房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃模板(10篇)

導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及籌資方式不同對企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個稅種。籌建環(huán)節(jié)對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進(jìn)行合理籌劃不僅可以有效控制當(dāng)期的稅收負(fù)擔(dān)，而且對于整個行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負(fù)也有相應(yīng)的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結(jié)為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對這部分稅收進(jìn)行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)該全部增值額進(jìn)行計稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點(diǎn)和累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當(dāng)?shù)脑黾映杀荆贿@樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達(dá)到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)10000萬元取得某土地使用權(quán)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進(jìn)行合理預(yù)算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預(yù)計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對項目成本進(jìn)行調(diào)整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負(fù)。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用為基數(shù)計稅的，它又是城建稅、教育費(fèi)附加計稅的基礎(chǔ)，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān)，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略

對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價外費(fèi)用，恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個方面進(jìn)行展開。

（1）剝離價外費(fèi)用

根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等）提供到位。這部分代收的價外費(fèi)用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取，將這些費(fèi)用從總銷售收入中剝離，進(jìn)而減小營業(yè)稅的計稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬，這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬左右，相應(yīng)的契稅和印花稅也會相應(yīng)增加；如果設(shè)立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負(fù)總和，對于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷售，則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負(fù)。或者，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專門的裝修公司，只負(fù)責(zé)銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率，充分應(yīng)用稅收稅率變動臨界點(diǎn)，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應(yīng)繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意，進(jìn)行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中，會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成，借用時間價值或者費(fèi)用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時，也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項巨額的稅金，企業(yè)應(yīng)該針對不同環(huán)節(jié)進(jìn)行事先稅負(fù)預(yù)測和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風(fēng)險，正確運(yùn)用稅收政策，合理規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后凈利潤。

參考文獻(xiàn)：

篇2

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負(fù)的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

[1]李樂，朱紫云.北京驚曝10億房地產(chǎn)稅款追繳事件[N].中國經(jīng)營報，2005，9，19

篇3

（一）經(jīng)營特點(diǎn)

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)：

1.開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3.經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）稅負(fù)情況

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的0.3%交納教育費(fèi)附加，按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅（企業(yè)所得稅稅率2008年之前執(zhí)行33%的稅率，2008年之后開始執(zhí)行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個人所得稅等，如果將這些稅種綜合計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)達(dá)到毛利的48%左右。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，不動產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時就必須繳納。所以通過合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響項目的投資收益，而且對于維護(hù)項目開發(fā)資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中會涉及的幾個主要稅種稅收籌劃。

（一）土增稅的稅收籌劃

降低增值率的稅收籌劃，計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。

1、減少增值額，增加扣除項目金額

1）降低房屋的銷售價格

房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。

2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能視若，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合

同不用繳納土地增值稅。

3）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金顢和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

2、慎重確定房屋銷售時間

按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工前的借款利息可計入房地產(chǎn)開成本，作為扣除項目金額。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售間時，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。

3、利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃.

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核

算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。具體實現(xiàn)方法參見上面降低增值率的稅收籌劃。

4、利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日，國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開企業(yè)地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號），擴(kuò)了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗收的地產(chǎn)開發(fā)項目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例

雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1）合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間

稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時，才能確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2）合理推遲成本最終確認(rèn)時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，往往會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已辦理，銷售收入已實現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無法準(zhǔn)確地進(jìn)行開發(fā)項目的成本、費(fèi)用或損失的稅務(wù)核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（三）營業(yè)稅的稅收籌劃

1）減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。

2）選擇合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：

（1）“以交換的"方式。企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。

（2）“以合作”方式。甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。

四、科學(xué)選擇納稅籌劃方法的實務(wù)應(yīng)用

目前，無論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，稅務(wù)政策均向逐步趨緊方向發(fā)展，企業(yè)如何在不同處理方式下，合理地爭取最大利益，下面分舉三種情形，以說明合理納稅籌劃的作用。

1、合理選擇土地成本分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號關(guān)于土地成本分配規(guī)定，“一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。”我們應(yīng)結(jié)合企業(yè)項目實際情況，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取在銷售低容積率產(chǎn)品時，在會計及所得稅上可采用占用面積法分?jǐn)偼恋爻杀荆粗捎媒ㄖ娣e法。

對城市綜合體項目銷售及持有物業(yè)的不同情況應(yīng)區(qū)別對待，我們可以在根據(jù)確定的項目開發(fā)計劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業(yè)分?jǐn)偟某杀颈M量多，持有的物業(yè)盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時，做好有利于成本分?jǐn)偟膬r格約定。

2、正負(fù)增值組合項目爭取土地增值稅不分期清算

如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據(jù)為《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題規(guī)定，即“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。”

如北京地稅（京地稅地[2008]92號）規(guī)定“土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。

篇4

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風(fēng)險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風(fēng)險進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要有：

