購房相關法律法規模板(10篇)

導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇購房相關法律法規，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開放以來，我國經濟發展速度逐漸提升，在眾多行業中，能夠為經濟發展帶來最大推動力的，非房地產業莫屬。為了保證房地產業平穩健康發展，國家陸續出臺了一系列相關政策制度，對房地產業進行管理。然而，由于相關法律法規、規章制度等不夠完善，使得我國房地產業發展中還存在一些問題，尤其是房地產登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產發展的阻礙作用已經愈加明顯，如何加強房地產登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產登記審核管理制度概述

（一）房地產登記制度相關概念。房地產登記，也就是人們通常所說的不動產登記，它指的是當事人向國家房地產相關的機關單位提出登記申請，而國家法定機關再依據現有的相關法律制度對房產、地產等產權信息進行審核、匯總，統計房地產客體信息，從而對房地產信息及所有人進行權力賦予和界定的一項制度。房地產登記制度所發揮作用的強弱，直接受相關法律法規、相關部門的執行力度等因素的影響。同時，房地產登記制度管理是否執行到位，也直接關系到該行業未來的發展趨勢。

（二）房地產登記相關制度管理程序。房地產具有不可移動的性質，且擁有權、使用權的期限都相對較長，在其權利歸屬的劃分中，難免會因產權交接等原因產生一些權利不明的問題。為了能夠更好地解決因產權歸屬帶來的糾紛，房地產登記相關制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產相關的法律法規對房地產登記制度作出了基本規定，在房地產登記具體事宜中，還要受到地區、當地政府機關、經濟市場發展的各因素的約束。因此，房地產登記必須在符合法律規定的條件下，由權力機關進行切實的實施，才能發揮其產權界定、公示、管理等功能。我國現行的房地產登記模式為：由房地產行政管理部門擔任登記機關，實行房地產權強制登記制度。

二、我國房地產登記審核管理制度存在的問題

（一）房地產相關法律存在缺陷。房地產行業發展迅猛，市場對于房地產秩序的要求也越來越急迫，我國《物權法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產權的問題。然而，隨著房地產行業越做越大，現有的法律已經不能夠完全滿足房地產市場經濟發展的需求。房地產登記相關法律多數是作為其他法律的附帶內容，卻并未形成一個完善的、系統的法律體系，這就導致了房地產相關立法滯后，法律執行效率低下。并且，現有的法律產權很多都是針對多年前的計劃經濟而制定，市場對于經濟發展的作用未能在法律中體現出來，而如今，房地產市場交易又是一項重要的經濟手段，法律與市場脫離，那么房地產的所有權、使用權、權利轉讓等問題越來越多，由此而產生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當事人來說，合法權益受到了侵害；于市場經濟發展來說，這是一大進步的障礙；于國家來說，這是關系到民生民計、社會安定的大問題。

（二）房地產登記制度不夠完善。房地產登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產相關法律法規難以達到統一。在我國社會經濟由計劃經濟體制向市場經濟體制過渡的大背景下，房地產能夠如此迅速地發展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經濟體制的變化，導致了房地產登記制度的建立難以跟得上經濟發展的腳步。現如今，房地產登記制度中，國家權力機關的干預過多，甚至出現了國家干涉阻礙房地產市場發展的情況。房地產登記中某些事項，如房地產行政主管部門可以全權代表政府對房產的所有權及延伸出的典權、抵押權等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產權利所有人的合法權益，但不能否認，這樣的制度也嚴重地影響了國家機關對房地產行政管理職能的發揮。現有房地產登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產市場持續低迷，不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產市場盡快恢復，完善的房地產登記審核管理制度必不可少。

