、層數、規劃等項目。獨立的房屋所有權是建立在地權上的，不動產物權的核心是土地的物權，直接針對土地上不動產的物權都是以土地為基礎和核心的。因此，不動產登記制度應以土地為核心展開。

2、不動產登記機構權限范圍

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、土地生成物等。不動產登記的權利應當包括實體權利登記和程序權利登記。現有的國有土地使用權、集體土地使用權、房屋所有權等都應屬于實體權利所包含的內容。實體權利則包括不動產租賃權，應予以登記，將不動產登記的本質功能體現出來。程序權利登記可以在制度層面上平衡不動產權利人和第三人的合法權益[4]。

3、不動產登記應引入人制度

不動產登記是一種高法律效力的職業活動，需要對專業的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關的法律規定。而一般的不動產登記申請人不具備這種素質，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應鼓勵專業人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產登記的效率，為登記主體節約時間，一方面可以更專業、更完善地完成不動產的登記，提高工作效率的同時促進交易的成功。

4、將現代信息手段應用到不動產登記中

隨著現代化經濟的發速發展，互聯網技術可以說是突飛猛進，管理者可以利用網絡技術將不動產登記這一工作信息化，逐步實現不同的登記機關之間的信息互通、同一登記機關不同區域的信息互通，使不動產登記主體實現無障礙查詢。更有效的保護交易的合法化，堅決杜絕不動產的重復抵押現象的出現。

綜上所述，不動產登記在物權法中有著十分重要的意義，我國的不動產登記雖有一整套完整的體系，但在實施過程中仍然存在著問題。作為管理者，應對不動產登記管理的現狀及時做出總結，認識到問題存在的原因，針對問題提出解決的路徑，做創新式領導。完善制度的同時，不斷提高不動產登記的工作效率，使不動產登記制度為保護交易安全以及第三方關系人的合法權益提供保障，為創立良好的物權法秩序奠定良好的基礎。

參考文獻

[1] 張磊.不動產登記制度若干法律問題研究[J].法制與社會，2102（1）：39-40.

篇7

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我國不動產的所屬權需要建立在依法登記的前提下，只有在經過依法登記的情況下不動產物權的建立、變更、轉讓和注銷才能產生法律效力。我國的不動產機構的主要工作任務就是將不動產歸屬權進行登記，形成不動產登記檔案管理系統。

不動產登記檔案不僅包括不動產登記本，還有各種與之相關的文件、圖表和網上登記信息等內容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產登記檔案的復雜繁瑣，所以不動產統一登記檔案管理的工作并不輕松。

一、我國當前不動產的特點

1.不動產在固定機構進行統一登記

不動產，顧名思義，就是指自然性質上或者法律規定上不可移動的財產。因為不動產的位置不可隨意改變，不動產的登記體現出唯一性的原則，所以在一個區域內的不動產統一登記只由固定的機構進行登記。不動產的統一固定登記更有利于不動產登記檔案的統一管理。

2.具備法律效力

我國對于不動產的登記都有明文規定，不動產登記檔案的管理一般由行政主管部門負責，不動產登記一般都是在政府機構進行注冊，改正等。由行政機構所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。

3.檔案格式要求嚴格規范

不動產登記檔案是可變的。隨著不動產政策的調整改變，不動產登記流程會改變，不動產登記檔案也會隨著改變。不動產登記主要采取文本形式，對不動產登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規范、準確、詳細。不動產登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規范，避免因為內容模糊而造成糾紛。

4.檔案保存時效長

隨著不動產所屬人的變動，不動產登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產的物權保護，使不動產的權屬問題得到穩妥的保障。

二、我國不動產統一登記檔案管理的現狀

1.檔案的準確性欠缺

不動產登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務就是保證數據的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關系到登記者的法律權益。登記檔案準確性的欠缺也會導致行政部門的誠信危機，對行政部門的執法過程造成阻礙。目前，我國一些地區仍存在不動產檔案登記管理不嚴謹的現象，檔案信息缺失，資料數據模糊等現象。