（一）法律風(fēng)險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認(rèn)識，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險。

（三）財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時，面臨的財務(wù)風(fēng)險也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風(fēng)險。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點(diǎn)就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認(rèn)的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險

對企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準(zhǔn)的財務(wù)管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財稅知識，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時，應(yīng)及時將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計出合理的稅收方案，同時需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動實施過程中，也要對經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險進(jìn)行實時評估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識到其存在的風(fēng)險，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識企業(yè)風(fēng)險，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費(fèi)用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

篇6

關(guān)鍵詞：

土地增值稅；房地產(chǎn)；稅收籌劃

國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產(chǎn)行業(yè)展開宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本是企業(yè)整體成本費(fèi)用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對土地增值稅的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效控制和預(yù)防企業(yè)風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

1.有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設(shè)置企業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)制度，而且房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環(huán)境進(jìn)行適應(yīng)。近些年，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了有力的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，而進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。

2.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理狀況變得更加困難，而進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃不斷發(fā)展過程中，相關(guān)的研究逐漸增加，在未來的發(fā)展中還需要進(jìn)一步的完善，促進(jìn)有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負(fù)為研究內(nèi)容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

1.利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點(diǎn)普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標(biāo)就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點(diǎn)，企業(yè)在運(yùn)營中可以根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行自身開發(fā)方案的制定，使得增值率低于起征點(diǎn)就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉(zhuǎn)讓的收入減少，土地增值額也會相應(yīng)的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進(jìn)行處理的環(huán)節(jié)從整個房地產(chǎn)中劃分出來，進(jìn)行分次地單獨(dú)簽約，達(dá)到節(jié)約稅費(fèi)的目的。

2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的作用[1]。在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關(guān)細(xì)節(jié)內(nèi)容，這為房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)貸款證明，進(jìn)行利息支出的分?jǐn)偅_(dá)到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進(jìn)行分?jǐn)傆嬎慵俺鍪举J款證明，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃在稅法相關(guān)規(guī)定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)[2]。在代建房過程中，房地產(chǎn)企業(yè)增加了經(jīng)濟(jì)方面的收益，但房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒有產(chǎn)生任何變動，企業(yè)獲得的收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此只需要繳納營業(yè)稅。相對于土地增值稅而言，營業(yè)稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。我國有關(guān)土地增值稅的規(guī)定中表明，資金與土地由兩方各自承擔(dān)的，進(jìn)行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)購買了一塊土地來修建房屋，這一企業(yè)就可以預(yù)收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負(fù)責(zé)人進(jìn)行分離，在剩余的住房出售前，企業(yè)就不需要繳納土地增值稅，只有在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。

4.利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營的房地產(chǎn)在檔次以及規(guī)格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會受到許多原因的影響產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)在降低土地增值稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方面，可以采用統(tǒng)籌全局的手段，使其中不同價位的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應(yīng)土地增值稅稅率的降低；根據(jù)實際情況調(diào)整單個土地開發(fā)項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發(fā)之間的增值率相互一致，實現(xiàn)節(jié)省稅款的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

綜上所述，面對當(dāng)前階段我國產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，決定房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展的重要措施就是采取科學(xué)合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業(yè)達(dá)到節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優(yōu)惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發(fā)揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的利潤空間，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費(fèi)用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個項目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險。對此，企業(yè)財務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險意識。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預(yù)計出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務(wù)部門建立各項稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計算出準(zhǔn)確的預(yù)計稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務(wù)部門及時跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務(wù)院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則（國務(wù)院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

篇8

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房價高漲”。 根據(jù)國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費(fèi)價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競爭性，效益與風(fēng)險并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時效性強(qiáng)

我們國家的經(jīng)濟(jì)是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實。新稅制實施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強(qiáng)，對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

篇9

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國會計準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調(diào)控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動涉及到規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營銷售等諸多范疇，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營成本。

2. 新會計準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會計準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》等法規(guī)的出臺都為房地產(chǎn)企業(yè)財稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會計準(zhǔn)則所提供的會計政策如投資性房地產(chǎn)計量基礎(chǔ)、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會計準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對所得稅進(jìn)行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目包括財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、營業(yè)稅及附加等，推遲完工時間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會計準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時間帶來了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動產(chǎn)的銷售以不動產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營銷策略。對此，為體現(xiàn)會計的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時間和繳納各種稅款的目的，對于預(yù)售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語

新會計準(zhǔn)則的和實施是中國會計業(yè)界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財會人員尤其要重視新會計準(zhǔn)則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實務(wù)中的一些問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實務(wù)[M].哈爾濱：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2005

篇10

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營活動，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險的目的，進(jìn)而實現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長、風(fēng)險高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長等特點(diǎn)，在整個生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當(dāng)增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時如已進(jìn)行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險可控制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當(dāng)于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時盡早列支費(fèi)用并及時入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法