三、加強房地產登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產相關法律法規。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經濟體制，無論是經濟發展的道路，還是相關法律的建立，既要考慮到國家政府機關職能的發揮，又要考慮市場經濟發展的規律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經濟發展的要求，維護相關人員的合法權益。以健全的法律法規為依據的房地產登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發揮國家對房地產市場的宏觀調控作用，同時也不會影響市場對房地產行業的調整。通過對房地產相關法律法規的建設，進一步明確房地產登記的權利、責任，規范登記操作過程。如此一來，房地產產權登記一旦完成，便可立即產生法律效用。避免因為房地產歸屬權認識不清、內容登記不詳等損害相關人員的權利和利益。現如今，我國《物權法》已明確規定，統一的登記辦法、統一的登記范圍、統一的登記機關等條件下所進行的不動產統一登記，才能夠得到國家機關的認可。房地產登記相關法律的程序性內容已經相對完善，但由于具有繁多復雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關的配套法律共同執行，確定房地產登記的類型等相關事宜，保證法律的執行能夠發揮到其應有的作用。

（二）根據已有法律，進一步完善房地產權整合。所謂房地產，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區別，但在房地產登記審核管理中，更有著密不可分的聯系。在房地產開發和交易中，土地的擁有權和使用權主要是以房屋的權利歸屬來體現。在房地產事業的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調。世界上許多國家對于土地和房屋權利的管理都是將二者歸結到一起，進行統一的管理，也就是說，房地產權實際上是一種權利。在以前的中國，土地權和房屋權是分立的。近年來，兩種權利的分開造成了種種問題，開發建設的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產證，而沒有地產證。這就造成了房地產權利分開，容易出現權利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權法》中規定了不動產登記，在《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權與房權整合到一起，實現了不動產登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進一步對房地產登記審核管理制度進行完善，根據目前房地產狀況進行相應的調整，讓政策與制度在實際的執行中能夠發揮更大的作用。

（三）完善房地產登記損害賠償制度。房地產登記審核管理相關部門要積極承擔起應有的責任，以專業的手段進行高效率的管理。房地產登記審核過程中，一旦出現紕漏，將會給當事人帶來極大的經濟、名譽上的損失。而房地產登記損失的造成可能是由于房地產交易的某一方參與者的不法行為與房地產登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當事人進行賠償，這是一個難題。就目前的房地產行業發展形勢來看，錯誤登記的賠償應當選擇這樣一種方式：當核實當事人利益確實受到了損失，并且房地產登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責任）后，應當先由國家行政機關賠償全部損失，并根據相關法律法規追究其他涉事單位、個人的責任，使其付出相應的賠償，同時國家行政機關應當在法院的判決下，確定好應當賠償的份額。另外，當事人也應當積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護自己的合法權益。

我國房地產市場的發展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產登記審核管理制度，是推動我國房地產行業發展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產市場必然會走上更快的發展之路。

篇2

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業管理制度建立時間較短，各地區管理制度發展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業維修管理基金以開發商作為繳費主體，以求降低業主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發商尋找規定的漏洞，將這筆錢又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時候，法官將無所適從。第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業主沒有繳納基金，開發商就不能夠給予業主入住鑰匙，但是目前部分業主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業的維修保養。

（二）物業維修基金管理運作中出現的法律問題

物業管理企業是以營利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業管理企業對物業維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業管理企業的最終目的是實現經營利潤最大化，其所提供的維修服務也是為了獲取利潤。然而由于目前物業市場不夠規范，使得很少有物業管理企業以樹立企業形象為目標。由于物業維修基金巨大的數目，并且相關法律法規并沒有規定物業管理企業需要對物業維修基金收費以及標準進行公開的義務，因此挪用其不僅能夠給企業帶來巨額利潤，更是在短期內無法被業主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數物業管理企業鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。

二、關于完善物業維修基金管理運作制度的建議

（一）建立健全的相關法律法規制度體系

物業維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業的重要保障。由于我國目前物業管理以及業主資質等立法體系存在問題，使得物業維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進我國物業維修基金制度有關的法律法規體系不斷健全完善。另外，立法需要對物業維修基金中行政部門的監管職責進行明確規定，在物業管理企業，開發商存在物業故障不及時維修，或是業主舉報維修基金被侵占的時候，相關部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權利進行救濟。再者，物業行業需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網絡將關于物業維修基金的重要信息向全體業主公布，使得全體業主能夠對物業管理企業、開發商以及業主自主機構等行為進行監督，一旦出現不良行為能夠進行及時有效的反饋。