2.不動產登記管理檔案資料數據庫不完善

由于技術問題，不動產登記管理檔案資料數據庫經常會出現連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權后，所屬權在數據庫上仍然顯示不動產的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產登記的后續工作產生的消極影響，阻礙了不動產登記檔案管理的開展。

3.檔案管理技術落后，沒有實行現代化

檔案管理的數字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現在部分地區的不動產登記檔案管理過于依賴紙質文件，信息化水平低，管理技術落后。

4.檔案的存放雜亂

國家規定不動產的登記要合法規范，最重要的目的還是為了人民。規范的不動產登記會為群眾提供便利，減輕負擔。但是，一些地區的不動產登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。

三、改變當前不動產登記檔案管理方面缺陷的策略

1.不動產的登記行為進行規范化、標準化

對當前的不動產登記機構進行整合統一，規范不動產登記檔案文件的書寫，規范不動產登記檔案管理，提高不動產登記檔案數據的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產統一登記檔案管理的后續工作順利進行。

2.完善檔案管理資料數據庫，應用現代化技術

優化不動產登記檔案信息資源數據庫，緊隨現代科技發展，運用二維碼等信息技術將不動產登記檔案管理進行優化，整合。使不動產登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網。在各部門之間實現便捷交流，為不動產登記的后續工作提供技術支持。

3.對資源進行優化整理，對不動產登記檔案進行高效管理

引進先進的管理理念，建立不動產統一登記檔案管理制度，對不動產資源進行合理有效地規劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。

三、對當前新常態下不動產統一登記檔案管理的反思

建立起不動產登記檔案管理制度，使不動產登記成為更加高效且規范的機構，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規范管理機制，形成規范的不動產登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構提高了社會公信力。當前我國提出的政策，正為我國不動產統一登記檔案管理提供了創新的平臺，這是一個機遇，要把握得當才能為不動產登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。

參考文獻

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篇8

關鍵詞： 房產；不動產；房產登記

Key words: estate；real estate；real estate registration

中圖分類號：C916 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房產，是指依附于土地上的各種建筑物、構筑物，與地產一同構成不動產的主要部分，具有不動產的一切特征。它是人類最重要的財富之一，是財產的重要表現形態，也是任何社會的法律制度最為關注的調整對象。房產登記是現代房產制度的基礎，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容的房產登記制度，在政府各項職能中居于基礎性地位。在我國大力發展社會主義市場經濟的今天，房產交易對于整個社會經濟的運行影響極大，保證房產交易的安全對于維護經濟秩序、促進社會和諧意義重大。我國的房產登記制度一直由行政機關以行政確認方式明確房產權屬，以保障行政相對人權利義務的實現。從總的情況看，我國房產登記制度仍處在初建階段，有待于規范和完善。

1我國現有的不動產物權登記制度及存在的問題

不動產物權登記是權利人申請將有關申請人的不動產物權之事項，記載于國家指定部門的不動產登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權設定和轉移的方法。

我國目前的不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與不動產登記立法德國模式的“產權登記制度”極為相似。我國法律規定不動產實體權利的登記范圍包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而廣泛存在的土地租賃權、地役權、承包經營權、地上權、采礦權、空間利用權等諸多不動產權利卻沒有被列入登記范圍。

當前，不動產物權登記有幾個新的發展趨勢：一物之上權利的設置越來越復雜；同一不動產之上可能同時存在著數個物權；越來越多的物權的增加（地上權、使用權）。這就要求不動產程序權利登記制度的建立和規范。

我國至今尚未制定不動產登記法，已制定的法律法規中雖有不少關于不動產物權登記的規范，但這些規范比較零散，主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中；這些零散的法律法規相互沖突、不合法理的規定很多，而且在實際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。