（二）規范物業維修基金管理運作

第一，對于每一筆所動用的物業維修基金物業管理企業均需要定期對其用途、動用數額等進行公布，并且規定業主具有隨時查閱物業維修基金運作情況的權利。第二，相關法律法規需要對物業管理企業以及業主委員會之間的關系進行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業管理企業權利被業主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發達國家經驗，引進法律顧問作為業主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務所以及保險公司等提供金融服務，這樣才能夠從根本確保物業維修基金的安全與收益。

（三）規范施工單位的保修義務

開發商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業管理公司遞交合格的房屋，物業管理公司在承接建筑時，需要對公用設施以及物業公共部分進行檢驗。移交之后，若是發生故障，物業管理公司有義務對其進行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規定其需要為所建物業進行財產保險，財產保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問題，開發商“卷鋪蓋走人”，導致業主無法找到開發商承擔責任，而物業管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機構

第一，可以借鑒發達國家的物業維修基金保值增值方法。例如法國許多物業管理企業同時監管多棟大樓，所收取的物業管理費以及物業維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風險的行業以求達成保值增值的目的。第二，有學者提出利用社會分工理論進行對物業維修基金的保值增值，即成立專業信托機構對物業維修基金保值增值工作進行承擔，風險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業維修基金是業主對業主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業維修基金進行管理。

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由于我國商品房市場仍處于發育階段，相關市場主體的一些經營行為極不規范，加之我國相關還不完善，未能給予嚴格有效的法律監督，以致行政管理未能對商品房的預售形成恰當地法律定位、及時的動態跟蹤、完善的懲處機制等等，相關問題也就應運而生。縱觀現今商品房預售市場存在的諸多問題，主要可歸納為以下幾種：

1、房地產開發企業重復預售商品房，或者將已抵押的商品房預售、將已預售的商品房抵押，使得一部分購房者的權益無法得到實現，給購房者造成巨大損失。

2、房地產開發企業將已貸款抵押的商品房預售套取資金，而后席卷預售款項或逃或匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”。

3、房地產開發企業在預售商品房后，未能將預售款項用于在建工程，而是挪作他用，導致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工。

4、房地產開發企業交付的商品房面積縮水或者偷工減料使工程質量不合格，甚至出現豆腐渣工程，給房屋安全問題埋下巨大隱患。

5、房地產開發企業在預售房屋時作出虛假廣告，與實際建設情況不符，欺騙購房者，引發訴訟糾紛。

二、涉及商品房預售相關法律法規的缺陷

由于現行法律法規存有缺陷，難以真正體現商品房預售機制對購房者的保障功能，使得房地產開發企業與購房者處于極不平等的地位，購房者的合法權益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：

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中圖分類號：F270文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地產交易風險的因素有很多，這些因素若不及時處理好，將會對購房者的利益造成極大的損害，同時也阻礙了房地產業的市場發展進程。因此深入分析研究房地產交易中存在的風險，并提出有效的防范對策，為購房者的利益提供保障，具有現實意義。

一、房地產交易特點、交易規則

（一）交易特點

所謂房地產交易，指的是將房地產的所有權、土地使用權和其他相關權益進行轉讓。房地產開發企業和房地產中介公司，都承擔著房地產的交易任務。交易平臺的多樣化是房地產交易活動中最突出的特點。房地產交易是一項龐大的活動，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續，在市場因素的影響下，無法短期內完成交易活動。隨著我國頒布實施了《城市房地產管理法》，明確了房地產交易的基本特點；要求交易主體應具備平等的民事權，負責有關的民事義務；交易雙方就房地產交易規定進行商討確定；房地產交易必須滿足有關法規的要求。要想保證房地產交易活動的順利完成，就必須及時找出房地產交易中存在的風險，制定有效的措施加以防范。

（二）交易規則

房地產交易過程中，應考慮好以下幾項規則：一是房產權和地產權同時交易規則；房地產轉讓、抵押過程中，將房屋所有權及其土地使用權一同轉讓、抵押。房產權和地產權是緊密相連的，同一房地產的房屋所有權及土地使用權只能由同一主體同時享有。這樣，房地產交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產成交價格申報；房地產權利人在房地產的轉讓過程中，必須及時向上級政府部門具體申報房地產成交價，禁止有瞞報或者申報不實的行為。總體而言，房地產交易中應按相關法規繳納所有稅費，當事人必須真實申報成交價格，為計算稅費提供有力依據。若當事人申報價格不實，那么國家將依法委托有關部門評估，在評估價格基礎上計算稅費。三是房地產轉讓、抵押當事者應按相關法規辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事者應按相關法規辦理租賃登記備案。我國相關法律中這樣規定：房地產轉讓和抵押時若沒有辦理相關的權屬登記，那么該轉讓、抵押不成立。

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二、房地產交易中存在的風險

（一）房地產交易合同無效

房地產交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉讓不合法、侵犯購房者的購買權等問題，都將削弱交易活動的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴重影響到雙方各自利益，如當房價猛漲時，房地產賣方可能會反悔；當房價下降時，購房者會有退房的念頭。

（二）缺乏完善的誠信評價機制

由于目前我房地產業實施的社會誠信評價管理體系還不夠完善，沒有一套系統的評估方法，導致結果的獨立性、公正性得不到社會的大力支持；誠信管理無法緊跟現代市場的發展，給各項規定的完善造成了一定的阻礙。

（三）開發商存在欺詐的可能

隨著經濟社會的快速發展，進一步加大了房地產建筑的投資力度，為此，帶動了房地產業的發展進程。而在經濟利益的誘惑下，房地產建筑市場中出現了一大批資質低下的開發商，實際開發中沒有清晰標準的要求，為了獲取更高的經濟利益，使用一些非法的手段參與投標，忽視了城市建設工作，只注重對房地產的改造建設，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴重影響了城市全面發展。有的開發商出于自身經濟利益的考慮，在房地產建設中經常使用質量差的材料，安全問題嚴重，如樓基不夠穩定、墻體發生下降等，對民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時，房地產銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發放虛假的廣告或者與實際不符的人住條款等欺詐行為。

（四）房地產中介公司存在欺詐的可能

房地產中介公司主要負責房地產的評估銷售工作，或者負責有關于房地產的所有活動。當前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤水平，根據購房人不了解房地產相關法律法規等政策情況，對其實施欺詐行為，最終引起購房人的經濟損失。通常情況下，房地產中介公司的欺詐行為體現于缺乏經營執照、經營不合法、權力以外的經營等。

三、風險防范對策

（一）規避房地產交易合同風險

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只有以相關法律法規為依據簽訂的房地產交易合同才具備法律效力，房地產權屬過戶登記在合同的物權行為范圍內，不會影響到合同關系的確立。購房者在合同簽訂過程中，應充分考慮由政府部門制定的規范文本，認真分析簽訂的各項條款，確保文字的清晰表達，并充分了解條款內容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權利義務和雙方違約合同規定所負的責任，比如交房時間逾期、達不到合同中質量要求等，防止日后發生不必要的糾紛；及時了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請專家或專業律師加強合同的審核工作，若對合同某項內容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實維護好自身利益。

當前，我國房地產市場還缺乏一套健全的運行機制，加之相關法規比較陳舊，因此房地產交易中經常會發生合同風險問題，而購房者實際承擔的風險要大得多。怎樣有效防范交易中合同風險的發生，必須根據當前房地產性質、交易雙方類型等來具體對待；在購買預售商品房時，必須掌握房源信息，查看商品房的相關證書；在二手房買賣過程中，必須詳細核查賣方的實際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產權情況，保證房地產交易主體的合理性、轉讓的合法性、購房者的購房權等，發揮合同的法律效力。