1.1 目前我國對房地產業務仍然有許多地方實行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房產管理機關進行。而分別登記恰恰違背了法律設立不動產物權登記制度的初衷。一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，部門利益相互沖突，甚至產生房屋土地重復抵押的現象。

1.2 由于不動產物權登記立法的不完善，各法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強調本部門利益，造成了不動產物權登記呈現出登記程序不統一、登記機關不統一、登記效力不統一、房產和地產不統一、登記權屬證書不統一的狀況。

1.3 目前我國農村中與房地產有關的經濟交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉管理不統一的矛盾相對突出。我國農村的房地產登記工作主要由村鎮建設管理部門負責，由于登記機關的不統一就以及村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員和知識，使城鄉登記管理水平有較大的差距。

2對建立和完善我國不動產物權登記制度的思考

2.1 為了保護第三人利益和財產交付的秩序，應通過不動產物權法定原則使一切權利具有一定效力和長期穩定的財產權利，使財產成為恒產，保護人們的利益期待。西方各國的不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，輔之以不動產登記法，這樣更具有實際操作性。我們應該吸收國外的先進經驗，適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，完善我國的不動產登記制度。

2.2 為了加強農村集體土地房屋的不動產登記管理，減少城鄉登記管理的水平差別，應統一登記機關，實現不動產物權登記規范化、統一化。房地產權屬登記的一個特點是登記機關應當法定。我國《城市房地產管理法》規定了縣級以上地方人民政府房產管理部門為房地產權屬登記機關。《城市房地產管理法》的適用范圍是在城市規劃區國有土地范圍以內；在城市規劃區外的，只要屬于國有土地，也可以參照執行。目前，在集體土地上進行權屬管理的主要執法依據，是國務院1993年的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮房產登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設或房地產行政主管部門。近年來各地設立了開發區、高新產業區，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區，一些地方政府由于對權屬登記工作不夠了解，從局部利益出發，允許這些單位自行發證；在建設部控制權屬證書印制后，又指令登記機關委托這些單位自行發證。這種“證”出多門的狀況對權屬登記工作是十分不利的。因為國際上通行的不動產權屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產權屬狀態，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機構來管轄不動產的權屬登記，而不能以土地所有權性質的不同對管轄進行區分。

2.3 目前我國建立的各種不動產分別登記，就是將各種不動產登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財產法即從民法、物權法的角度看，這種做法是有爭議的。因為，不動產登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權變動、進行物權公示、提供統一的不動產物權的法律基礎。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生理解上概念不清和實際操作中的“相克”。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，由于土地和房產兩部門的登記資源和信息不能共享，假設一土地上有建筑物，則在房產部門登記設定了抵押權，同時又到土地登記部門設立了土地抵押權；由于土地登記部門設立這個抵押權時未查看該土地上房屋是否已在房產部門登記設立抵押，就會為該物權又設定一個土地抵押權，從而造成土地部分重復抵押的現象。按照擔保法中房屋占用范圍內土地同時抵押的原則，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復抵押，造成權利重復實現。這是分別登記造成的當然后果。分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法物權法原理。

綜上所述，根據筆者在房產登記工作中遇到的問題，本人認為對我國的不動產實行統一登記、統一管理，勢在必行！

參考文獻：

[1]陳信勇.房地產法原理[M]，浙江大學出版社2002.

篇9

不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源，是不動產登記工作的關鍵環節，主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成，是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來，當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足，信息化服務能力有待提升，因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策，對于不動產登記工作的開展具有重要意義。