（二）構建完善的房地產法制制度

相較于我國其他產業，房地產業在我國的發展時間還不夠長，相配套的法律法規有待進一步完善。所以，政府部門應積極發揮自身的主導作用，與市場、企業等建立良好的合作關系，結合市場當前的需求和有關問題，采用傳媒監督、聽證會等諸多手段構建一套行之有效的房地產法制制度，并嚴格要求有關部門嚴格按該制度辦事，凡是發現有違紀違法的房地產開發企業，必須予以嚴厲的懲處，切實保證制度功能作用的全面發揮。

（三）強化房地產市場信息體系的建設力度

現階段，加快構建房地產市場信息體系，切實增強房地產在市場中發展的監測力度。房地產監管機關應與有關部門保持良好的信息溝通，并將各有關信息集中整合，定期向社會公眾公布土地供應、住房價格增減等信息，采用科學合理的手段引導正確的輿論方向，加強政策實施的透明化，以促進房地產市場的穩定發展。

（四）提高風險防范意識，強化交易人員的綜合素質

樹立良好的風險防范意識能將風險抵制在萌芽之中，提高自身的風險防范能力，對房地產業的長遠發展具有重要的推動作用。所以培養全員的風險防范意識及綜合素質，已經成為了現代房地產業的核心任務之一。相關管理者應結合之前的風險案例，對實際存在的問題進行深入分析，加強全員間的交流，同時積極了解和掌握同行豐富的風險防范經驗，切實保證全員的綜合素質水平，從而為企業的健康發展奠定堅實的基礎。

（五）樹立誠信理念

強化誠信道德建設力度，落實誠信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監督力度。政府部門及有關管理者應清楚認識到自己的職責權限，做好房地產開發商和房地產中介公司的培訓活動，尤其要加強培訓其思想道德素質及誠信理念，促進有關人員的思想價值觀，在交易中以誠信為首，保證房地產交易率。如果開發商、銷售商、中介公司經營中存在與誠信意識背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時間給予嚴厲的處罰，促使其對問題及時整改，若再有該問題發生，應終身禁止其接觸與房地產有關的事項，切實保障房地產交易順利安全進行下去。

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隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

1. 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性。

（1）近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。

（2）近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。

（3）政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式。

（1）我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

（2）要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。

（3）房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業，依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關法律法規體系的不健全。 從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2. 相關對策分析

2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐。

（1）我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。

（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

（3）同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關法律法規體系。 法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

2.3 建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位。

篇6

很多人購買二手房、商鋪是通過中介公司購買的房源，為此需要繳納一定的中介費用。那中介費包括評估費嗎？帶大家一起來了解下吧。

中介費是不包括評估費的，二手房中介費的收取沒有成文規定。一般中介費是不包括第三方費用的，第三方費用即指要交給第三方的費用，比如簽證費是交給使館的，申請費是交給學校的。

而評估費用是由于貸款評估，由銀行指定的評估機構出具評估報告，用于銀行確定產權價值，確認貸款發放金額，這筆費用在相關法律法規中并沒有明確規定由誰出，現實中大多數是由購房者承擔。

（來源：文章屋網 ）

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題

（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。

（二）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。

二、我國房地產經濟管理建議和對策

在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。

（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”。“我國政府需要充分認識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位。”政府需要制定連續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。

（二）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定。“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。”其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。

（三）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。

三、結束語

我國房地產市場處于初級發展階段，相關法律、法規還不完善，大大影響了我國政府經濟管理的執行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產市場情況，加強對房地產經濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產市場健康、穩定的發展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產經濟管理的先進經驗，提高我房地產經濟管理水平，促進我國房地產行業健康發展。

參考文獻：

[1]余凱.中國房地產宏觀調控的長效機制研究[J].首都經濟貿易大學學報，2008（4）：12.

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一、我國房地產融資現狀及存在問題

改革開放以來，我國房地產的發展經歷了從零開始到現在的龍頭行業之一，其發展速度有目共睹。尤其在這幾年，經濟始終保持著8%左右的增長，如：2007年，房地產的銷售額已經達到了2.9萬億，而09年房地產的銷售總額將達5.7萬億至6萬億，然而2009年全國社會消費品零售總額卻達12萬億元，房地產行業占到了居民近半數的花銷，房地產行業已成為國家財政收入的重要產業。

在我國的發地產發展歷程中，其主要的資金來源是三個方面：第一，建筑企業所墊的資金；第二，銀行貸款所得；第三，預售房款所得。從實際的角度出發，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購房者主要通過銀行按揭貸款來購房。比如說，以首付30%計算，企業自籌資金中有約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見，這樣的籌集方式下必將導致我國經濟，尤其在金融方面出現信貸緊縮的現象，導致銀行的資金難以維持我國房地產市場的發展。

目前，我國出現了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項目融資，國內產業基金，非上市股權融資等。

二、我國房地產融資現狀及問題的分析

（一）我國房地產融資方式單一，效果不明顯

我國房地產的融資方式主要通過銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯。　隨著金融市場的不斷發展，融資工具亟需創新，房地產企業融資渠道在不斷拓寬，以適應我國的房地產融資體制的改變。

（二）融資風險大

我國現行的融資模式以銀行為主導，這使得我國房地產市場風險很大。當前房地產金融面臨六大風險：過熱的市場風險；房地產開發企業高負債的財務風險；“假按揭”凸顯道德風險；銀行貸款有著操作風險；土地開發貸款的信用風險；法律風險。銀行未建立完善的房地產貸款風險管理體系，缺乏全面對房地產市場進行動態監測和全面系統的分析研究，大部分銀行對房地產貸款進行科學的風險評估、風險識別和判斷不能做出正確的判斷。

（三）我國在房地產領域的相關法律法規不健全、不完善

我國在房地產領域的相關法律法規能不健全，不完善，操作起來十分復雜，步驟繁瑣，在該領域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關法律在房地產投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創新方面無法可依的局面，導致我國在房地產市場方面無法開展更大更多的渠道。

三、我國房地產資本市場新型融資方式探索

（一）拓寬融資渠道

1.房地產企業上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產屬于間接上市融資。房地產企業間接上市，即買殼上市。民營企業是我國房地產企業的很大構成部分。對于這些民營企業來說，規模小、融資渠道單一是其致命的缺點，也是其達不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。

2.房地產企業債券融資。與國外成熟的經驗相比，我國的資本市場結構發展不協調，股票債券的發行比例嚴重失調。為了拓展房地產企業的融資渠道，應該鼓勵發展房地產企業債券。具體建議如下：第一，準確認識房地產債券；第二，采取新的措施方法，將我國房地產的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產領域走上標準化；第三，健全與完善房地產債券信用評級體系；第四，發展房地產債券二級市場。不斷創新推出新的房地產債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺交易市商制度方面要加大力度，保證房地產債券的生命力與其活力。

3.房地產投資信托基金。明確的定義為為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。其本質是一種證券化的產業投資基金。其功能主要表現在兩個方面。一方面債券化的房地產資產，能得到其發展所需要的資金，降低融資成本，擴大其投資規模，有助于房地產行業的持續發展。另一方面，信托業發展為產品創新提供了必需的投資環境。我國通過信托業已經基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業的地位，為信托業步入正軌提供了制度保障。

4.房地產的證券化。房地產證券化是指把對房地產的直接投資及信貸等通過一定的金融機構轉化為證券資本。根據目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發點，因為住房抵押貸款資產是目前最有安全保障的資產之一。具體措施如下：一是規范和發展我國的資產評估業和信用評級制度。制定必要的優惠政策和有關法律法規監管體系，建立規范、安全的市場體系與交易規則；二是健全與完善房地產證券化有關的法規體系和稅收會計制度；三是積極發展房地產金融為二級市場。采取規范房地產融資措施，使其合理運作和發展房地產信托保險，降低房地產開發資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產。

（二）建立完善的風險防范體制

1.建立以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達到保障他們權利的目的。

2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時還可以增加房屋的銷售量，在這條供應鏈上靈活應用，最終達到增加財政收入的目的。

3.建立合理的住房金融資金籌集機制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲蓄信貸制度；二是繼續健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質量；三是發展住房抵押貸款二級市場，將個人住房抵押貸款出售或者證券化。