1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題

不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。

不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。

近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。

由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。

2 不動產登記檔案利用服務的策略

2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式

在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。

第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。

第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。

2.2 提升信息化服務能力

隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。

第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。

第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。

2.3 完善保障和投入機制

第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。

第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。

結束語

當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。

參考文獻

篇10

我國在很長一段時間實行的是城鄉分割及指令性的計劃經濟，這造成了我國不動產登記制度的極不統一，具體表現為：城鄉登記不統一、不動產登記范圍不統一、登記機構不統一、登記程序不統一等。例如，我國的土地、房屋、海域、礦產資源、森林資源等不動產的登記發證分別由相應的行政管理部門或其下設的登記部門負責。土地上的所有權和他物權分別由土地行政管理部門和農業行政管理部門負責登記，房屋上的物權由房屋行政管理部門下設的登記機構進行登記，海域使用權由海洋行政管理部門登記，礦產資源、森林資源分別由礦產資源管理部門和林業管理部門登記。不動產登記制度的不統一造成的弊端是有目共睹的。它不僅增加了交易成本，不利于交易的快捷，更有害于交易安全，易引發各種糾紛。

故此，在《物權法》的起草過程中，“不少部門、專家認為，登記機構特別是不動產登記機構不統一，必然出現重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應當統一登記機構。立法機關經研究，贊同上述意見，同時又要考慮到統一登記涉及行政管理體制改革，實行統一登記需要有一個過程”。因此，《物權法》第10條第2款規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。從該規定可以看出，不動產登記制度的統一性至少體現在登記范圍、登記機構與登記辦法三方面。實際上，最核心的問題就是登記機構的統一。只有我們現存的諸多不動產登記機構先統一起來，才能做到登記范圍、登記方法的統一。事實上，在統一不動產登記的過程中，最困難的也是登記機構的統一問題。

如何統一我國的不動產登記機構，理論界與實務界一直有很大的爭議。有人主張仿效德國、奧地利等國家的做法，將不動產登記都統一到人民法院，由法院負責登記；有人主張仿效我國臺灣地區，以土地吸收地上建筑物，將不動產登記都統一到土地登記機構。還有人（如筆者）主張，將現有的各個登記機構從原來的行政管理機關中分離出來加以合并，單獨組建從中央到地方的垂直管理的不動產登記局。無論我國最終采取何種方式，必須承認的一點是，不動產登記機構的統一不可能一蹴而就，至少要分為三步：第一步，在現行的不動產登記體制中，實現土地、房屋等不動產登記類型內部的統一。比如，在房屋登記內部實現城鄉登記的統一、各種地上建筑物登記的統一等。第二步，實現土地與房屋登記機構的統一，即將原先分散在房屋登記機構、土地登記機構、農業行政管理部門的房屋、土地上的物權登記統一到一個登記機構。第三步，在土地和房屋統一登記的基礎上，進一步將礦產資源、海域、森林等其他不動產的登記統一進來。

在看了黑龍江省佳木斯市成立不動產登記管理局的情況介紹后，我對他們為推進不動產登記機構統一而進行的努力，表示肯定和贊賞。首先，他們的這種做法是有法律依據的。從《物權法》第246條的規定來看，在國家的法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法做出規定之前，允許地方先行探索和試驗，從而為今后不動產統一登記積累寶貴經驗。佳木斯市成立不動產登記管理局正是為推動不動產登記機構的統一而進行的有益探索和試驗。其次，佳木斯不動產登記管理局規劃的不動產統一登記的步驟也是科學合理的。他們將統一不動產登記機構的步驟分為三步：“一、實現城鄉統一登記，二、實現房屋、構筑物統一登記，三、逐步實現建筑物、土地統一登記。”佳木斯市不動產登記管理局的成立有利于實現前兩步，但最困難也是最有意義的還是第三步，即對土地和建筑物進行統一登記。不動產登記的實質，是物權公示，體現的是政府公信力。實現建筑物、土地統一登記，無疑會強化政府公信力。這種趨勢勢在必行，在地方政府的職能整合中也具有可操作性。如果今后佳木斯市能夠率先將土地和建筑物的登記都統一到不動產登記管理局，必將為全國范圍內建立不動產登記管理局積累豐富的經驗，從而最終推動我國不動產登記制度的統一。