4.建立完善的個人信用制度。建立完善的個人信用制度，主要從樹立個人信用觀念、完善個人信用評價體系兩個方面去做。當然，關于我國信用制裁制度等相關的法律制度也要加以完善。是我國在房地產市場領域有一個良性運作的體系，操作快捷方便，及時有效的提供相關信息，促進我國房地產行業的正常發展。

（三）加強法律法規體系建設

要加強法律法規體系建設，加大法律實施力度，規范我國房地產行業的發展。主要從以下兩個方面出發：一方面，股權分置改革，《證券法》和　《公司法》修訂使我國資本市場面臨新機遇。兩法的修訂在內容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進行了全面修訂，為房地產市場融資創新預留了新的鏖戰空間。另一方面，對于在保險資金直接進入市場方面，也要出臺相關的辦法或法律法規，不斷壯大該行業投資者的投資力量。

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1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的 買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產 開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。

一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、 商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關法律法規和司法解釋都只

賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。

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    (一)缺乏專業的社會保險管理人才

    于電力企業領導層根本重視到社會保險工作的重要性,以及處于節約資金成本的考慮,根本不會聘請專業社會保險工作人員從事相關工作,而是將社會保險工作分配給后勤或財務等部門。由于這些人根本沒有受過相關專業知識培訓,對各險種概念界定不明確,在實際操作過程中極易出現錯誤,且工作效率低下,嚴重影響社會保險作用的全面發揮。

    (二)相關法律制度不健全、不完善

    翻閱我國電力企業社會保險相關法律法規發展歷史不難發現,社會保險法仍處在幼兒時期,發展腳步十分緩慢。由于缺乏相關法律,一旦出現社會保險問題,很難準確分配責任,糾紛不斷。另外,我國法律具有強制性的特點,缺少立法保護,單單靠企業自覺,社會保險賠償工作很難高效徹底推行下去。社會保險法執法力度不嚴、執法力量不均等弊端,也在某種程度上縱容、默許了企業推脫責任的行為。

    (三)保險金拖欠、社保資金冒領現象頻發

    經濟迅速發展,不僅沒給人們的生活帶來多大的改善,而且還是物價飛速發展、貨幣貶值。高額的保險費使電力企業不堪重負,一再拖欠員工的保費,員工不敢生病、失業傷殘員工基本生活得不到保障、住房公基金與女職工生育費用無法兌換報銷的現象屢見不鮮,嚴重影響著企業的穩定與生產。

    二、新形勢下做好電力企業社會保險工作的幾點建議

    (一)明確社會保險工作的重要性,引進專業型人才

    隨著社會主義市場經濟和改革開放的不斷深入與發展,競爭上崗機制在各企業中得到廣泛應用,它在給人們帶來機遇的同時也給人們帶來了前所未有的挑戰,電力企業也早已不再是人們心中的“鐵飯碗”形象。員工一旦不適應企業發展便會面臨著被淘汰的風險,社會保險就顯得極為重要,因此,電力企業員工和管理層必須充分認識到社會保險的重要性,積極配合相關工作。此外,電力企業必須專門設立相關崗位,引進專業人才或是派遣人員接受專業培訓,能熟練掌握運用社會保險知識,為員工利益的維護和企業工作目標的實現提供組織保證和有力支持,使員工能切實感受到“病有所醫、失有所保、傷有所療、老有所養”的福利待遇。

    (二)完善電力企業社會保險法律法規制度

    法律法規是保證電力企業社會保險工作健康運行的強制性措施,要始終做到“有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究”。①制定相關法律,明確規定國家、個人在社會保險中的權利與義務,堅持權利可以放棄義務必須履行的原則,任何一方拒不履行義務時,依據相關法律對其進行嚴處,執法力度要大,切不可放任不管。②改變執法機關在企業與員工心中“紙老虎”的形象,賦予其相關執法權利,使其制度運行一直保持在良性運行之中。③建立多層次立體型社會保險體系,用法律形式來規定社會保險關系,確定哪些社會關系由哪些法律來調整,適合哪些被保險者。

    (三)建立社會保險管理機制,夯實監督體系